农行开发贷停贷之风刚过，其他三大行高管便出来辟谣。但事实上，中小开发商已经很难获得银行开发贷款。银行捂紧了钱袋子，开发商的日子越发难熬。房地产调控政策未见丝毫松动，很多房企已开始准备过冬。有房企人士表示，早已收缩战线，不再扩张拿地，而银行贷款的趋严和银信合作的封堵对中小房企无异于釜底抽薪。为了维持现金流的正常，不少中小房企资金濒临断流不得不转向民间高利贷。

　　专家指出，今年四季度到明年一季度，房企资金面将有恶化趋势，不排除未来一段时间中小房企因现金“断流”而暴露风险。对此，商业银行应未雨绸缪，对房贷风险提早预警和防范。

　　尽管上市银行在半年报中对资产质量普遍很有信心，但本周银监会主席刘明康公开表示，目前商业银行系统性风险隐患暴露不容忽视。

　　经过两年信贷繁荣后，各银行资产负债表积累的风险已显现化。而银监会更是对压力测试环境层层加码，要求银行评估在经济不景气或房地产市场崩溃时的脆弱性。

　　银行对房企若即若离

　　目前商业银行对房地产企业的开发贷款已明显收紧。某全国性商业银行人士透露，在整个8月份，该行获批的房地产开发贷款仅维持在个位数。

　　央行货币政策报告中指出，二季度房地产贷款增速明显回落。随着各项调控政策的落实，房地产各项贷款指标增速自5月份以来出现明显回落。6月末，主要金融机构房地产贷款余额为8.71万亿元，同比增长40.2%，增速比上年末高2.1个百分点，但比上季度末低4.1个百分点。而这种收紧趋势在三季度仍在继续。

　　数据显示，在金融杠杆力量的撬动下，2009年房地产行业新增贷款超过22万亿元，占全年新增贷款的20％以上。就在这一年，北京、上海、广州等地房价创出房改以来的飙升纪录。但是今年下半年以来，开发商风光不再。银行捂紧钱袋子让房企变得“水土不服”。

　　有开发商人士表示，现在开发贷款的回落已经让部分房企不得不勒紧腰带。“房贷收紧迫使我们在策略上作了调整，已经从之前的激进地扩张拿地转向防御，力保现金流稳健。”

　　上述人士指出，由于房地产本身就是高杠杆行业，银行资金的断流对房地产企业尤其是中小开发商几乎是致命的。

　　很多中小房地产企业自有资金率一般在20%至30%，其他运营资金主要为银行贷款,特别是去年以来贷款政策宽松、利率较低，大大缓解了企业的资金压力。依照规定，自有资金率达到25%即可预售；一个房地产开发项目的自有资金率达到20%至30%，整个楼盘即能全面启动。

　　信贷闸门的收紧，正在让房企经历艰难的去杠杆化过程。业内人士指出，房企更多依靠贷款支撑发展，一旦资金出现问题，那么市场风险就会暴露。银行资金如果不能及时到位，不排除未来某些房企在建楼盘出现半拉子工程。

房企资金弹药所剩无几

　　上述担心已经在沪深两市112家房企半年报公布有所显现。业内人士指出，高负债已经成为当下房企较为鲜明的特点。

　　半年报显示，112家上市房企上半年实现销售收入1201.18亿元，同比上涨30.8%；累计负债逾7836亿元，较一季度末和2009年底分别增加600亿元和1260亿元。其中，负债总额超过100亿元的公司有17家，地产四大天王“万保金招”的中期负债达2779.4亿元，占总负债额的35%。

　　此外，超过80家上市房企资产负债率高达50%以上。有77家上市房企经营性现金流为负值，比2009年末的35家增加了一倍多。国信证券报告中显示，上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元，净流出水平较一季度末增加371亿元。

　　经营性现金流的变化已经反映了房企资金短缺的现状。虽然上半年开发商手中囤积现金，但是撑到现在，资金弹药实属无多。

　　专业人士指出，从房企的资金实力来看，房地产开发企业2010年资金来源中，定金预收款和个人按揭贷款两项占到一半左右。按照房地产调控新政，住房贷款头付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施，都对房企资金面产生影响。

　　“如果这些政策有效地执行下去，就会对房地产开发企业的融资环境产生很大影响，个别中小房地产公司资金压力会不断上升。同时，其他资金中定金及预收款及其他资金中个人按揭的增长率逐渐降低，无疑也会加重房企资金压力。”

　　房地产业内人士指出，房企资金链压力取决于现金流入和现金损耗之间的缺口变化。考虑到从政策出台到资金链压力加大需要一段时间，预计前三季度行业风险不会很快体现，但第四季度资金压力明显上升。

　　数据显示，随着三季度银行对开发贷款的继续严控，现在有个别中小开发商资金状况显著恶化，不得不通过内部认购和降价促销的方式来提高房屋销量，以加速资金回流。甚至为了避免资金断流，有些中小开发商已经开始转向民间融资和房地产信托。

　　知情人士透露，开发商有的是向个人或公司借高利贷，有的是借巧立名目的“房地产信托理财产品”，融资成本甚至达到了百分二三十，甚至更高。“高利率贷款的时间成本很高，一旦市场观望，住房滞销，问题就暴露了，拖几月就亏损很多，较终不得不降价促销。”

