深圳楼市持续低迷，外围环境影响加大——DTZ戴德梁行2008年第三季度市场透视

　　经历了一年的下滑和调整，深圳房地产市场仍然处于整体疲软的状态，在近期外围经济形势波动的不利影响下，第三季度楼市继续保持低速运行的状况。

　　经历了一年的下滑和调整，深圳房地产市场仍然处于整体疲软的状态，在近期外围经济形势波动的不利影响下，第三季度楼市继续保持低速运行的状况：住宅购卖市场持续低迷，一二手市场交易量均维持在较低的水平，价格则进一步小幅下探；住宅租赁由于受到季节性因素的支持，总体需求仍然保持旺盛；商业市场保持了较快速的发展，多家大型集中式商业均抢在旺季来临之前开业；写字楼市场和工业市场由于受到经济增长放缓及全球经济波动的影响，扩张需求出现了较明显的放缓。

　　住宅购卖交易持续低迷，开发企业积极调整价格应对

　　第3季度，全市住宅市场新房销售面积较第2季度有继续回落。主要原因是目前整体经济情况不容乐观，国家的调控政策依然维持，使得多数消费者对后市并不看好；部分自住购家在目睹市场多次调整价格以后，变得更为谨慎而持币观望。市场的低迷迫使开发企业继续调整其销售价格，不少特区内的楼盘在开盘时也采取了比较保守的定价策略，如佳兆业o香瑞园的高层物业以均价15，000元/平方米入市，位于世界之窗**站的沙河世界假日广场以均价18，000元/平方米入市。特区外的价格大都继续走低，其中宝安西乡新盘价格也继续下探，7，000-9，000元/平方米已成片区主流价格，而去年绝大多数都在12，000元/平方米以上。特价房成为了刺激销售的较重要营销手段，富通城四期推出的均价在8，000元/平方米的特价单位，取得了不错的销售成绩，在一周内售出了一半。

　　不同于整体市场的低迷，高端住宅市场的成交仍然相对活跃。如南山后海的维港开盘两个月销售率超过70%，蛇口的招商海月5期在开盘一个月内销售率达到40%，龙岗的万科清林径在开盘一个月后销售率超过60%，成熟的配套或稀缺的资源、亦或良好的发展前景令这些项目都取得了不错的销售成绩。

　　住宅租赁市场相对稳定，高端物业需求有所下滑

　　相比持续低迷的购卖市场，住宅租赁市场在第3季度总体保持平稳。7月和8月，大量的应届毕业生来深工作，加上同期也是一个主要的换租期，因此租赁市场的普通租赁需求继续扩大。从区域来看，罗湖的人民南和蔡屋围、福田区、南山区商业文化区由于周边商务办公场所集中，相应员工居住的租赁需求仍然比较旺盛，租金稳步增长。从需求特征来看，小户型的一房两房仍然是市场需求较为旺盛的，租金也较为平稳；相比较而言，部分大户型的物业租金则出现了一定的下滑。受奥运期间限制签发工作签证的影响，一些前来深圳工作的外籍人士无法成行，因此本季度对高端物业的租赁的需求有所减少。但由于深圳市高端租赁物业的供应较少，市场一直处于供不应求的状况下，因此本季度高端租赁物业的空置率仅有小幅的上升。

办公市场租赁需求明显放缓，高品质物业继续被市场吸纳

　　2008年第3季度，深圳写字楼市场受到整体经济放缓的影响，租赁需求亦明显减缓，客户看房及成交量均出现下降。不少企业都搁置或者延迟了原先的搬迁或者扩租计划，转而临时在原址短期续租，令租赁需求延缓。本季度，全市写字楼吸纳量仅为3，273平方米，主要成交集中在福田区和南山区，分别为2，109平方米和2，545平方米，罗湖区空置面积继续增加1，381平方米。租金方面，暂时并未伴随租赁成交的萎缩而下降，全市写字楼平均租金仍维持在149元/平方米/月，这主要是由于市场租金的变化通常滞后于交易的变化，若未来两个季度交易持续萎缩，则租金将出现下调的压力。

