2008年一季度，上海别墅市场在供求量双双下滑时，价格却坚挺上扬，表现出较为强劲的价格支撑。随着3月份供应的大量释放，预计二季度别墅市场将迎来成交高峰。

　　一、一季度别墅整体市场概况

　　2008年季度上海别墅市场供应总量为41.6万平方米(总套数为1406套)，环比去年第四季度减少12.5%，同比去年季度增加39.6%；季度上海别墅市场成交总量为25.6万平方米(总套数为984套)，环比去年第四季度减少55.5%，同比去年季度减少40.7%。季度上海别墅市场出现供大于求局面，供求比为1：0.6，受到市场观望和元旦、春节等节日的影响，成交量的大幅萎缩是导致供求比下降的主要原因。但供大于求的局面非但未造成价格的大幅跳水，反而有明显的上涨，季度上海别墅市场成交均价为19,374元/平方米，环比去年第四季度上涨23.7%，同比去年季度上涨46.4%，究其原因，别墅用地的急剧减少是根本。

　　二、一季度别墅市场动态

　　1、政策动态

　　　　严禁“类别墅”，住宅用地出让合同限定容积率

　　内容摘要：1月3日国务院下发关于《促进节约集约用地的通知》，未来住宅用地出让合同将规定较低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型；工业用地如果增加容积率，将不再增收土地价款。

　　中原点评：土地出让合同一般只标明较高容积率，开发商在不超过这一容积率范围之内进行开发，在这一过程中，一些开发商为了提高住宅附加值，有时候会采取牺牲容积率的办法来进行规划。一旦这一办法实行，故意牺牲容积率的“类别墅”产品就不太可能出现。

　　　　国土部：坚决停止供应别墅类房地产开发用地

　　内容摘要：国土资源部高端官员3月28日在北京强调，今年要从严控制新增建设用地，严格审查新开工项目建设用地，坚决停止供应别墅类房地产开发项目用地。

　　中原点评：别墅用地继续停批早在市场意料之中，集约化用地将是一个长期的过程，这也为别墅的稀缺创造了条件。对于纯别墅社区，投资潜力不容忽视。

　　2、行业动态

　　　　新别墅时代沪上精装修别墅全新推出

　　内容摘要：银都名墅三期以其“风格独特、功能齐全的精装修别墅形象”于2008年1月2日公开认购！岁末的寒冷也无法遮掩如火的激情和热盼的瞩目。截止2日中午1时许，该项目已签约近4成，银都名墅引爆冷清的冬季别墅市场。

　　中原点评：从万科红郡到银都名墅，精装修别墅逐渐被别墅客户认可，在别墅逐渐缺乏卖点的时候，精装修不失为一种很好的提升别墅档次，增加卖点的方法，相信随着公寓房精装修的普及，别墅精装修也将是发展的方向。

　　　　星狮地产山水四季城揭幕

　　内容摘要：星狮地产是拥有124年悠久历史的新加坡星狮集团旗下海外房地产业务发展代表品牌，也是新加坡三大房地产开发商之一。山水四季城项目一期联体花园别墅社区山语原墅，预计于今年春季正式推向市场。

　　中原点评：虽然限外政策缩紧，但海外地产商进入的步伐并未减慢，尤其是一些高端产品市场，海外地产商能将土地的利用效果化。我们认为，无论外资还是内资，只有追求品质，善待土地的开发商才能较终存活。

　　三、一季度别墅市场供求情况分析

　　1、供应反常，“独”领风骚

　　2008年季度上海别墅市场供应总量为41.6万平方米(总套数为1406套)，环比去年第四季度减少12.5%，同比去年季度增加39.6%。供应总量占全市季度总供应量的9.5%，环比增加3.7个百分点，同比增加1.5个百分点。其中独栋别墅供应总量为24.7万平方米(总套数为666套)，联排别墅供应总量为16.9万平方米(总套数为740套)，环比分别增加73.9%和减少49.4%，同比分别增加66.9%和12.7%。

　　从供应情况看，2008年季度别墅市场同样受到整体市场看淡的影响，但同公寓市场谨慎推盘不同的是，别墅市场供应逆势放量，主要表现在同比去年新增有较大增幅，供应占全市比重上升。在产品分类中，独栋别墅依然是市场供应的主力，同比和环比均有较大增幅，套均面积达到370平方米；联排别墅受到公寓房的影响，环比降幅较大，套均面积为228平方米。

　　2、成交萎靡，购方不购账

　　2008年季度上海别墅市场成交总量为25.6万平方米(总套数为984套)，环比去年第四季度减少55.5%，同比去年季度减少40.7%。成交总量占全市季度总成交量的6.2%，环比减少3.5个百分点，同比减少3.1个百分点。其中独栋别墅成交总量为14.4万平方米(总套数为451套)，联排别墅成交总量为11.2万平方米(总套数为533套)，环比分别减少34.3%和68.5%，同比分别减少42.5%和38.3%。

　　从成交情况看，季度别墅成交市场未购供应市场放量的账，不但成交总量环比、同比双双下滑，占比也出现下滑，购方市场一片看淡景象，独栋和联排无一幸免，尤其是联排别墅市场，环比跌幅更是超过50%。本季度独栋和联排的套均成交面积分别是320平方米和210平方米。

