房产巨头强势“调头”？

近日，新世界中国地产品牌全国巡展·沈阳站拉开帷幕，在众多展示区中，一块展板引起了记者的注意。该展板列出新世界在全国各大城市建筑表，其中沈阳物业组合的建筑面积达到412万余平方米，仅次于贵阳448万余平方米，远远高于北京189万平方米和上海的107万平方米。这组数据是否说明地产商的布局已经开始发生变化？

新世界一位高管向中国经济时报记者表示，从目前的状况来看，一线城市确实存在泡沫，所以对调控政策反应比较敏感。但对于二线城市而言，调控压力并不大。以沈阳为例，虽然兼具省会城市、东北政治、经济等优势，但房价却相对较低。较重要的是，沈阳的流动人口不是很大，炒房者很少，且刚性需求强烈，加之沿海经济带、沈阳经济区等国家战略的利好刺激，房价不降反升在情理之中。

据了解，中国银行业监督委员会主席刘明康在参加博鳌“全球金融监管的新格局”论坛时表示，遇到炒楼的情况，银行有权不贷款。近期更是强调，银行系统要严格控制信贷投放节奏和速度，同时有效管控银行业突出风险，尤其把整治地方政府融资平台贷款和房地产市场等作为关注。

不久前，国土资源部部长徐绍史曾表示，未来土地审批将偏向二、三线城市。在这样的语境下，更多的投资商和房地产开发商开始意识到，二、三线城市才是未来的发展方向。若干年前，实力非凡的香港“巨头”们开始抢滩一线城市，几乎每隔一段时间就会爆出“某香港集团拿下‘地王’的新闻”。而近两年时间，一线城市房价疯涨渐显泡沫，像沈阳这样的二线城市却升温较慢，香港巨头们其实早已布局，将投资向二线城市转移，从而消化在一线城市投资的风险。

“截至目前，新世界、长实、横地、嘉里、华润、世茂等数十家享誉国际的香港‘巨头’已经齐聚沈阳，而且投资不断加大。”“如果能统计出来，一线城市的资金向二线城市过渡的数额是非常惊人的。”新世界这位高管对本报记者表示。

东亚银行副行长王蕾也对此观点表示认同，“作为一家香港银行，我们的服务对象主要是这些香港巨头，所以我们的脚步也会随其而动。目前我们的分行已经进入到二线城市，也就是说，香港地产商的布局已发生变化，不但是二线城市，而且已经进入到三线城市，只是今年连续出台调控政策，才引起大家的注意。”

不仅外来的“巨头”在行动，内地的地产商也开始了“资金转移”，万科集团执行副总裁肖莉在接受本报记者采访时表示，大城市万科不会放弃，省会城市、二线城市则会扩大布点，因为那里土地价格相对比较合理。

同为地产巨头的上海绿地集团，目前也已经进入了36个城市，其中二线城市获益颇丰，未来两三年，绿地同样也要扩大到50多个城市。在河北石家庄恒大、万达已经有项目开工，万科也正在加紧进入的步伐。开发商大量增加在二、三线城市的土地储备，则是不争的事实。长三角、珠三角、环渤海、东北等地区，是他们部署土地储备与人员团队的区域。而阳光100房地产开发公司则明确表示，根据国外经验，房地产周期为7至8年，开发商从扎堆一线城市向二、三线城市扩张是必然走势。

“成熟的设计和标准化、大规模生产，稳定的消费群体，百姓可以接受的价格，当这些因素全部聚齐，说明一个地区已经迎来地产繁荣时代，而那些不可控因素多的地区，必然进入调整期。暴利时代该结束了！”

　二线城市售房火热

　消费者意愿坚决

较新一组数据显示，一线城市成交量出现全面下挫，杭州跌幅，环比下跌72.55%。10个监测的城市中，9个城市成交面积环比下跌，4个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。而沈阳市房产市场研究刚刚发布的2010年3至4月份沈阳市房产市场运行情况分析则显示，沈阳三四月份的房价依然呈现涨势，商品住宅合同备案均价为4680.67元／平方米、同比上涨28.61%，销售面积同比增幅高达34%。与此同时，武汉、合肥、长沙、西安、济南等城市也传来消息，近期纷纷达到或创造历史较高房价。而成都、合肥、大连等城市楼市火热，每平方米冲破万元大关者比比皆是。

从数据上看，沈阳的房地产市场确实在稳步发展，购房者是否对此持认可态度呢？沈阳市民王先生告诉记者，他于2010年初在沈阳一环内城市经典楼盘购购了一处房产，时价为每平方米5600元，当时交付了30%订金，并约定今年8月交付余款。今年4月，出台提高二套头付及第三套住房全款政策，王先生非常担心房价就此下跌，所以赶到售楼处询问情况，工作人员告诉他，如果他对房价有所担心，可以立刻退房，开发商将在三日内将所交款项如数退还。为了安全起见，王先生特地到周边房产中介咨询了一圈，结果发现，他的房子如果现在挂牌交易，可以卖到每平方米6300元左右，有了这颗定心丸，王先生决定继续执行购房计划。

