正如这里的气候，而今海南楼市似乎没有真正的冬天。1月18日，位于三亚小东海区域的半山半岛项目推出五期蓝色果岭组团584套房，一上午就成交超过100套，销售额超过3亿元。同在三亚，包括凤凰岛等老项目、中铁·子悦薹等新项目在内，近期或是加推房源，或是亮相待开。即使调控压力未见松动，三亚楼市还是显现出明显的暖意。

　　楼市调控效果如何？三亚以至海南楼市有何新动向？项目开发又有哪些新亮点？近日，记者采访了半山半岛董事长特别助理徐能力。

　　评市场

　　调控效果明显海南楼市趋稳

　　调控下量跌价稳

　　记者：众所周知，2010年初海南楼市经历了一波火爆行情。随后楼市调控开始，三亚、海口也都出台了“限购令”。在调控几个月之后，您如何看待三亚乃至海南的调控效果？

　　徐能力：去年四月份楼市调控启动，海南也受到较大影响，同时海南也开始进入传统淡季。调控效果头先反映在成交量的下跌上，从去年4月到10月，整个海南销售都不是很理想。当然，海南楼市的价位并没有下调多少。

　　记者：在几天前的海南房展会上，不少项目打出了优惠打折。我们从半山半岛售楼处了解到，四期产品卖到49000元/平米，五期均价36000元/平米。海南楼市是否出现了价格调整迹象？

　　徐能力：不是。仅就半山半岛来说，价格调整主要因为产品差异。四期产品两面观海，还有成熟的商业配套。五期产品位置上不同，其中一栋楼面山，没有观海面。我们这些房子完全根据窗外的景色定价，每个区域价格都会有差异。

　　至于目前海南楼市出现一些优惠打折，个别企业需要通过这种办法保证资金流，但并不意味着海南楼市整体价格下行。

　　市场平稳新政策尚远

　　记者：相比较去年初，您如何评价现在的海南楼市？

　　徐能力：去年初市场火爆主要是国际旅游岛利好的刺激，全国财富蜂拥而至。现在的市场应该说是平稳的。不少人来海南度假过年，购套房子奖励一下自己。这都是正常的市场表现。

　　记者：2010年中，海南曾经传出要收房屋空置费之类的消息。说到2011年的市场，是不是还有很多不确定性？

　　徐能力：目前看，应该不会有更新的政策出来。限购令都出来了，再出就是房产税了。但现在上海、重庆才刚要试点，试点需要时间。海南楼市虽然也受关注，但短期应该不会出房产税。

　　说房价

　　海南未来三至五年或全线看涨

　　稀缺资源支撑房价稳中有升

　　记者：刚才您提到半山半岛五期和四期价格的差异主要是因为产品的差异，这是不是说你对半山半岛的价格依然有信心，同品质的房源价格不会下调？

　　徐能力：不仅是半山半岛，整个海南房价还有比较大的上涨空间。原来海南的房价在全国比较低，补涨了三年，现在接近了内地主要大中城市的平均水平。再加上海景资源的稀缺、市场购购力的增强，此外，和北京、上海房地产市场主要还是区域市场不同，海南楼市是全国市场。这都支持了海南房价仍有很大空间。

　　记者：根据国家统计局1月17日发布的较新统计分析，2010年，三亚房价同比上涨了43.3%，海口房价同比上涨了35.5%，分别位居全国70个大中城市头位和次席。在您看来，这种高速增长能持续吗？2011年，三亚以至海南房价会有多大的上升空间？

　　徐能力：2010年，三亚乃至海南房价的上涨，其实都是年初涨起来的，下半年没有大的变动。对于2011年的预判，一年的大市判断不好说，调控政策存在变数，就不好判断。

　　个人认为，未来三到五年，三亚等地房价还能翻番。头先因为资源的稀缺，现在虽然三亚还有项目在开发，但其实新的海边土地供应已经基本没有了，再发展只能去西线了。另一方面，还有内地购购力的增强，越来越多的财富人士希望在海边拥有一套住房，自住或者投资。判断未来房价变化，较主要的是产品背后有多少人要购。第三，从日本以外的发达国家一线海景住房看，价格都远超出三亚。

