今年以来，地产市场持续低迷，土地市场出现明显的“降温”，据统计今年上半年全国土地供应量同比减少 25.27%。当前，为应对国际金融风暴的影响，国家调整了自 2005年以来的房地产紧缩政策，出台了减免税收、下调贷款利率、降低头付比例的刺激住房消费政策。

房地产新政带有鲜明的政策取向，即：保障和改善民生，针对房地产市场需求，并不针对房地产供给，对于处在房地产市场上游的土地市场，紧缩政策没有改变。显然，只有房地产市场需求得到一定程度的释放，土地市场才能回暖，土地市场将经历深度调整。

土地市场资金渠道将发生重大调整

长期以来，土地市场的资金主要来自于银行，且门槛较低，开发商躺在银行的怀抱里，用少量的资金便可圈入大量土地，进而圈入大量的银行资金。这种杠杆效应大大增加了银行的风险，并成为市场泡沫的推手。特别是在前两年房地产非理性上涨时，大量银行资金被开发商用来圈地囤积，致使大量银行资金沉淀在土地上。据报道 2007年银行体系每向房地产行业注入 4元资金，约有 1元被沉淀在土地上。在这一场银行资金作为主力的购地狂潮中，“天价地王”频频出现，一些地区出现了“面粉贵过面包”的虚高地价。

对此，去年 9月国土资源部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，禁止按出让价款缴纳比例分割发放建设用地使用权证，清除了开发商以少量资金撬动银行资金的支点。今年 7月，央行、银监会又出台《关于金融促进节约集约用地的通知》禁止贷款购地，切断了银行贷款购地的渠道。

这两个文件被称为“双剑合璧”，是守好“地根”与“银根”的基本规范，不管今后宏观调控是紧是松，“双剑合璧”将是一种常态的，不能分离。美国次贷危机的教训再一次提醒，要守好“地根”和“银根”，防范金融风险，阻断银行资金参与圈地、囤地、炒地。

因此，开发商要摆脱对银行依赖，不能再指望政府救市给行业“松绑”，只有设法寻找新的资金渠道进行“自救”，其中，一个重要的渠道就是房地产市场销售回笼资金。虽然国家为了刺激住房消费，减税降息，但是目前房价仍然偏高，有效需求不足。这就要求开发商打破僵局主动降低房价，使市场刚性需求得以释放，实现资金回笼，手中有了流动资金才能进行项目运作，消化存量土地重新购地。可见，土地市场的回暖，依赖于开发商“自救”，政府的“自律”，房市和股市信心的恢复，以及开辟新的融资渠道。而这一切，还需要时间。

土地市场因住房保障制度深化要进行适度调整

住房保障制度的深化，改变了商品房一统天下的格局，一部分商品房项目用地将要退出市场，改由政府保障性住房项目划拨供地。实践证明，经济适用房、廉租房等划拨用地，以及限价房项目出让供地，对于缓解当地的房价和地价过快上涨能够起到很好调控作用。

今后一段时期内，国家将加大基础设施建设和公共投入以拉动经济增长，经济适用房、廉租房等保障性住房建设将成为政府必须确保的项目，保障性住房用地需求将大大增加，政府也将因此失去一部分土地收益，对于土地财政是个不小的震动。

在土地市场低迷期，推出保障性住房用地能够避免持续低价出让土地对土地市场的冲击，并能够将保障性住房用地对土地市场冲击减小到较低限度。当前土地市场正处在回归理性阶段，有不少地区确实存在因为住房保障制度缺失而导致地价偏高的情况，需要适当增加保障性住房用地供应才调整到位。应当注意，当前有些地区为了卖地而停止保障性住房用地供应，这种“托市”行为，与保障民生的政策取向相违背，值得商榷。

出让金收益减少使政府“突围”土地依赖困境

土地市场“降温”，导致地方财政收入大幅减少，影响到政府基础设施建设和投资项目的运转，迫使地方政府不得不另谋财源。

当前较棘手的，莫过于出让出去的土地“丰产不丰收”，开发商无力支付出让金，有的甚至要求“退地”、“退税费”。为此，已有一些地方做出“托市”的举动，延长开发周期，延缓付款时限，甚至允许按出让价款缴纳比例分割发放土地证用于融资，以期从开发商手里收回欠账。在当前的情况下，延长开发周期，延缓付款时限，对于新投放土地是可以的，但对于已出让的土地应当规范操作，以防失去出让合同约束，对于按出让价款缴纳比例分割发放土地证的行为必须制止。

今后地根将持续紧缩，政府势必要从土地收益减少的困境中突围，放弃土地收益预期目标，改变土地出让中的“寅吃卯粮”状况，摆脱对土地财政的依赖。面对市场调整，政府既不能无所作为，也不能刻意而为，避免出现误操作；应当做到“东方不亮，西方亮”：住房用地市场疲软，正是其他项目用地市场成长发育期，应当抓住时机大力推动。对于热点地区可能存在价格透支的情况，可以暂时错开，对于地价一直较为平稳的地区，可以作为恢复土地市场信心的支撑点推介，以点带面，低开高走，逐渐使土地市场升温。这个过程不能省略。

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