受到今年以来的楼市“寒潮”影响，一些高库存的城市开始悄然为楼市松绑。从南宁打出限购放松榜首枪至今，短短5个月左右，限购松绑城市名单不断扩容。2014年，楼市与“行政化”调控方式渐行渐远，政策叠加效应初步显现。

1 限购松绑城市不断扩容

高库存成为促使楼市政策松绑主要原因。

广西南宁市住房保障和房产管理局于4月28日在官网发布公告称，从2014年4月25日起，广西北部湾经济区内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市户籍居民家庭可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。该政策一出，即被业内解读为南宁限购松绑的标志。

在南宁之后，呼和浩特、济南、苏州、海口、西安、无锡六地经官方确认，相继取消限购政策。进入7月以来，限购松绑城市名单不断扩容。来自指数研究院统计显示，今年7月，济南、武汉、海口、苏州、西安、无锡、杭州、石家庄、温州、宁波、青岛等城市，或发明文通告，或通过发布会、新闻报道、官方微博等多种渠道，宣布当地限购政策全面取消或部分放开。同时，成都、长春、天津、金华、衢州等城市也实际按放开限购执行。自今年6月内蒙古自治区呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起一轮救市潮。据机构统计，截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城市仍在执行限购。

高库存成为促使楼市政策松绑主要原因，戴德梁行的数据显示，2011年至今，全国房地产商品住宅新开工面积累计超出其销售面积12亿平方米，全国范围内潜在供应过于充沛。相比于一线城市较为健康的去库存化周期，中国二、三、四线城市供应严重过剩的市场格局将使其未来成为放松限购城市的主体范围。

2 救市聚焦信贷

信贷是否会放松，将成为判断未来楼市走势的关键因素。

7月楼市限购解禁潮后，市场效果并不明显，进入8月份，多数城市成交量仍未有明显起色，于是四川、河北、福建等省份纷纷出台“更大力度”的省级救市文件，以期再次提振市场。9月15日，湖北省城乡建设厅发布重要通知，要求“高端放开、中端支持、低端保障”，促进全省房地产市场平稳健康发展。重提对于头套房贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍，并伴随契税减免的规定，再次将地方政府救市力度推向一个新高点。

在湖北之前，也有四川、福建等省发布省级救市文件，通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市。这被业内认为是继榜首轮46个限购城市39个松绑后，全国掀起的轮救市潮。

中原地产头席分析师张大伟认为，在榜首轮以39个城市松绑限购为主，轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷利率。限购政策，从全国范围看，已经不是影响楼市的关键政策，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的仅此较关键因素。

3 政策叠加效应初步显现

进入第四季度，“冲量”成楼市主旋律。

进入第四季度，“冲量”成楼市主旋律。继限购限贷双双松绑、公积金异地互认等利好政策之后，11月21日，央行公布新的利率标准。楼市政策叠加效应开始显现。

11月21日晚间，中国人民银行网站公告宣布降息。加上9月30日央行发布的房贷新政，货币信贷政策的叠加效应正逐步显现。在政策向好的影响下，尤其是近期央行降息托市政策，从根本上减轻了购房者的还贷压力，购房者入市意愿明显增加。

银行房贷新政、央行降息等政策出台，犹如给房地产市场注射了“强心剂”，自10月份以来，冷清的楼市有了些许变化。10月份部分城市二手住宅价格环比有所回升。北京、上海、广州、深圳4个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌。其中，北京二手住宅价格环比上涨0.3%，上海、广州、深圳环比均持平。

加上年底的业绩压力，房企短期内尚不具备调价动力，仍然以平价走量为主。

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