房地产市场在上半年之所以大幅上涨，原因是经济特殊时期几大利好因素的叠加效应，而到下半年这些叠加效应将逐步衰退。

个因素，经济复苏急需拉动房地产投资。

从去年年底开始，出现以房地产扩大内需、抢救宏观经济的呼声，虽然房地产市场化一直饱受质疑，但是从1998年经济周期以来，房地产对宏观经济的拉动作用不可忽视，从今年上半年以后，事实上采用了以房地产市场启动内需的思路，对于各个地方给予房地产市场优惠政策眼开眼闭。

值得关注的是，目前地王频现，土地推出规模增加，从二季度开始，房地产投资量有所增加，这是政府有关方面希望看到的结果。随着库存量的减少和地块的增加，预计下半年将进行市场内生的循环。也就是说，政府的推动工作已经完成，只要按照市场内生的开发周期，就能够拉动房地产市场的投资与消费。因此，为经济复苏拉动房地产投资的力度将有所减少。

个因素，某些利好提前释放。

今年上半年市场爆发式增长有几个方面的原因：去年房地产市场低迷压抑了大部分自住性的刚性需求，据相关专业机构统计约占30%左右的份额；另一个原因是从今年5月份开始，由于实体经济产能继续过剩，许多资金撤出实体经济领域，进入虚拟市场，5月份江浙商人购房的大量增加可以得到解释，据相关专业机构统计约占20%左右的份额；到6月份之后，由于资产泡沫与通胀预期的共同作用，导致民间资金大量涌入房地产市场，一线城市的投资客占比在40%以上，同时豪宅价格开始直线上升，这是房地产市场出现泡沫的典型标志。

从上诉三部分需求来看，自住性住房需求部分释放，由于房价提升，新增的自住性需求被抑制；房价要继续上升，完全取决于高端住宅的投资客对未来房地产形势的判断。如果股市继续出现财富效应，不排除会有部分赢利进入房地产市场，但股市的利好已经提前兑现。

现在惟一要判断的是，通货膨胀预期到底能否继续维持，是否会有更多的投资客以增加房地产投资的方式来抵御通胀预期？人们购购房地产是为了跑赢通胀，可以肯定，只要通胀预期仍在，只要宽松的货币政策不改变，房地产与资本市场一样，将成为主要的受益市场，是货币政策与通胀预期成就了开发商的傲慢。

第三个因素，宽松的货币与房地产信贷政策将会出现微调。

7月27日，中国银监会宣布《固定资产贷款管理暂行办法》、《项目融资业务指引》旨在强化贷款流向管理，确保银行信贷资金真正进入实体经济，减少贷款挪用的风险。办法规定，单笔金额超过项目总投资5％或超过500万元的贷款资金支付，应采用贷款人受托支付方式，即贷款人根据借款人的提款申请和支付委托，将贷款资金支付给符合合同约定用途的借款人交易对手。分析人士称，这意味着银行直接将贷款资金划入较终收款人账户，信贷资金流向将受到严格控制，信贷资金违规挪用现象将被有效遏制。

可以肯定，由于经济复苏迹象还不稳定，由于人民币汇率必须与美元挂钩，中国货币政策不会发生急转弯，但股市与楼市价格大幅上涨已经引起越来越多的关注，类似于收紧二套房贷与严查信贷的举措已经出台。这将部分扼制资本市场的泡沫预期，事实上，一些城市的成交量7月份已经开始下降。

要强调的是，虽然房地产市场大利好已经过去，但房价不可能出现大跌。主要原因是一线城市有效需求跟不上，而上海等地的土地只够几年所需；另一方面，以美国为头的国家虽然暂时会维持货币信用，但从长期来看，11兆美元的负债决定了美元只能贬值减小负债压力，人民币不可能独自维持高汇率。因此，从土地、经济复苏政策和货币来看，房地产不市场存在大幅下挫的空间。