看案说法

　　上周，成都一桩“凶宅”购卖案有了结果，“凶宅”原主人被判合同欺诈，购家成功退房。此前，广州也发生过不少此类官司，但购家的退房要求被驳回的居多。房屋交易中，卖方有义务告知“凶宅”信息吗？购方又该如何自我保护？

　　发生过非正常死亡事件的住宅，人们称之为“凶宅”，是很多人忌讳的事情。但在房屋交易中，为了顺利脱手，“凶宅”的房主往往会隐瞒实情。而购家，一旦得悉则会大呼上当，寝食难安。时报调查显示：在二手房交易中，逾70%的人担心购到“凶宅”；万一购到“凶宅”，过半人会想方设法退掉或转卖房子。由“凶宅”购卖引发的官司，全国各地比比皆是，广州也时有发生，但法院未必支持购家的退房要求。

　　案例1 隐瞒凶案属欺诈 购家成功退房

　　2007年9月，在成都工作的李先生通过中介，以31.8万元的价格向刘氏夫妇购了一套房子。当李先生付清房款进屋装修时，邻居大妈却告诉他一个惊人的消息。

　　房主儿子曾在家杀死人碎尸

　　2004年间，就在这套房子里，刘氏夫妇的儿子将一名到他家做客的10岁小女孩杀了，还残忍地将她碎尸后藏在屋顶的水箱边。听到这一消息，李先生顿时毛骨悚然，立即到辖区派出所求证，不幸消息被证实。

　　从此夜不能寐的李先生多次找卖家夫妇商量退房，均被拒绝。无奈之下，李先生只好告上法院，要求退房。

　　刘氏夫妇在庭上表示，他们无法理解李先生的感受。他们辩称自己卖的是房子，不是房子的历史。购卖过程中，没有义务主动告诉购方这些情况。他们认为，自己已将手续齐全、产权明晰、不存在安全隐患的房屋交给了李先生，履行了相关义务，因此该房的购卖完全合理合法。

　　凶案致使房屋贬值 卖方被判欺诈

　　今年6月18日，成都市金牛区法院公开宣判，卖家刘氏夫妇违背诚信原则，其行为已构成欺诈，判决撤销该房的房屋购卖合同，李先生退房、卖家夫妇退款。

　　该案主审法官指出，当前的房屋价值，由建筑成本、交通、地理位置、居住环境、人文环境等多种综合因素构成。根据人们的观念和风俗习惯，对住宅内发生的凶杀碎尸事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的普遍现象。发生过凶杀碎尸事件的住宅，虽未在实物形态上受损，但已因人们的忌讳而大大贬值。因此，房内曾发生的凶杀碎尸案，已构成合同标的物的重大瑕疵。根据《合同法》第六条，卖家夫妇应遵守诚实信用原则，告知李先生这一事实。

　　案例2 隐瞒“凶宅”信息不属违法

　　2004年8月26日，广州的张先生通过中介，以8.8万元购下了白云区广花四路的一处房屋。张先生高高兴兴按约付款后，便安家落户。不久后，张先生在与邻居聊天时惊闻，该房曾发生煤气爆炸，屋内两人被炸死。随后，张先生以房屋存在瑕疵，卖家有违诚信、破坏公序良俗为由，向卖家方某讨说法。

　　结果，法院驳回了张先生的诉讼请求。法院审理认为，房屋本身是否符合使用条件，是合同目的能否实现的根本。张先生未能证明房屋不符合居住使用的要求。而卖方未告知屋里曾死人，不足以构成违反公序良俗。法院认为，公序良俗的作用在于弥补法律强行性、禁止性规定的不足，从而起到规范社会行为的作用，但衡量公序良俗的标准不得随意扩大。

　　律师支招

　　签署补充合同 规定“凶宅”信息披露

　　同是购到“凶宅”，判决结果为何不同？屋内曾发生非正常死亡事件，是否属于卖方必须如实告知的信息？而购方又如何避免购到“凶宅”？万一购到又怎样维权呢？就此，记者采访了有关法律界人士。

　　“凶宅”官司全赖法官裁量

　　“凶宅”主人卖房时不告知购主相关信息，是否违诚信、构成欺诈？

　　广东舜华律师事务所的肖雄辉律师认为，由于没有明文规定，此类案件的判决全赖法官个人观念和自由裁量。“正如你我，就对什么样的房子是凶宅，是否介意都不太一样。因此不能够一概而论。”

　　因此，肖律师指出，不同地域和人的看法都不同，因此法律不应一刀切，而是由法官根据实际情况来判定。

　　“凶宅”信息非必须告知信息

　　记者近日就此类事件采访了几位房屋中介。中介李先生告诉记者，根据他的经验，不少客人在意所购房屋是否“凶宅”，但一般不会直接问。只有当购方提出疑问时，他们才会询问卖方，否则不会主动调查并告知购方相关信息。可见，此类纠纷的问题，在于购方对有关信息的隐瞒。

　　那么，“凶宅”信息是否属于卖方的告知义务呢？肖雄辉律师指出，“我国相关法律规定，二手房原房主必须要向购房人明确告知其房产产权无查封、无抵押及债务纠纷等，并提供房屋质量、设施及是否涉嫌诉讼等情况。而对于与房屋居住条件无关的信息，原房主没有义务主动告知。”由此可见，法律并未明确规定“凶宅”信息属卖方应尽的告知义务。

　　因此，卖方不说明实情，只是道德上的瑕疵。一般来说，房子只要验收合格，就算合法，发生过命案却不告知购方，等于合法不合理。

　　签订补充合同有助购方维权

　　肖律师指出，要打赢“凶宅”官司，需在购方过程中注意以下两个步骤。

　　头先要主动探听询问相关信息。购房者如果忌讳“凶宅”，应主动询问卖方或中介，并尽量多方探听。面对购方的明确询问，卖方或中介如果隐瞒“凶宅”情况，就会构成欺诈，购方可以此解除合同，并要求卖方赔偿。

　　但由于口说无凭，一旦打起官司，购方仍可能因缺乏证据败诉。因此肖律师建议，妥善起见，购卖双方可在购房合同中，约定此类信息披露的条款。

　　比如：卖方保证出售房屋中未曾发生过重伤、非正常死亡、严重刑事案件等可能导致购房人心理不安的严重情况。如果购方发现房屋中曾经发生过上述情况而卖方未曾予以书面披露的，购方有权解除合同或者要求酌减价金等条款。这样的约定可以督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险，也可以让购方在发生纠纷时立于不败之地。

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