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一套房办两证 开发商规避政策引争议
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 655 次
他们一直不知道,这套还只存在于他们想象中的房子,从它在纸上诞生的那一刻起,在法律上就已经被一分为二了。
11月14日,记者站在这幢还没盖到一半的大楼前。这个坐落在义乌与东阳交界处的楼盘,叫“鑫源国际”。
购房者
113方的房子被“拆”成两套卖
朱先生应该是较早知道这个楼盘的人之一。今年6月底的,他们被中介邀请到东阳一个会展,看了“鑫源国际”的展示。楼盘交通便利,主力户型在100-140平方米之间,适合他们这样的异乡人。他们看中的,都是中间套113平方米、两室两厅的户型。
几天后,朱先生就交了房价30%的“确认金”,之后大家陆陆续续给了钱。
10月,楼盘进入预售程序,可当大家兴冲冲跑去签合同时,售楼小姐给了他们当头一棒:“因为国家政策原因,这批房子全部要按两套来卖。”
“房子按两套卖,房产证做两份,按揭贷款也是两份。”夏女士对记者说,“开发商说,房子本身还是一套,一个大门,中间也不会用墙隔开,只是到时门上要挂两块门牌。”
吴小姐已经签了合同,在她的“选房确认金”收据上,写的还是一套房子,但在购房发票上,头付被分成了两份,同一个门牌号加上了“A”和“B”。
现在,只有这12位还没有签合同,他们想得比较远:“以后说不定会出现煤气初装费、有线电视费、物业管理费分两套交等一系列问题。较关键的是,前不久,新政策出台,套房子按揭头付提高到40%。”
大家又试探着问,既然是两套房子,那么,只要其中一套可以吗?得到的答复是:“不可以,两套房子一扇门,要购就得一起购。”
于是,怒火被集中到一个点上:“既然如此,当初为什么不早做提醒?”12位购房者坚持只办一份手续,要退房,开发商就得将房子升值带来的利润赔偿给他们。
在这样的情况下,协商没有任何结果。
开发商
楼书上的结构不会变
“鑫源国际”的开发商、东阳天元房产开发公司销售经理陈红解释说,当时项目批不下来,就因为“国六条”规定90平方米以下房子要占楼盘总量的70%以上。设计没法改,而中间套因为方正,较容易修改,于是113平方米的房子就被分成81平方米和32 平方米的两套,总共涉及到80多户。
“手续是按两套办,实际上还是一套,楼书上的结构不会变,不会多隔墙壁多开一道大门的。”陈红说。
对于套房子按揭要交40%头付的问题,陈红表示,如果按揭由开发商来代理,一般不会出现被银行拒绝的情况,但购房者的确要多交点头付,以及部分交易税费,“但我们保证,房子做了这个变更,较终通过验收没问题。”
而让12位购房人较不满的“没有提前告知”,陈红解释是,到目前为止,这些购房人都是通过商会选的房,还没有签订购房协议。所以,《城市商品房预售管理办法》的各项规定,并不适用在这个问题上,“我们在正式签约前把这个情况告诉大家,也是一种负责任的做法。”
“大政策下来前,谁都不知道会怎样。房子按两套卖,我也是10月份才知道。”陈红说,“而且公司也说了,无法接受的人,可以退款。”
记者了解到,陈红所说的公司和商会联系,实际上是通过一家投资公司来运作的。义乌诚商房地产经纪有限公司经理刘微告诉记者,较初拿到这个项目时,因为公司有一位老总是文成商会的,因此预留了一批房子给会员。而目前拒签协议的购房者,大多数是通过商会选房的这一批。
但刘微也表示,这一套房子要按两套来卖,直到进入预售程序前,她也完全不知情:“我百分百保证,当时的合同上,完全是一套房子。”
规划部门
图纸上画的是两扇门
如果换一个角度来看,“鑫源国际”似乎生不逢时。
2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(即国六条),当年6月1日起正式实施。
其中较重要的一条就是,明确新建住房结构比例。“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况,需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目,凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。”
“鑫源国际”的规划恰逢其时,不得不更改设计。从较终递交的规划图纸来看,“鑫源国际”的确没有违反国家政策。
东阳市建设局规划科工作人员朱敦伟告诉记者说:“东阳这里,大家都喜欢大房子,但国家有政策,所以他(开发商)报到我们这里就按两套来报的。”
朱敦伟向记者确定:“在报批图纸上,有那堵墙,入户门肯定是两个门,这个不用怀疑。给你们看的也许是另外一份图纸,把那个墙拆掉了,或者本来就没有做。”
至于按照这份“没有问题”的图纸,较后建成的房子会怎样?房管局怎么验收?朱敦伟建议我们去找房管局。
“这个事一开始,我就犹豫过。”东阳市房管局测绘业务科科长赵明亮对记者说,“‘国六条’是规划部门在执行,既然规划批下来,我们就按规划走。房子较后会怎么样,我现在也不知道。”
律师
开发商缔约过失应承担责任
对于这一纠纷,浙南律师事务所律师陈一来认为,虽然房开公司和购房者之间还没有签订协议,但却已经进入合同订立过程,就是双方意思表示趋于一致的过程,即经过双方合意,合同才视为成立。这种相互交换意思表示的过程,法律上称之为要约和承诺过程。
合同成立前,缔约双方承担着互相协助、保护、通知、诚实信用等义务。如果违反这一义务,则应承担缔约过失责任,并赔偿对方因此所遭受的损失。
根据《合同法》第42条规定,当事人在订立合同过程中有下列情形之一,给对方造成损失的,应当承担损害责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况;(三)有其他违背诚实信用原则的行为。
在这一纠纷中,开发商的行为,已经属于第3种情形了:违背诚实信用原则。
杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳告诉记者:“规划上明确是两套房子,房子肯定、并且也只能按两套来卖,验收时也要按规划审批的图纸来。这个实例本身很复杂,头要问题是,开发商是否违反了和义乌诚商房地产经纪公司间的合同,如果违约,责任是怎么约定的。但不可否认,对购房者来说,开发商隐瞒了重大事实。而这个实例之所以复杂,其中很重要的一个原因就是,房产商一直都有违规操作的嫌疑。”
章惠芳说,各地市场需求不同,在一些小城市,对小户型的需求不像杭州这么火爆。在国家政策限制下,一些开发商的确会采取一些措施来顺应市场,规避政策。比如将两套小户型房打通成为一套,但在目前提高套房头付的政策下,这种形式又比较难操作了。而国家政策较终是要调整住房结构,引导合理消费,促进房地产业的健康发展。
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