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面积票权遇尴尬成立业委会业主维权依然难

编辑：海南房产网发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天阅读 649 次

阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。

　　2/3票权和事实服务条款阻碍维权路，业委会不与物业公司签合同业主也得交费

　　前言

　　近日，发生了两起业主维权失败事件。一起是朝阳57住户以拒交物业费方式抗议物业服务，被法警强制执行；另一起是昌平太平家园小区业主通过业委会投票罢免物业公司，但结果得不到承认，旧物业赖着不走，小区多名业委会成员被不明身份者袭击。

　　两起事件给业主维权敲响了警钟：拒交物业费方式维权行不通，成立业委会投票罢免维权还是行不通，业主维权似乎到了山穷水尽的地步。业主到底怎样才能有效维护自己的权益？业委会在业主维权过程中，到底面临什么困难？

2005年8月30日，东城区成立全市个物业管理调解委员会。

　　焦点1 ： 2/3票权

　　●新闻事件罢免公决遇核查难题

　　2005年6月12日，昌平区太平家园业委会召开业主大会，1400多户业主中的1113户业主对现有的北京嘉仁物业公司服务不满意，投票同意更换物业公司，人数超过小区业主总户数的2/3.但昌平建委在核查公决“炒”掉物业公司的1113张选票是否代表小区内全体业主所持票权的2/3时，业主因为担心暴露身份，业委会拒绝配合。

　　法律条文：《物业管理条例》第十二条规定，业主大会作出选聘和解聘物业管理企业等决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。这里所说的2/3票权，不是以户为单位，而是以面积为单位。

　　●业主根本是实名和匿名的区别

　　一位姓唐的市民就此事发表意见，他认为，2/3票权实际上就是让业主采用实名投票，在罢免物业公司这样矛盾尖锐的投票中，采用实名制投票，肯定存在风险。“不能保证安全，要调查记录我们的选票完全不行。”万一罢免不成功，我们费劲白忙活不说，和物业的矛盾会更大。即使成功，相关人员也不能保证选票信息不外泄。我们是担心物业找麻烦啊。

　　一位业委会成员表示，在罢免物业这种特殊投票中，搜集每户居民的住房面积是非常困难的。2/3票权规定，不能以户为单位，而必须换算成面积票权，即住房面积大的，所持票权就多。而小区的私人面积、公摊面积、底商面积和物业占地都需要统计，这些都在物业掌握中。如果物业不配合，业委会就拿不到这些数据，投票也就得不到有关部门的承认。

　　●建委 2/3业主不代表2/3票权

　　昌平区建委物业管理科一位工作人员表示，政府部门对物业公司的监管也要根据《物业管理条例》，业主炒物业不是个人行为，要通过业主大会投票，“必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”。“投票权”和选票不一样，比如一个小区3平方米，住有3名业主，其中一名业主占2平方米。即使另外两名业主投票“炒”物业，票数上达到2/3，按规定仍不能更换物业，因为没有达到“经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过”规定。

　　业主有权利“炒”物业，但是有前提的，要按《物业管理条例》规定操作。

　　●律师面积票权实施有难度

　　北京忆通律师事务所主任李劲松认为，《物业管理条例》中所说的“物业管理区域”到底是多大，这个区域到底谁说了算，都没有明确说明，都给“2/3票权通过”实施增加了难度。物业和业主、业委会矛盾中，一些政府部门管理不力使矛盾升级。例如太平家园小区事件，昌平建委的做法在一定程度上为旧物业公司拖延了时间。他认为，1113张选票代表1113户业主，按照面积相当于10万多票权。当时投票时有政府人员监督，昌平建委完全可以调查监督人员。