“‘断供’只是一个手段，要国家松动银根，确保开发商、炒房者的利益才是关键。”近日，在“断供”引发金融危机、呼吁政府救市之声不绝于耳之际，一位既在深圳、广州、上海、北京都有楼盘、又悄然“断供”的业内知情人士，向记者坦诚了其中的内幕。

　　“断供”为“救市之说”造势


　　对于深圳部分楼盘已经出现的断供情况，据这位知情者透露，这其实是业内一个营销高手的策划，业内早在2007年初就形成了要通过“断供”来确保资金链不长时间断裂的共识。


　　2007年6月，深圳宝安区碧水龙庭楼盘价格较高的时候是1.2万多元/平方米，如今价格下跌到每平方米7000元至8000元，缩水比例近三成。不久前，这一楼盘传出部分业主集体“断供”的消息。


　　“从我们内部了解的价格来看，楼盘拿地加上房屋建设的成本价格不过每平方米3000元至4000元，即使断供，开发商也不会损失太大。”知情者说，“问题在于类似的楼盘很多。开发商和炒房者由于资金链过长，再加上银行方面紧缩银根，政策不断强化，一些开发商已经面临严峻的资金链断裂危机，因此，通过与炒房者联手来给银行和政府施加救市压力，成为确保自身利益的关键。”


　　“我自己在广西南宁、深圳、上海、北京等地都有楼盘参股。这一做法很简单，开发商总会留下一部分楼盘归自己所有。用的是自己亲戚朋友的名字来购购，要‘造势’的时候，肯定会头先将这部分楼盘大肆渲染，准备‘断供’”。


　　“断供”之前要在楼盘、社区、互联网中贴出告示，寻找具有共同语言的炒房者，还要找律师、请公正，邀请新闻媒体，然后通过类似新闻发布会一类的方式，在社会上造成重大影响，以形成“楼盘价格下跌，经济危机一触即发”的态势，给银行和政府造成“救市”的压力。


　　央行深圳支行公布的数据显示，深圳个人住房不良贷款率有所上升，虽然这个比率仍然很低，但业界的普遍看法是，房价下跌的风险已经开始向银行系统转移。


　　“断供”对开发商炒房者无损


　　表面上看，“断供”会损坏供房者的银行信誉，其实不然。实际上，所谓“断供”的楼盘都不会是价值较高的楼盘，而是实际价值低、泡沫很大的楼盘。对于这部分楼盘，炒房者、开发商和银行早就明白：只要政策持续紧缩，房价必然加速下跌。


　　为了规避这种由于“断供”引发的风险，开发商、炒房者和银行形成的默契是：开发商在楼盘开发之初就从银行以土地为抵押获取贷款，或者直接获得信用贷款；作为回报，开发商要求炒房者、购房者均从贷款银行办理贷款购房业务；银行业务人员在贷款审查过程中，为实现效益化，往往把关不严，允许开发商、炒房者不是以个人名义贷款，而是以其他人的身份证来办理贷款业务。


　　这样一来，银行相当于一套楼盘发放了两笔业务，回报丰厚；开发商则相当于得到了银行和购房者的“双重回报”；相当一部分炒房者则因为没有用自己的名字向银行贷款，赢得了潜在的“信用利益”。


　　“从我在行当中了解的情况来看，断供者中相当一部分用的不是真正炒房者的名字，而是老板手下员工亲戚朋友的名字，断供并无损于真正大老板、炒房者的银行信誉，只会造成‘楼市崩盘’的假象。”知情者说。


　　开发商炒房者较怕政策持续


　　据知情者透露，“断供”目前主要集中发生在深圳、北京、上海等一些地方，这部分地区房价实在太高了，尤其是较近一两年来新开楼盘的价格。


　　“断供”的基本做法是：将比起目前市场价格来说亏损20%至30%的楼盘“断供”，这部分楼盘只占炒房者和开发商手中囤积楼盘的1/5到1/4；炒房者和开发商手中囤积的楼盘，超过一半以上都是2005年下半年到2006年10月前购购，目前的价格还大有赚头。


　　“断供”的目标是“四两拨千斤”，希望政府能够出台政策，为银行信贷“松绑”，同时也给银行造成压力和错觉，使得银行有争取宽松信贷条件的“砝码”。


　　这位业内人士感慨，这几年，开发商、炒房者和银行都在炒概念，炒政策概念、炒展会概念、炒开发概念；较习惯的就是说未来城镇化水平如何，政府如何搬迁等；避而不谈的是人口密度，大城市不可能继续扩大人口密度，中西部省区“热点”城市聚集度不够。其实大家都明白，现有的房价泡沫已经太大了，别说跌30%，就是跌50%至60%也是正常的。


　　[记者手记]高度警惕“断供”营销


　　“断供”事件在深圳、上海、北京逐渐浮出水面，而断供者、开发商和银行都对此讳莫如深。值得注意的是，“断供”的楼盘基本上是去年才投入市场、价格飙升的楼盘。在业内看来，“断供”实际上是一种营销手段，在这一过程中，开发商、炒房者和银行均在“冒险犯难”，希望能够通过极少量的“断供”来赢得全社会的关注，从而为自己换来更多的产业链的投入。


　　实际上，“断供”的出现，与银行审批不严密切相关。近年来，政府不断出台调控政策，并不断加大调控力度，但即便如此，一些商业银行还是采取各种办法，变相发放贷款，这样的做法直接导致了“断供者”肆无忌惮。


　　解决“断供”问题的关键不在于针对断供者的制裁，而在于银行找准自身定位、寻找新的投资洼地的能力。银行不能把眼光始终盯在楼市股市期货这种高风险的行当中，而应该把目标放在如何促进国内产业升级换代、推动制造业转型上。这不仅仅是长远的利益所在，也是自身的社会责任所在。


　　针对房地产业的所谓“断供”营销，有关部门应引起警惕，不要被简单的表象所迷惑。各级政府、银行和监管机构只有坚定不移地执行政策，扭转前期过于重视资金投入拉动的方式，才能保持房地产业持续健康稳定的发展。

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