有关机构报告披露:中国已成为全球活跃度排名第五的房地产投资市场!

然而,房地产市场的活跃背后是房屋登记领域纠纷高发,案件数量增长快,疑难问题多。

2000年以来,全国行政案件数量增长了20%,而房屋登记案件增长了近200%,在94类行政案件中排位升至,在案件总量中所占比达8%。

“具有共性的疑难问题也积累了很多。”较高人民法院行政审判庭庭长赵大光举例说,如连续转移登记案件的受理、复印件和影印件的举证和证明力、民行交叉的审理程序和判断权限等。

“长期以来,这些问题令行政法官倍感困扰,制定司法解释加以解决,无疑可起事半功倍之效。”赵大光说,正是在这样的背景下,较高人民法院19日公布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》。

标准不清致同案不同判

房屋乃人们生存必需之物,其重要性不言自明。房屋登记作为确认房屋产权和流转的制度,一端连着广大人民群众的切身利益,一端连着市场秩序和社会稳定,在市民社会和政治国家两个层面上都承载着重要价值。

“建设好、维护好这一制度,已被物权法等法律确立为重要目标,并由有关行政机关、司法机关分别落实。法院行政审判的任务是,通过审理房屋登记案件,保护房屋权利人、利害关系人合法权益,监督登记机构恪尽职守,保障房屋登记制度的正常运转。就房屋登记的重要性而言,制定专门的司法解释应属值得考虑的选项。”赵大光表示。

谈到出台的一个背景,赵大光解释,行政审判与物权法的衔接尚有诸多不明。物权法对物权登记设有专节,其新规则、新精神如何在房屋登记案件审判中实施、贯彻,比如预告登记、异议登记、查询行为的可诉性问题,裁判如何保护善意取得,行政赔偿中如何适用物权法十一条等,又出现了许多新难题,使审判难上加难。

除此外,裁判标准不够清晰。赵大光表示,由于上述新老问题比较复杂,极易产生分歧,使得房屋登记案件裁判错误、不当的几率增高,妨碍了审判功能的正常发挥。尤其是不同法院甚至同一法院不同审判部门因理解不同造成的同案不同判的问题,更是广为诟病。虽属个别问题,但危害不小,既损害法院司法权威,又造成部分当事人不肯服判,上访不止,不利于社会秩序的稳定。

制定司法解释,以统一司法尺度,无疑是一个很好的办法。

“此前的房屋登记审判之路可谓疑云密布、障碍重重。这一司法解释就如同清晰的路线图,方向找准,路标竖起,房屋登记审判就此踏上新征途,应为可期。”赵大光说。

所涉疑难问题背景复杂

房屋登记案件中的疑难问题背景复杂,争议也很大,不广泛吸取各方智慧,就难有妥当的解决方案。

“对事物复杂性缺乏透彻的认识,应对之策就难以得法。即便解决问题,也难免制造新的麻烦。”赵大光向记者介绍了房屋登记的三个复杂背景。

利益结构。房屋登记涉及众多利益主体,包括房屋所有权人、抵押权人、地役权人等房屋物权主体,也包括真正权利人、债权人、继承人、配偶等利害关系人。房屋登记案件通常都与上述利益主体之间的冲突搅在一起,增加裁判的难度。比如,房屋几次转让之后,真正权利人对一系列转移登记均提起诉讼,是否受理?又如何审理?就涉及到真正权利人与一系列第三人之间的利益取舍之难题。

民行交叉。在房屋登记中,民事关系和行政关系相互交织、相互作用,使得行政审判与处理房屋民事纠纷的民事审判经常出现矛盾和冲突,如何协调两者,是非常棘手的问题。

难以控制的不确定性。登记机构即便尽到审慎合理的审核职责,登记结果是否正确仍存不确定性,因为很多不可控的因素会影响登记结果。比如有关行政行为违法,公证书、测绘报告、评估报告的错误,有关当事人的造假等。

“解决上述问题,行政审判自身经验是不够用的,还须借助法院其他审判部门、立法机关及有关行政部门的经验。”赵大光说,我们充分挖掘现有经验,广收各方意见,全面贯彻法律意图,同时,还书面征求了全国人大、国务院法制办、建设部以及有关部门的意见,作为把握法律意图的重要基础。

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