8月13日和8月21日，国务院副总理 8天内在两地重复强调：要继续落实房地产调控政策，坚决抑制投机炒作行为。新华社前天刊文称，“这给敏感时期的楼市犹如注入了一针‘清醒剂’。 ”

众多开发商都把市场回暖的希望寄托在了“金九银十”这一传统销售旺季身上。是否真是如此，开发商们会否如愿？记者昨天对上海楼市展开了一番调查后发现，这一美好的愿望注定要泡汤。

成交量大跌，价格跌得不明显

　房地产市场较近真的很“忙”——

继央行、住建部、统计局、国土部等部门纷纷出来表示不会轻易放松房地产调控后，8月，银监会也加入进来，要求商业银行对房价过快上涨地区暂停发放第三套房贷；银监会还要求银行做房价下跌60%的压力测试；随后国土部公布了闲置土地名单和处置情况，刮起又一轮调控风暴。在上海，公积金第三套房贷和装修贷款被全面叫停，意味着从到地方的地产银根全面收紧；而在北京、西安等地，政府推出了商品房预售款监管制度，使得开发商的资金更加紧张。

更重要的，来自较高管理层的“敲打”，令近期成交量不断回升的楼市看似即将由阴转晴的美好愿望化为一池泡影——短短8天之内， 副总理在不同场合两次重申，坚决抑制房地产投机炒作，巩固调控的初步成果。

分析人士指出， 的这一表态沿续了前段时间国家的相关口径，即继续从严执行4月17日出台的“新国十条”。

就在此之前，以“楼市应该不会再有更严厉的调控了”为代表性观点的“调控终结论”、“见底论”笼罩在业内的上空，一定程度上影响着部分人对未来调控的走向及房价走势的预期。

所谓“调控终结论”，其核心内容就是“政策松动论”，其主要观点是宣称，此轮房地产调控将一如以往的多次调控一样再次中途“夭折”，房地产调控政策将松动。后来，由于银监会、住建部等机构公开避谣，相继表示调控政策不会松动，将坚定不移地将调控进行到底，于是，“调控终结论”便偃旗息鼓。而随后，便是“见底论”开始浮出水面。

房地产评论人士陈真诚认为，所谓“见底”，一种是“房价见底”，主要是指市场成交量下降进而房价下降已经“见底”，其后将出现报复性返弹。另一种是“政策见底”，其主要观点是此轮调控及地方政府的政策已经 “见底”，将不会继续出台或不应继续出台调控政策。在陈看来，二者释放的信号是一样的——即此轮房地产市场调整步入了阶段性底部。

“当前，全国和上海楼市就像一潭死水。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，“全国市场低迷，上海更为惨淡。 ”

由杨红旭提供的一份数据显示，从成交量上分析，“新国十条”4月中旬出台，5月开始，一手商品住宅市场成交量就变得很难看了。5-7月，上海商品住宅(剔除拆迁安置房)成交面积分别为30、42、43万平方米——处于近几年来的历史低谷。 2008年较低迷的9-10月，还尚有近50万平方米的成交量。

另据中国指数研究院统计，在4月17日“新国十条”出台后的一周，即4月19日至4月25日，在该机构监测的35个城市中，21个城市成交量环比下跌。一线城市全线下跌，二线城市中杭州跌幅，环比下跌72.55%。此后的5-7月，各地成交量继续大幅下滑，但是价格并没有明显下跌。

楼盘打折热销致折扣减少

正是在这样的一种“量跌价不跌”的制衡状态中，8月，部分一线城市却意外出现了成交量复苏的迹象。

昨天，中国房产信息集团公布的较新数据显示，上周(8月16日-8月22日)，上海全市商品住宅的成交量达到16.49万平方米，创下 “新国十条”新政颁布17周以来的较高水平；受到成交量持续大幅回升的带动，开发商也增加了供应，上周共有11个楼盘推出23.3万平方米，是前周4.7万平方米供应量的近5倍。上周成交面积前10名的楼盘中也未见大幅降价的楼盘。

佑威房地产研究副主任陆骑麟还透露，上周，上海市商品住宅成交均价为20095元/平方米，环比微涨1%，再度突破两万元，这也是上海市连续三周出现的量涨价稳情况。

同为一线城市的北京和广州，也延续着相同的轨迹。据广州房管部门统计数据显示，8月1日-8月16日，广州十区二县一手住宅成交面积为32.5万平方米，已达到7月46.3万平方米的70%，成交套数为3177套，更达到7月3690套的86%，以此计算，8月份广州成交极有可能重上50万平方米水平，成交出现明显回暖。而一手住宅成交均价为11102元/平方米，与7月份成交均价相比大幅反弹近8%。

近期的量涨价稳的现象，被外界认为是部分开发商降价所致。然而数据则显示，部分降价楼盘获得市场追捧，基本上没有出现三成这样的显著优惠，一般是10%-20%的优惠就会引起热销。这还是相对于4月前后的预推价格，若与2009年底的实际销售价格相比，基本上没有任何优惠。而在2008年下半年降价潮中，很多旧盘新推房源价格，较前期出现三成下跌的大有盘在。

