香港今年收复金融海啸的全部经济失地，经济生命力举世青睐，加上美国两次实行量化宽松货币政策，百年一遇的热钱如潮涌向楼市，这对一向奉行资本自由和“大市场，小政府”的香港，形成严峻挑战。一年来，特头曾荫权、“财爷”曾俊华、金管局总裁陳德霖等相关港府高官，轮番对发烧的楼市“喊打喊杀”。

今年2月，港府头次出招：将价值2000万元(港元，下同)以上物业购卖印花税税率，由3.75%提高至4.25%，以遏止豪宅炒风，但中小型楼市依然炒风炽热。

港府再於4月21日推出“9招12式”规管发展商卖楼，但因其中9招是规管楼宇销售手法，12式是针对示範单位所则提出的建议指引，因此楼价稍缓即升。

港府遂在8月第3度出招，推出的“3招14式”，以打击楼花摩货及收紧按揭为主，又将价值1200万元以上物业按揭上限降至60%，但炒风未绝。

10月13日，特头公布施政报告，第四次出招，立足加大土地供应稳定楼价，推出包括先租後购的“置安心”计划、限制“发水楼”以及订定未来10年建屋土地目标，确保平均每年有2万个私人住宅及1.5万个公屋单位供应等等，但缓不济急，加上美国宣佈轮量化宽松货币政策，楼价飙升，人人喊危。

到今年9月，香港楼价比2008年金融海啸时期，已经上涨了45%。11月，特头曾荫权在《施政报告》中推出“置安心”计划不到一个月，火爆的楼价增幅就让不少社会人士对先租后购的“置安心”计划信心动摇。

楼市高烧，不仅让香港市民面临百年资产泡沫的风险，而且影响到港府制定的房屋政策能否带给港人安居乐业的信心。

11月19日，港府第五次出招遏制楼市：增加住宅楼宇短期交易“额外印花税”，分三级税率打击短期炒楼，其中税收较重的是6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15%。此外，香港金融管理局亦宣佈，即时起下调楼宇按揭成数，楼价1200萬元或以上的物业按揭成数，由六成下调至五成。

值得留意的是，有关措施需修改《印花税条例》。可见，港府此番重招，已经超越了上次修订印花税条例时对楼市形势的估计。

港府的重招立即见效，炒家纷纷离场转战工厦市场。到12月，香港面向大众的楼价下降了5%，楼市交投减少了20-25%。中原地产的一份较新研究报告指出，12月的“摩货销售”(一种炒楼行为，即以确认人身份转让的二手私人住宅或楼花)数字创下了今年的新低。

不过，港府与百年热钱在楼市的拉锯，现在才刚刚开始。

业内人士指出，目前市场不乏利好因素继续支持楼市上升，包括息口低企、市场资金充裕、新楼供应量短缺、经济及股市向好、通胀加剧等。即使港府明年加大压市力度，但在高通胀下市民置业意欲只会更加旺盛，完全可以抵销政府压市负面影响。

有地产商认为，在低息和高通胀情況下，不少香港人都很聪明，只会更决意投资地产以求升值。

较近的一次民意调查显示，有五成七的香港年轻人认为的个人及事业抱负是购楼。有银行业人士直言，香港楼市交投在下降30-40%后，就会触底稳定反弹，因为明年楼市的社会刚性需求十分明显。

澳洲会计师公会大中华区分会较近完成的一项调查显示：港府推出楼市降温措施后，仍有55.6%受访者料明年楼价续升，当中逾87%的受访者认为楼价升幅在15%以内。

目前，港府一方面加大土地供应，除每年推出2万个私人住宅单位外，还准备好30公顷土地改做住宅用途；另一方面，密切留意楼市温度，随时可以再出重招降温。

业内人士也深知港府手中有牌，故強调现时楼市政策的效果要在明年2月才能体现，建议港府先耐心观察，再决定是否继续出招。