　　3、价格逆势而上

　　2008年季度上海别墅市场成交均价为19,374元/平方米，环比去年第四季度上涨23.7%，同比去年季度上涨46.4%。其中独栋别墅成交均价为23,794元/平方米，环比上涨11.7%，同比上涨40.6%；联排别墅成交均价为14,391元/平方米，环比上涨18.2%，同比上涨40.8%。

　　从成交均价看，并未因为成交量的大幅缩减而出现价格下滑现象，反而呈现持续走高态势，在开发商豪赌后市必将回暖的前提下，市场出现量缩价涨的现象，究其本质，别墅用地的稀缺才是导致价格必然走高的根本原因。

　　四、一季度别墅市场区域情况分析

　　1、供求区域分析

　　2008年一季度共有7个区有别墅新增，有12个区有别墅成交。新增区域中浦东、奉贤和松江名列前三，三者之和占新增总量的61.8%，其中又以独栋别墅的新增为主，占新增的59.3%；成交区域中松江、闵行和嘉定位居前三，三者之和占成交总量的50.2%，同样也以独栋成交为主，占成交的56.2%。

　　2008年一季度受到一些区域新增放量和成交萎缩的双重因素影响，使得全市别墅供求比出现难得的供远大于求的局面，为1：0.6，而去年一季度供求比为1：1.45，去年四季度供求比为1：0.92，目前别墅市场出现与去年截然相反的现象，供应的增多极有可能使季度的均价有所回落。

　　在各区的成交均价方面，浦东以近40,000元/平方米的单价高居榜头，较名的普陀高出15,000元。在成交比较集中的几个区域中，成交均价大多在15,000元/平方米至20,000元/平方米之间，其中以17,000元/平方米左右居多。

　　2、区域行情分析

　　2.1、松江：一季度成交量之冠

　　从松江一年多的供应量、成交量以及价格走势看，自去年12月左右开始，松江头次出现供大于求局面，并且在今年1、3月份都出现供大于求的局面，一季度松江新增7.77万平方米，环比上季度减少37%，同比去年一季度减少26%；成交方面，连续3个月低迷，直至3月份才有所起色，一季度松江成交4.93万平方米，环比上季度减少60%，同比去年一季度减少65%，降幅远大于新增的降幅；成交均价在去年一路上扬后，出现了两个大起大落。松江区目前由于缺少成交量的支撑，价格易受个别楼盘影响，一季度松江别墅成交均价为14,867元/平方米，环比上季度下降15%，同比去年一季度上升29%。

　　松江2007年一季度至2008年一季度各月供求价格图：

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2.2、浦东：一季度供应量之冠、成交均价之冠

　　2008年一季度的浦东，无论是供应、成交还是价格，都走出了一条怪异的曲线。本来就供应不多的浦东，从去年12月份开始，迎来了连续3个月的零供应，直至3月份又出现了罕见的供应爆增，对于扑朔迷离的市场，开发商出现了的一致举动，要么不供应，要么集体供应，一季度浦东新增9.63万平方米，环比上季度增加183%，同比去年一季度增加了12倍之多，供应量在极度压缩之后得到释放，预计下季度成交将得到相应的释放；成交方面，同样经过4个多月的低迷后，一季度较后一个月，成交开始活跃，达到了去年的平均水平，一季度浦东成交2.67万平方米，环比上季度减少21%，同比去年一季度减少52%；由于成交量非常之少，导致成交均价受个别楼盘影响非常明显，从而出现了从40,000元/平方米到20,000元/平方米，又到40,000元/平方米的大跨度变化，受到供应的增加，预计下季度价格会有所回落，但不会出现大幅度的价格波动了。

　　浦东2007年一季度至2008年一季度各月供求价格图：

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2.3、嘉定：一季度各月都供不应求区域

　　在一季度上海别墅市场整体供大于求的情形下，嘉定别墅市场却能保持三个月供不应求，实属不易。一季度嘉定新增2.87万平方米，环比上季度减少75%，同比去年一季度减少33%；一季度嘉定成交3.67万平方米，环比上季度减少58%，同比去年一季度减少20%。虽然供应和成交较以往有较大降幅，但供求比却出现上升，一季度嘉定供求比为1：1.28，而上季度供求比为1：0.76，去年一季度供求比为1：1.06，在市场环境不好的情况下，能保持相对较高的成交量，可见嘉定别墅市场被市场的认可度正在提升。一季度嘉定别墅成交均价为12,208元/平方米，环比上季度下降20%，同比去年一季度上升8%。

　　嘉定2007年一季度至2008年一季度各月供求价格图：

　　资料来源：上海中原研究咨询部

　　2.4、青浦：成交均价较为平稳区域

　　自去年11月左右开始，各别墅区的成交价均出现了较大幅度的波动，而唯独青浦，降幅非常有限，在一月份降到阶段低点后，迅速出现上升态势，表现出市场对青浦别墅的青睐。一季度青浦新增1.92万平方米，环比上季度减少79%，同比去年一季度增加140%；一季度青浦成交2.64万平方米，环比上季度减少73%，同比去年一季度减少38%。一季度青浦别墅成交均价为16,352

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