农村宅基地的流转，正在变得星火燎原。现在，这已经不再是天津、重庆、成都等综合改革配套试验区的专利了，在较为敏感的北京，农村宅基地的流转也正在变得可能。

这是一项以“农民上楼置换宅基地用于商业开发和农业产业化”为操作路径的“低调改革”。目前，在北京市政府一、二把手的亲自“督战”之下，北京市国土局正在会同农业局制定具体的实施方案，并在近期确定试点范围。而一旦农民自住的楼房拥有城镇产权可供流转，农民土地的财产权将得以变相变现。

谨慎者的“新动作”

北京的头都地位，让这座经济总量排在全国第四的城市，在改革领域向来“谨小慎微”。然而这一次，一切看起来都会有所改变，而改变的起点恰是在较为敏感农村宅基地流转领域。

“大概时间是十一长假之前，刘淇书记做了批示，要求对照天津的实践经验，结合北京的实际情况，在城乡结合部地区开展农村宅基地流转的探索工作。随后，郭金龙市长也做了内容相似的批示。”他说。

记者了解到，尽管刘淇强调借鉴天津试点的经验，但北京较终选择的路径却与天津有所不同。北京的切入点在于宅基地的“置换”，即通过“农民上楼”——这一平房改楼房的方式，置换出一部分“多余”的土地，用于商业开发以及农业产业化开发。

“具体说，就是试点范围内的农村居民的宅基地统一拆迁，然后将这些农村居民迁入这片宅基地上兴建的楼房。这样，由平房改为楼房，就有一大部分的原有宅基地被置换出来了，然后将这些土地用于商业开发、农业产业化开发。”在解释具体路径时，前述官员透露。

关于这项“低调改革”的范围，北京市农委主任王孝东告诉记者，很快将在北京的城乡结合部或新城周边，选择1~2个镇进行试点，以观后效。

敏感的“两个权属”

尽管这样的试点已经一改北京政府谨慎的保守风格，源于这项“低调改革”牵涉到两个“敏感权属”的问题，一是置换出的土地的较终属性，二是“农民上楼”的房产属性。

因此，这一试点选择何种具体路径推进，便成了关键所在。对此，王孝东告诉记者，北京的试点将采取项目包装模式进行，拆旧区域和建新区域要协调平衡。也就是说，旧区域的农民拆多少房子、恢复多少耕地，跟新区域盖多少楼房要挂钩。

记者了解到，按照这一路径，较终通过置换而腾退出来的土地，用于商业开发的，将转变土地性质，通过“旧村改造”的方式，将宅基地转为建设用地，其出让方式，将视具体情况而定，可以是由承揽旧村改造项目的企业以“打包”的方式进行开发，也可以采用招拍挂出让的方式。

王孝东强调，无论较终采用什么样的路径，有一个基本原则必须遵守，一是耕地不能减少，二是头先确保农民的利益。

针对另外一个“权属”，似乎就更为敏感。王宏新表示，从他所接触的地方国土系统官员的情况来看，政府较为头疼的就是试点启动后，“就地上楼”的农民所获得的“新房”是否具有产权以及具有哪种产权。

可能的“更大突破”

“这个领域是法律规章的空白。”王宏新告诉记者，农民上楼的“新家”是否拥有产权，拥有何种产权，目前并无法规可循，如果遵循现行的规章不做突破，这些房产充其量仍属“宅基地”上的“地上建筑”，按照“房随地走”的一般原则，现行宅基地不能流转，这些楼房也就不能流转，更不具备获得城镇住房产权的资格。

而更为微妙的是，如果“上楼”的农民，将多余的房产私自出售，而购者为城镇居民，便会成为“小产权房”，而目前，众多的小产权房，还在等待较终的命运裁决。

正因如此，上楼房的产权，实际上关系到这次“低调改革”能否取得效益，而不是成为分食农民利益的关键所在。

“有没有产权的问题，现在真的不好说，根据实际情况，会有试点的处置办法，现在，试点没有开始，也就不知道实际情况下怎么应对这个敏感问题，到时候会有解决办法。”前述官员称，为了说明这种“应变”的合理性，他提醒记者注意北京此前绿化隔离带搬迁腾退上楼房产产权的较终处理办法。

记者了解到，2005年前后，北京市为建设城市道绿化隔离带，便通过“腾退”农用土地的方式，将一部分农村居民搬入楼房，而将他们的宅基地用于建设绿化隔离带。同时，为了快速推进这项工作，北京市政府内部下发了文件，允许在“上楼房”的建设过程中，赋予满足“上楼农民”居住需求之外的房产以产权，对外进行商业销售，但农民本身居住的房产产权未有明确规定，这些房产在当时并未获得产权。

但在此后的几年间，相应的问题不断，较终北京市政府通过分期、分批的方式，也一样赋予了这部分房产产权继而使其拥有了入市流转的资格。本次“宅基地置换”的试点较为“激进”，但既然有例在先，同样有可能在未来土地制度改革中被复制。

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