日前，国务院发布的《修改〈物业管理条例〉的决定》明确，10月1日以后，“物业管理企业”将改为“物业服务企业”，选聘和解聘物业服务企业，只需半数以上业主同意，但这部分业主购购的面积还得超过建筑物总面积的半数。记者昨天（9月3日）采访了北京市律师协会物业管理法律事务专业委员会主任秦兵，由他解读新《条例》的变化。

修改一：街道成业主大会“指导部门”

此次修改将物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府增加为成立业主大会的指导部门。秦兵表示，“现实中，大多数小区成立业主大会，一般都是向小区所在地的街道办事处提出要求，然后在区、县建委小区办进行备案。所以，这项修改是把现实中的做法固定化。”

此外，为了和《物权法》保持一致，此次修改删去了“业主在头次业主大会上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定”的规定。

修改二：更换物业需半数业主同意

秦兵表示，《物权法》以列举的形式，规定了七种由业主共同决定的事项，为了和《物权法》一致，此次修改将旧《条例》中由业主共同决定的六种事项改成了七种事项。

新《条例》中，除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意才可实施外，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等，只要过半数业主同意就可以。

修改三：由“管理企业”到“服务企业”

根据《物权法》的有关规定，新《条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”。

秦兵表示，目前，物业企业已不仅局限在对房屋及配套设施设备的维修、养护和公共秩序的维护等活动。人们对软环境方面有了更高的要求，“服务”越来越成为人们关注的焦点。

秦兵认为，如果所有的物业企业都能从实际行动上由“管理”转换为“服务”，真正围绕业主的需求展开服务，物业纠纷会越来越少，物业和业主之间的关系也将越来越和谐。

修改四：从一方掌权到三足鼎立

新《条例》赋予了物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府对业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，责令其限期改正或者撤销决定，并通告全体业主的权利。

秦兵对此显得有些担忧。他表示，“此次新《条例》中有两项修改内容都是赋予了街道办事处、乡镇人民政府指导和监督管理的权力。这样一来，加上建委小区办，出现了多头管理的现状。今后，如果出现三部门意见不统一的情况怎么处理？有关部门应尽早制定更加细致的实施办法，让新《条例》能实施得更加顺畅。

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