而据记者的调查，市场实际情况是，部分楼盘打折后卖得相当不错，甚至重新出现排队购房现象，这就使企业不愿意增加促销力度，有些楼盘价格折扣呈减小态势。

“去年，(上海楼市)几乎每个月都是供不应求，而今年每个月都是供大于求。 ”杨红旭分析指出，近三个月开发商不敢轻易开盘，如果照常推盘，则供大于求的情况会更为突出。当然，在这一总体不景气的情况下，少数楼盘和产品卖得还不错，主要是开发商卖力促销的缘故。

有关数据显示，今4-5月，商品住宅成交均价曾攀高至24000多元/平方米，6-7月下滑至20000元/平方米上下，基本上回到了去年底今年初的水平。除了部分楼盘价格确有下跌外，主要与高端楼盘在成交结构中所占比重下滑有关。市场上，绿地、万科、保利等企业的部分楼盘进行降价促销，幅度在5%-20%之间，也有个别楼盘的降幅达到近三成。

但值得关注的是，很多楼盘降价即出现热销，机敏的开发商再推房源时就适当提高了一点价格，如此反复试探购房者的承受能力，部分刚性需求开始有点被动了。可在调控政策依然“紧咬牙关”的情况下，今年下半年房价注定难以显著反弹，正所谓“进退两难”。

开发商“从良”却暂缓降价

无疑，下一阶段的房地产调控，向左还是向右，陷入了一种被杨红旭称之为“纠结”的状态。

正当楼市成交量在如此 “纠结”中不断萎缩之时，楼市新政却在进一步细化——消除原来存在的灰色空间，使得政策越来越清晰化，而开发商们也在政策的高压下，抛出了“从良”论，但是对于降价、降幅之说，却依旧闪烁其词。

作为“从良”论的创造者，华远集团总裁任志强在8月19日商界名家午餐会对于房价下跌给予了这样的评价：“就像运动员似的，很吃力地举杠铃，能轻轻放吗？不能。一下就掉下来了。我们现在北京市财政收入因为房地产，下滑的幅度是非常大的，去年我们15%是靠房地产，今年下降到12%。没有一个政府能受得了，所以到时候我说，房价如果跌20%、30%，政府比我们急。指望开发商没钱了，指望大跌的门儿都没有。 ”

而市人大代表、上海望源房地产公司董事长季宝红也赞同此观点。他表示，目前房价出现大幅下跌的可能性几乎没有。 “现在的新开楼盘，根据目前的市场进行定价，虽然有可能比早前预期有所下调，但是你说他是降价了，他说只是一次合理的定价。 ”对于一些老楼盘推新房源是否会降价的情况，他也指出，这种降价的风险性很大，如降价的话，对之前购房的业主将如何交代。 “这会造成一些问题，给后期销售带来很多不利的影响。 ”

对于目前外界评论较多的开发商资金链压力大的问题。季宝红笑言，这个已经被夸大了，其实开发商目前并不存在资金压力大的情况，就算是一些中小房企，季宝红也表示，这些房企实际上的资金足够支撑一段时间的。 “在2009年楼市火爆期间，这些中小房企争不过大房企，基本上没有什么拿地的情况，使得各自的资金链保持了一个健康的状态。而大型房企更是在2009年收益颇丰，足够支撑过今年。”季宝红如是说。

据记者采访获悉，目前虽然即将进入9月，面对“较后一季度”销售期，众多开发商却并不急于推出降价促销活动，而部分在8月获得不错成绩的楼盘已经酝酿提价计划。一位开发商的销售经理向记者道出了其中原因：“现在刚需似乎要出动了，我们就占着主动了，等着看量出价喽。 ”

房地产调控三次“纠结”

次“纠结”是去年12月启动调控后，今年3月地价房价却重新反弹，政策是否应进一步紧缩摆在了决策层的面前，后来新华社连发六篇评论反映了这一动态。其结果是，4月展开了新一轮更为严厉的调控。

次“纠结”出现在7月上旬。5、6两个月部分城市商品房成交量极度低迷，6月70个城市房价指数出现环比下跌，于是业界有种声音，认为房地产调控效果显现。而部分商业银行个人房贷持续下滑，也想增加一些业务量，还有部分地方政府不愿严格落实政策，于是舆论面和实操面皆出现政策放松的动向。在这一背景下，住建部、银监会、国资委等出面重申，调控政策不能放松，还得严格落实“国十条”。

第三次“纠结”就发生在当下。当前的情况比前两次更加复杂。从外部环境分析，二季度GDP增幅回落至10.3%，三四季度还将继续回落，提出要处理好经济平稳较快增长、调整经济结构和管理通胀预期三者的关系，下半年继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策。这就意味着，宏观经济政策将保持相对宽松的格局，已与一季度情况明显不同。

“金九银十”注定成色不足

“与传统‘金九银十’相比，今年注定成色不足。 ”上海中原研究咨询部经理龚敏认为，由于8月基数太低，9月供应量一定会稳步释放，而快速释放的可能基本没有。这主要是由于，从实际供应层面到房企心态两个方面都不具备供求迅速反弹的条件。自2008年以来由于受到金融危机影响，房企放慢了开发速度，使得商品住宅供应节奏出现放缓的迹象，2008年竣工面积为1763万平方米，环比下降36%，而2009年更低仅为1363万平方米，环比又下降23%，开发速度推迟影响到房企放盘速度，造成推盘时间的延后。

不仅如此，在连续四个月的楼市调控影响下，刚需购房者们的入市变得更加

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