记者随后按照王先生的指引来到该楼盘实地调查，经过询问得知，该项目二期工程已经销售近七成，还有三栋在建楼要今年8月才开始出售，“按照惯例，二期工程应该同时出售，但我们预计沈阳房价会有一个飞跃式上扬，所以决定留下三栋楼在8月出售，应该能卖个好价钱。”售楼小姐透露。

百姓认可沈阳房价的事实早在2010年沈阳春季房交会已经得以体现。当时房交会共有71家房地产开发企业的102个楼盘参展、可销售商品住宅25600套、参展面积247万平方米，参展中介机构共30家、提供二手房源近6万套，参展装饰装修企业共31家。虽然参展数量相比2009年略有下降，但火爆场面却毫不逊色。在公示板上所列出的60余个楼盘中，从均价分布区间来看，以5000元／平方米—5999元／平方米这一区间的数量较多，达到了23个楼盘，占公示楼盘数量的三成以上。公示的楼盘中，售价较高的约为1.4万元／平方米，售价较低的约为2100元／平方米。

某开发商在接受记者采访时表示，该项目为本次房交会准备了1100套住房，开展不到三天已经销售过半，“比预想的成绩好很多。”而记者也在采访中发现，很多开发商并不急于在房交会期间将房子出手，而是选择登记认定的方式，将有意向购房的顾客登记入册，并询问是否接受现在房价等问题，目的是通过调查决定涨价幅度，以达到限度盈利的效果。

专家力挺沈阳市场很稳健

对于沈阳的房地产市场，沈阳市市委常委、副市长邢凯称之为“全国房地产市场较好的城市”。邢凯表示，沈阳市房地产市场之所以能够一直保持平稳健康发展，主要有如下经验：沈阳市多措并举，着力改善居民的住房条件；增加普通商品住房供应；强化市场监测、监管和服务；坚持政策主导和舆论引导。

对于邢凯的观点，众多专家及开发商持肯定态度。沈阳市房地产开发协会会长赵昱认为：沈阳房地产市场和其他城市有着本质上的区别，头先沈阳地价相对合理，政府调控得当。较为重要的是，国家政策侧重于抑制投资性和投机性购房，在沈阳2009年的投资性、投机性购房只占到总销售量的10%左右。所以这些政策并不会给沈阳造成很大影响，“我预计沈阳在2010年将始终保持稳中有升的态势。有影响，但不会太大。”新世界(沈阳)房地产开发有限公司董事兼总经理刘松灿认为，“沈阳是中国较杰出的地产市场”。

对于自己的论断，刘松灿给出三点论据。头先，随着沈阳政治、经济地位不断提高，外来企业和外来人口会不断增加，这是外来的需求。其次，沈阳城市建设加快，包括扩城、**建设、大范围动迁，这些刚性寻求非常强烈。较后，沈阳购房者90%是用来自住，所以没什么泡沫。

2010年，新世界在沈阳投资不断加大，是，完成73万平方米建筑，其中包括43万平方米住宅、两所学校及一些商业项目；是，申报一个63万平方米新项目，预计获批后将在今年动工；第三、新世界酒店全面改建；第四，70万平方米国家会展加快建设；第五，130万平方米五酒店开建。在刘松灿眼里，沈阳的未来非常光明，二线城市将步入新纪元。

资金自持成筹码

　开发商为自保大批转移

地产商和购房者较看重的是什么——资金自持。沈阳建筑大学房地产研究所所长刘亚臣告诉记者，目前中国一年期银行存款利率为2.25%，4月CPI涨幅则是2.8%，这意味着实际利率已经为负值，从而使得房地产市场投资变得更加诱人。眼下，房地产贷款在央行新增贷款中所占的比重正在下降。4月份国内新增贷款7740亿元，而房地产贷款新增额约为878亿元，在新增贷款中所占比例为11%，而3月份这个比例是23%以上。如果将4月份与3月份的比例相对比，不难看到，新增信贷中房地产贷款的比重在明显下降。在这样的大背景下，一线城市必定成为“组合拳”较先伤及的部分。据了解，南京、杭州、福州等几个一线城市都有多家银行暂停个人房贷发放，理由是当月贷款额度早已用完，上海甚至明确了征收房产税。而对于开发商而言，想要获得项目贷款更是难上加难。一位银行业业内人士告诉记者，这些调控主要是针对一些泡沫严重的一线城市，所以北京、上海等一线城市在执行新政时是非常严格的。而像沈阳这样的二线城市相对宽松，无论是开发商还是购房者，在贷款上都能得到较多的支持，“不是开发商想放弃一线城市，而是那里的门槛高风险大，如果他们勉强进入，将面临资金链随时断裂的危险。而沈阳等二线城市需要大发展，而且无论从地价、放贷尺度、发展前景来看，都是较好的选择，所以地产商大规模撤离一线城市转战二三线城市是很正常的。”

为了了解具体细节，记者走访了多家银行。工商银行明确表示不能对第三套住房发放贷款。另外两家国有商业银行则表示，第三套房贷目前还可以办理，只是头付比例要提高到60%，贷款利率则要在国家基准

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