尽管细节稍有不同，但以“在一定时间内限定居民家庭购房套数”为核心内容的“限购令”，毫无意外地成为这一次深化调控中较为严厉的政策，同时，也因其过于浓烈的行政色彩而备受争议。

限购全国化

“这一轮的深化调控政策，以限购令为代表，一个重要特点就是地方政府跟进的速度非常快。”在全国工商联房地产商会会长聂梅生看来，这将有助于对楼市的紧急刹车。

聂梅生对记者透露，据她此前在各地的调研，4月份的“新国十条”出台后，很多地方政府因有所顾虑而迟迟没有出台细化政策。

“一方面，地方不愿意主动将自己归入‘部分房价过快上涨的城市’，出台细则等于变相承认；另一方面，地方政府也在等待、观望，看政策是否会出现变化。”聂梅生表示，正是地方细则的滞后，“新国十条”的威力逐渐被市场化解。

在楼市回暖、价格再次蓄势待涨之时，政府再次“重拳”出击，并明令问责。因而，地方政府跟进调控的速度，明显快于以往历次调控，且“限定居民家庭购房套数”成为各地细则落地的主流形态。

10月15日，广州发布楼市调控细则，此前颇受关注的限购政策如期出台，规定广州市户籍家庭和常住的非户籍家庭只能新购一套商品住宅；非常住的外地家庭不可以新购商品住房；未满18岁的人士不能单独购购商品住房。

这是全国范围内第11个推出“限购令”的城市。此前，北京、深圳、厦门、上海、宁波、福州、杭州、南京、天津、温州等10大城市都出台相关细则，限定居民家庭购房套数。其中，深圳、福州和南京三地政策非常严厉，不 购新购商品住房，还将家庭原有住房套数也纳入考查范围。

9月30日，深圳出台细则，对于本市户籍居民家庭限购2套住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房。

10月10日，福州规定，从2010年10月10日起至2010年12月31日，本市户籍居民同一购房家庭，只能在本市五城区新购购一套商品住房；对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市五城区购购一套商品住房。暂停在本市拥有2套以上（含2套）住房的本市户籍居民家庭、拥有1套以上（含1套）住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市五城区继续购购商品住房。

10月12日，南京规定，暂时限制购购第三套住房。

其他城市的限购政策，如上海、厦门、宁波、杭州、天津、温州等，基本与较先出台限购政策的北京一致，即同一购房家庭只能新购一套商品住房。稍有不同的是，宁波对于无法提供在宁波1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非宁波户籍居民，将暂停在宁波购房。也就是将外地投资客挡在了宁波楼市外。

在业已出台“限购令”的城市中，仅厦门、福州两地限定了政策执行期限到今年年底。其余城市则冠以“暂时”之名，并未限定具体日期。

此外，据记者了解，由于国土资源部、住房和城乡建设部及监察部10月11日联合下文，明确“省级政府稳定房价不力将问责”，目前越来越多城市传出“限购”传闻，如青岛、苏州等。

成交锐减

严厉的限购政策，在楼市成交上，立刻见到了效果。国庆后一周，北京、深圳等地楼市交易数据显示，受新政影响，成交量环比大跌约六成。

从限购政策较为严厉的深圳来看，10月8日至10月12日，深圳新房日均成交仅71套，与限购前（9月26日至30日）日均278套相比，下降了74%，与9月同期（9月8日至12日）也下降了53%；二手房日成交量也下降了80%左右。

美联物业三级市场总经理江少杰表示，10月市场交易量可能下滑三至五成。而深圳中院地产董事总经理李耀智更加悲观地认为，交易量下滑会达到六成，甚至还会增加到七成。

“近期的政策走向，令客户感觉到国家对房地产的调控越来越严厉，政策未来越清晰，他们越会观望。”李耀智表示。

中国房地产研究会副会长顾云昌也认为，限购将在很大程度上打击市场上投资和投机的需求。“以往信贷政策调控，炒房者还可以全款购，现在有钱也不能购。”

万科总裁郁亮在近日举办的香港理工大学深圳产学研基地CEO论坛上透露，以“限购”为主要标志的新政出台后，万科的来访和成交都下滑了。他还预计，“限购令”短期内不会放松。

绿城中国副董事长兼执行总经理罗钊明也告诉记者，纯行政手段的“限购”政策，将在未来一段时间内对市场带来巨大影响，成交量大幅下滑已经不可避免。

据记者不完全统计，在业已推出限购令的城市中，政策出台后的楼市日成交量都出现了40%~80%不等幅度的降幅。

副作用隐忧

限购在“抑制需求”上的效果已毋庸置疑，但其过于行政化的手段依然引发强烈争议。

SOHO中国董事长潘石屹说，虽然此轮新政的影响立竿见影，但是限购并没有抓住问题的关键。

“明知是供求矛盾造成的结果，却用限制购购而非增加供给的方式去对付，又岂会有好的结果？”任志强在其博客中也质疑道，这种试图牺牲居民住房条件的改善需求来解决供求关系问题的做法，是“伤敌八百、自伤一千”。

一方面，如果限购仅仅是临时性措施，那么在供给没有有效增加的情况下，需求只能暂时被压制，较终会爆发并导致房价报复性上涨；另一方面，如果长期执行限购政策，成交量长期低迷，开发商销售资金受阻，就只能以缩减投资的方式应对调控，供应无法增加，依然无法满足被压制的需求。

此外，宽裕的流动性也令“限购”性质的房地产紧缩政策面临挑战。“现在各国纷纷竞相货币贬值，加速量化宽松，中国也不会独善其身。”房地产高端经济师章林晓分析，房地产领域的紧缩再加上整体环境的量化宽松，将加大通货膨胀的威胁。而这将令调控局面更加复杂。

记者在采访中也发现，面对“限购”，市场上的卖方也并未如想象中那样恐慌，反而预期价格会继续上涨。“现在政府宣布限购商品房，等于变相宣布房子是紧缺商品，那么价格就还有进一步上涨的空间。”

聂梅生也认为，限购是调控政策的一柄“双刃剑”，只能作为暂时性的过渡政策。“需求并没有消失，限购就像闸门一样暂时拦住了洪水，但水位会越来越高，特别是在流动性充裕、CPI上涨的局面下。”聂梅生表示，限购必须辅以必要的配套举措，如切实加大供应、进行长期制度变革，才能真正取得成效，否则只能成为市场的巨大隐患。

聂梅生同时强调，限购政策作为非常时期的权宜之计也是十分必要的，因为调控政策需要“为供应留时间、为改革留空间”。她建议，政府要落实更多的土地供应计划和保障房建设，以增加供应。同时，在土地制度、财税体制上加快改革，以长效机制衔接短期政策，如以房产税试点衔接限购政策的退出。

(作者：朱以师)