　　尽管如此，高品质的新增办公物业依然占有竞争优势而继续被市场吸纳--预计于年底入伙的荣超目前已经完成总面积30%的租赁预定，租金水平也维持在160-180元/平方米/月的高水平。此外，年初入伙的嘉里建设广场在本季度由奇胜工业租赁约3，400平方米的办公面积，工业物流投资基金AMB也于本季度入驻嘉里建设广场。

　　写字楼年内供应加大，后市面临调整压力

　　除本季度末入市的盛唐大厦和泰然金谷3号为市场带来总计74，302的可发售办公面积外，天利商务广场二期也将在第4季度开始发售，为2008年来鲜有新供应的办公物业一手购卖市场带来较集中的供应。预计对销售市场构成刺激的同时，在当前经济形势和投资环境的不利影响下，还将面临市场调整的压力。

　　租赁方面，尽管包括荣超、时代广场二期、港中旅大厦、海岸城西座在内的多个高品质办公物业均有望于年底投放市场而带动写字楼市场的发展，但短期内经济发展形势的不容乐观将令写字楼需求难以出现大幅的增长，优势产业的发展仍将继续成为市场的主要支撑。预计租金水平在短期内仍然保持横行的状态，但逐渐放缓的需求将令一些中低端的办公物业空置率出现上升，因而预计在明年初写字楼租金可能会面临小幅调整的压力。

　　零售业发展持续向好，各大集中式商业加紧扩张

　　2008年1-7月，深圳市社会消费品零售总额达到1267.06亿元，同比增长18.0%，零售业的快速发展继续为商铺市场带来稳定需求。本季度，连锁超市仍然稳健扩张--华润万家便利超市深圳桃源村分店、深圳东海岸分店于本季度先后开业；作为深圳家Ole‘超市，营业面积逾5，000平方米的华润万家Ole’超市于益田假日广场开业，旨在进一步打造高端超市品牌以吸引日益壮大的中产及高消费人群，Ole‘益田假日店在万象城店的基础上进行了全面升级。

　　大型百货企业也纷纷赶在本季度开业，抢占即将到来的销售旺季：本季度，同属大华侨城片区的益田假日广场、京基百纳广场的相继开业，共为该片区带来约220，000平方米的商业面积，填补片区商业配套不足的同时，也提高了大华侨城片区在全市商业格局中的地位；位于南油片区的总面积约35，000平方米的信和春天百货于9月底开业，力图以“餐饮＋主题百货＋休闲娱乐配套”的业态组合打破了南山商圈传统的经营模式；此外，位于东门商圈的茂业百货九龙城广场负一楼九龙饰品城也于8月20日盛大开业，100%的出租率也反映出零售商家的旺盛需求及成熟商圈对于商家的吸引。

　　零售市场的平稳发展将继续支撑深圳商用物业的需求增长，预计下季度特区内总体租售价格将继续保持平稳，但怡景城和CocoPark的品牌升级调整有望带动福田区租金水平的局部小幅上调；而特区外新供应的增多与市场吸纳力的不足将令特区外商铺总体空置率有所上升，原本不高的租金水平存在小幅下调的压力。

　　经济环境影响整体需求，工业市场表现平淡

　　次贷危机以来，欧美的经济下滑对我国经济发展构成一定程度的影响，对于一个经济外向型城市，深圳的出口贸易及关联产业更直接受到欧美市场需求放缓的影响，并且企业还同时面临国内生产成本上升的压力。因此，在经济形势不明朗的情况下，部分企业减缓了扩张速度，工业物业市场总体表现平淡。普通标准厂房的需求明显减少，但供应持续增加，供大于求导致特区外标准厂房的空置率上升，不少工业园的招租面临较大的困难，与此同时租金也面临下调的压力；但另一方面，定制型的非标准厂房依然供应不足。物流类企业的需求继续保持稳定，总体供需较为平衡，租金水平也相对平稳，但仍需面对结构性调整的局面——在低端物业逐渐被市场淘汰的同时，高标准建设的仓储物业却供不应求。

附图：

　　 撰文：DTZ戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司研究部

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