春节前后，楼市似乎“冬眠”了：相比以往，京沪穗深等一线城市的住房交易量，都有较大幅度的下降；部分楼盘也开始促销。尽管进入3月后有所“苏醒”，但场内观望氛围仍然浓厚。原因是楼市调控政策密集出台。那么，房价会出现“拐点”应声下行吗？

一问：

调控政策效果如何？

编辑：政府近期陆续出台针对性强、力度大的房地产调控政策。这些政策是否开始见效？效果主要体现在哪些方面？

记者： 2月份，北京等一线城市的房地产交易量环比又出现进一步下滑。尽管有春节长假因素的影响，但市场的运行状况反映出，随着房地产市场调控措施的逐项落实，购房者的观望情绪进一步加重。开发商对市场也保持谨慎，不再盲目的追逐高价拿地。如果今后一个时期市场交易量没有明显好转，土地市场有可能进一步趋于理性。这说明调控政策的效果正在显现。

毛大庆：新政策对市场一定会产生影响，势必让购房者观望，但不会有根本影响。这主要是因为，今年调控政策的双重目标是保证销量的稳定和防止价格增长过快，主要是在加大政策房建设基础上进行调控。

二问：

房价是否出现下行拐点？

编辑：各方都在猜测，楼市是否出现“拐点”。应该如何看待这一问题？

记者：市场会不会出现调整，主要取决于三个因素：一是供求关系是否改变；二是政策面会不会进一步紧缩；三是开发商的资金情况和预期，会不会让他们做出降价促销的选择。

就供求状况而言，可以用“观望气氛进一步弥漫，但库存水平较低”来概括。中国银行近期的一份报告称，住宅成交量的大幅下降已经为房地产市场的调整敲响警钟，成交价的上涨已显乏力。但是，房地产市场的调整还不会立即展开。

就楼市资金而言，这是房地产市场的领跑指标。根据市场周期性规律，在银行信贷收紧、成交量下降初期，开发商购置和开发土地面积往往继续上升，这使得资金来源逐步下降，而资金需求会继续上升，当资金供给偏紧后，房地产景气程度下降将引发地价下跌。上述中国银行的报告显示，目前房地产开发商的现金流充沛，资金宽松程度远超2007年水平，短期降价促销的愿望并不强烈。

毛大庆：全国两会召开之后，是否还会出台相关的调控政策，主要取决于3、4月的楼市走向。尤其是3月份，市场震荡大的话，相关政策就不会出台，但相反震荡不大的话，相信依然会有相关政策出台。

三问：

如何确保楼市健康发展？

编辑：调控政策如何把握好分寸，既保持活力，又兼顾民生诉求？

记者：本轮调控的一大特点是“有保有压”。我认为，“保”主要体现在保障自住购房和改善性购房需求，“压”则体现在打压投资和投机性购房。从目前各级政府出台的调控政策组合看，也充分体现了这一特点。

毛大庆：从房地产业的健康发展的角度来看，保持一定的销售量是很重要的。如果销售量出现严重下滑，对中国经济产生的影响将是巨大的。因此，为了避免“一调就死”，政府在政策指向性上要更加精准，要落实在具体细则的制定和执行力度上，房地产政策应“定向打靶”。

从目前看来，解决住房问题应该“三管齐下”：一是保障低端人群的住房，大力发展租赁性保障房；二是对保障性住房进行结构调整，使“夹心层”有购购保障房的机会；三是要避免资产泡沫延伸到金融领域，国家应该从银行贷款角度加大对投资性购房的管理力度。 （对话人：编辑　姜赟　记者　王炜　万科集团副总裁　毛大庆）