　　二三线地区崛起趋势明显

　　记者：说到海南西线开发，近年来，不少开发商都开始向三亚、海口以外的海南二三线地区进军。您对海南二三线地区楼市发展如何看？

　　徐能力：海南二三线地区崛起已经很明显了，未来海南会形成一个高中低不同层次的区域市场结构和供应结构。海口、三亚可开发程度趋向饱和，加上市场购购力也有不同层次，需求扩散自然而然。短期看，海口和三亚限购令的存在，也势必分流一部分市场需求到二三线。海南许多二三线地区房价每平米只有几千元，未来3到5年可能也会翻番。市场需求太大了。

　　记者：限购令目前对三亚、海口市场行情影响很大，一旦解禁，海南市场是否会迎来反弹？

　　徐能力：反弹是必然的。即使在现在的政策环境下，只要国际旅游岛规划建设再出一些具体的东西，包括免税政策的逐步扩大，都会为海南带来新的一波市场升温，较迟不会超过明年。

　　话产品

　　海南楼市跳出同质化才有好产品

　　实现山海资源有机结合

　　记者：国际旅游岛规划带给海南楼市巨大契机。根据有关规划，以三亚市为的南部组团发展定位于“打造山海互动的特色旅游”，这给三亚的房地产开发提出了怎样的要求？

　　徐能力：可以先从半山半岛这个项目来说，虽然项目启动时国际旅游岛规划尚未出台，但仅从楼盘案名来看，我们就在努力实现山海资源的有机结合。

　　较初的想法就是购房人到三亚，不只是逛逛，而要能住下来。因此我们开发的产品没有低于100平米的，这在三四年前是很少有人敢这么做的。我们的考虑是，既然面对的是高端人群，房子就不能缩水，无论是在面积、品质、装修等各方面。

　　开发过程中，高端配套元素不断注入。海南每个项目都有各自的优势资源，我们就是要把山海资源利用到有效。比如Volvo帆船港，这样优质的帆船港全球不过10个。还有海上艺术馆、海上音乐厅，我们希望未来可以办电影节，办冬季版戛纳电影节。即便如酒店，我们寻求合作的品牌包括洲际、安娜塔(泰国酒店品牌)等，未来较起码保证4家高酒店。

　　配套升级，成就城市运营内涵

　　记者：把高端配套整合在一起，地产开发就多了城市运营的内涵。

　　徐能力：有人曾评论我们用三年时间探索国外30年才完成的开发模式。开发半山半岛，我们头先是快速开发，然后是综合运营，相对于海南许多项目说起配套就是酒店、商业、海岸线等，我们的高端配套在拥有这些常见配套的基础上，还有差异化的内容，比如帆船港、海上艺术馆等，跳出同质化的窠臼。我们希望慢慢淡化地产印记，相信半山半岛以后肯定不是一个地产品牌。

　　3年的时间里，我们赶上了2007年火热楼市的尾巴，也经历了2008年金融危机后的市场清冷，也有2009年底以来国际旅游岛规划带来的火爆行情。在这种过山车式的市场变化中，我们开发的一个核心就是突出产品差异化，只要产品好了，就能找到自己的客户群。

　　记者：包括酒店等高端配套是许多海南项目推介的亮点，我们注意到半山半岛的配套包括幼儿园、小学甚至12年制国际学校。教育配套规划建设是不是超前了？

　　徐能力：说到学校，可以讲一个小故事。我们一个合作伙伴澳大利亚籍老总，他到什么地方，家就安在什么地方，孩子就要有优质学校上学。但目前三亚基本上没有能对接这部分精英需求的优质幼儿园、学校。这也是我们规划学校配套的基础。现在看我们的学校规划超前，但是从未来看教育配套很有必要。而且未来半山半岛一个项目就会有接近万名业主，3%的业主有子女教育需求，我们的教育配套价值就出来了。

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