“黑红”名单 银行手中两把剑

　　农行停贷之风刚过，便有三大行高管出来辟谣，但事实是，中小开发商显然很难得到银行贷款。

　　一边是房地产企业资金喊渴，急需银行提供资金支援，但是银行这厢审批没有丝毫松懈，从资金源头上卡住了房企的“七寸”。

　　某银行人士指出，虽然银行对外并未公开停止对开发商贷款，但是实际情况和停贷并无太大差别。银行信贷审批部门“火眼金睛”，只要是开发贷，一般都会压下来。

　　“分行专业都提示了，除非自己的客户，一般不要去碰房地产开发项目，客户有信贷需求，可以推荐其他银行，尽量和客户保持良好关系。”某大型银行信贷部业务经理表示。

　　据了解，虽说目前监管机构没有对房地产开发贷下达任何指令性文件，但是银行在授信规模上卡得非常严。总行将房地产行业风险系数调高，这样导致对企业的评级下降，想做一些新增贷款非常难。

　　而且现在房贷审批已经上收到总行，总行目前对项目贷款分为禁止类、优先支持类以及谨慎控制类，目前对房开贷态度就为“谨慎控制”。

　　“上个月全行业没批下来几单开发贷款，现在审批部门手中有一份黑名单，一份红名单，银行审贷部门会严格按照名单，黑名单上的企业肯定是禁入的，而红名单虽然很多是房地产行业的龙头企业，但是我们信贷投放上也是慎之又慎。”

　　“现在限制条件非常多，如果“四证”不全，或者资本金没有到位，申请贷款时一点戏都没有。”某银行信贷部门人士透露。

　　而股份制银行更是直接表示，由于实行额度管理，下半年银行额度有限，一般是挤公司业务，将额度空出来给个人业务，而开发贷就在压缩之列。

　　今年5月份，银监会在全国范围内的商业银行开展了房地产贷款压力测试工作。相关人士指出，结果显示若房地产价格下跌30%，开发贷款不良率将增加1.2%。

　　但是相关人士指出，在房地产调控不断深入的情况下，新房成交量和房价下跌持续出现，会延缓房地产开发商资金的回笼，增加其财务成本和经营风险，僵持下去，房地产开发商可能出现资金链断裂问题，部分房地产开发商贷款占比较大的银行贷款质量将头先受到冲击。

　　银监会相关人士表示，压力测试及其情景假设不代表银监会对房地产市场走势的判断，也不代表房地产信贷政策可能出现变动。但是银行人士指出，对房贷压力测试的不断加码，暗示了房地产贷款风险正在积聚，四季度到明天一季度，房企开发贷款似乎“黄灯”已现。

银行系统性风险正在积聚

　　半年报显示，15家商业银行的资产质量继续优化，其中12家商业银行不良贷款继续实现双降。但在亮丽的数字背后，银行业的系统风险正在积聚。

　　中国银监会主席刘明康日前强调，银行系统性的风险暴露隐患不容忽视。我国银行业金融机构在风险管理体系建设方面还有很多薄弱环节，目前金融系统的改革和效率有待深入和提升，粗放式信贷管理模式亟待改变。

　　头先亮起黄灯的是银行关注类贷款。中国证券报统计数据显示，二季度数家国有大型商业银行关注类贷款出现集中性增长。其中，工商银行关注类贷款二季度上升了419.86亿元，中国银行上升119.33亿元，农业银行上升48.58亿元，交通银行上升27.08亿元。当前主要商业银行的关注类贷款余额是不良贷款余额的2倍多，囤积的关注类贷款在资产质量发生波动时很可能迁徙为不良贷款，从而对资产质量形成较大压力。

　　其次是对房地产贷款未来资产质量的担忧挥之不去。房地产上市公司中报显示，上半年房地产上市公司每股经营性现金流已创近几年同期负值。而压力测试结果也不容乐观。有业内人士认为，压力测试未能完全揭示房价下跌时的银行资产质量风险，压力测试主要测的是房地产开发贷款和个人住房按揭贷款的坏账率，但或未考虑到以房地产为抵押的相关贷款的风险；而房地产开发上下游链条很长、关联甚广，一旦房价大幅下跌，相关行业贷款也会受到严重影响。

　　地方融资平台风险也在积聚。尽管多家上市银行表示地方融资平台目前资产质量良好，但由于融资平台贷款还未到集中还款期，未来也有可能成为银行系统性风险的起点。

　　刘明康还指出，我国银行业流动性风险管理较为薄弱，压力测试的基础建设、资源保障、技术手段、结果应用等方面都还有待改进。他的表态，揭示了商业银行尚未做好防范系统性风险的准备。例如，银行业在进行压力测试、准备巴塞尔协议的各项测评工作时，往往通过聘用外部机构、专业人士参与，体现了我国商业银行在这方面观念与实践及人才储备的缺乏。

　　加强风险管理体系建设，改变粗放式信贷管理模式，从根本上需要推进利率市场化、转变商业银行“靠天吃饭”的传统经营模式。而利率市场化目前进展缓慢，又制约了金融改革的效率。例如在2009年大规模的信贷

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