IT、家电、房地产曾经被视为中国市场化较彻底的三个领域，民营企业占据了主导地位，但从2009年开始，因为大型国企逐步的介入，房地产行业的格局出现了剧烈的变化，土地市场，在国企充满霸气的攻城略地下，民营企业只能步步为营；资本市场，资金雄厚的“国家队”和捉襟见肘的“民营企业”更形成鲜明对比。一场没有硝烟的争夺战，已经在房地产市场悄然打响。

地王频频国企造

2010年12月16日，广州较后一次大规模土地拍卖会上，以保利、中海为代表的房企，上演了疯狂的抢地大战。其中，国企保利连拍两块位于白云新城的住宅地块，两次刷新了广州楼面地王纪录，突破了2万元/平方米，再次上演国企造地王的大戏。而当日推出的4幅地块，均落入国企手中。

“地王国企造”，在2009年是寻常风景，到了2010年3月16日达到——北京只能涌现三个地王，全都落入央企之手。远洋拿下楼面地价为27529元/平方米的大望京村地王，中信拿下总价52.4亿的亦庄地王，中国兵器装备集团以实际高达30197元/平方米的楼面地价拿下蓟门桥地王。

彼时，刚开完全国两会，温总理刚表态要稳定楼市，央企的“杰出表现”立刻成为举国上下的焦点。几天后，国资委表态，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。一个月后，严厉的调控开始了。

市场普遍认为，央企在北京一日制造仨地王直接推动了这些措施的出台，引发了今年这场未有的地产调控风暴。

而北京土地市场只是以央企为代表的国企在全国攻城略地的一个缩影。调控开始后，北京很快出台了新的土地出让办法，现场竞拍基本退出，取而代之的则是以评标为主的招标出让。此举大大控制了地王现象，但是优质地块的竞得者依然以国企为主。

一位民营房企负责人表示，“没办法，在政府主导的土地市场上，国企有着天然的优势”。

资本偏爱“国家队”

国企的天然优势不仅表现在与政府的关系上，更表现在资本的偏爱上。

据记者了解，从2008年开始，非国有背景的房企在银行信贷为主的资本市场上获得融资就变得愈来愈困难。连万科这样的行业龙头企业，都连续三年未能在资本市场融得一分钱。

上述人士告诉记者，出于风险考虑，银行更愿意贷给并不需要贷款的国企，而不愿贷给民企，但他表示很理解银行的做法，“换了我是银行，我也会这么选择”。

贷款无望，不少民营企业转向股市，但自2009年以来，国内股市对房地产企业上市的申请慎之又慎，购壳曲线上市的路也异常难走。在香港上市就成为一些迫切需要扩张的房企的独木桥。去年年底，龙湖、恒大等优质民营房企在香港上市，今年11月，融创在香港上市。

但这并不能改变更多民营企业等米下锅的窘境。在资本的支持下，国企和上市企业就成为土地市场的主角，中小民企只能依靠取得一些边角地块谋生。

“国”“民”合作之路

证大集团创始人、董事长戴志康曾表示，“在这一方面，国进民退是必然的”，若干年后，中国的房地产商将会是各个省份、各个城市的城投公司。

戴志康的话有些完全，但国企力量渗入房地产行业的力度的确在逐步加大。为了生存，越来越多的民营房企选择了与国企合作。

从2009年以来，记者注意到，地产龙头企业万科新增土地中，越来越多土地是和国企合作获得的。以北京为例，从2009年以来，万科共取得9幅土地，全部都是和中粮、金隅、五矿等国企合作获得。而这种合作模式正在迅速蔓延，绿城、富力等民营房企也在效仿。官方说法，这种组合是资金雄厚的国企，加经验丰富的民企，强强组合。而业内私下里则称之为“傍大款”，更为鲜明生动地道出了这种合作的无奈。

(作者：鲁欢)