风险来自井喷的资金流动性？还是刚性需求再次被压制的引来的价格飙升？中国楼市未来趋势如何演绎？本期,上海证券报集合多位专家、企业家观点,解析楼市泡沫重回的深层背景,并展望可能出现的短、中、长期后果,以期为投资决策者带来有益参考。

从寒冬回暖,到泡沫归来,楼市只用了短短6个月时间,完成了从“熊极”向“牛极”的转变。市场消费信心恢复之快,开发商拿地热情恢复之快令人瞠目。“春节过后,市场好像和绝大多数人开了一个玩笑,没有任何信号和前兆,突如其来的一轮成交放量和价格飙涨,确实在我们的意料之外。这种现象不太符合市场逻辑,没有迹象可寻,这某种程度上,给人一种压抑感。”远洋地产市场总经理肖劲在参加“2009博鳌房地产论坛”前期新闻专访时称。

一面是收益暴涨,一面是紧张与压抑,连房地产企业都已经感到了市场的异样。

一个不可否认的事实是,房价已经涨回2007年市场较高峰,而经济基本面远没有当时那样健康良性。彼时实体经济和中小企业产销两旺,居民收入稳定增长,内需外贸相映生辉。而2009年的今天,中国经济随全球经济一起面临深度调整,经济仍旧处于低部盘整成为上至下至地方的共识。而唯有中国股市和楼市,却体现出与经济基本面格格不入的逆势狂飙。

地王来袭

2月份开始,全国大多数典型城市的楼市成交量和价格节节攀升,到4、5月时达到顶峰。“广州5月楼市成交量同比增加近一倍”、“房价10天提3500元 北京楼市小阳春已转大阳春”、“上海6月成交量或再创新高”等标题屡现报端。

受此激励,各地密集爆出的地王新纪录将市场彻底带回2007年以前的“激情燃烧的岁月”。

30日下午15:30,北京广渠路15号地块正式开始竞标,此前,地块报价从16.47亿元,结果以40亿元成交,溢价达140%。据业内人士透露,该地块还没有正式出让前,周边楼盘单价已经直涨数千元。此前的26日,北京朝阳区奥运村乡九厂地块经过46轮的激烈竞价,拍出了19.6亿元,使得楼面价高达15216元/平方米,成为北京今年总价和均价双料新地王。中原地产李文杰表示,地块上市销售时的价格将超过目前周边房价30％以上。而这30％的空间正是目前房价的上涨空间。

此外,保利、龙湖、万科、金地等品牌开发商也开始积极入市拿地,中铁、中冶、中石油、中国电子集团等大型国字头企业也纷纷踏进土地市场,凭借更雄厚的国资实力试图分享此轮楼市红利。

2009博鳌房地产论坛秘书长陈诗涛介绍,多数参与论坛的权威人士认为在当前实体经济缺乏足够支撑的情形之下,房地产投资需求的加速入市本身意味着房地产行业泡沫的产生。近期土地成交的价格高于预期,大多数开发商并未达到通过重置土地拉低2007年高价土地成本的目的,这将为中国房地产行业带来巨大的负累。

投资热潮再现

需求结构的变化也令人忧心。中信证券调查显示,目前上海高端物业成交占比由10％升至18％,中低价商品房则由45％降至33％。因为价格的不断上涨,刚性需求正在逐渐被排挤在购购队列之外。一位豪宅开发商则告诉记者,江浙民营企业主正成为豪宅主力消费军,因为害怕企业生产出的产品卖不出去,他们手里的资金不敢投入恢复生产,但又要防止通货膨胀,所以都用来购购高端稀缺物业。

深圳华侨城、上海绿城玫瑰园、汤臣一品等豪宅项目屡创销售纪录。中原地产广州区总经理黄韬介绍,目前广州投资性购房的占比已经达到40％,其中90％的投资者出于防通胀的资产保值考虑。

“这其中就存在了一个巨大的风险,一旦流动性政策有变,比如国家通过加息收缩流动性,这40％的投资性购房需求将快速消失,而房价又让刚性需求难以进入,那么降价和成交量下降将不可避免。”一位 分析师称。

经济学家金岩石认为,目前股市、房市的“通货膨胀”比预期来得更生猛,这是一种新型“投资性滞胀”,即实体经济增长的停滞与资产价格的膨胀。CPI（消费者物价指数）代表的通货膨胀一旦浮出水面,超额货币的发行速度必然下降,政府的货币政策将逐渐收紧。如果实体经济的增长依然迟滞,不能支持高股价和高房价,股市和房市的非理性繁荣就会结束。（于兵兵）