“一票独大”限制、物业公司殴打业主将吊销资质规定均被取消

　　新物管条例(草案)被指倒退

　　2008版《广东省物业管理条例（草案）》昨日在广东省人大听证。多名专家学者认为，2008版《条例（草案）》了无新意，特别是2006版《物管条例（征求意见稿）》中，限制“一票独大”的条款、物业公司殴打业主将被吊销资质的规定也被取消，是立法探索中的一大退步。


　　2006年10月，搁置４年之久的《广东省物业管理条例（征求意见稿）》在广东省人大官方网站“广东人大之窗”公开发布，面向社会公开征求意见。上述的这两项规定，曾一度被认为是2006版《物管条例（征求意见稿）》的亮点之一。当时不少社区业主特别是与开发商属下的物业公司矛盾重重，对业主的殴打事件层出不穷，成为严重影响社会和谐的因素之一。


　　“一票独大”限制被删除


　　2006年的《广东省物业管理条例（征求意见稿）》第13条曾规定：“单个业主的投票权数超过总投票权数百分之二十的，按照百分之二十计算。”


　　这对于遏制“一票独大”平衡保障小业主的物业权利，无疑具有重大积极意义。但本次草案仅规定计票方法“按国家规定执行”，视为已经删除了此条有针对性的规定。


　　深圳大学教授魏秀玲认为，“《条例(草案)》取消了2006年版中限制一票独大，物业公司不作为甚至殴打业主将被吊销执照的规定等。可以说，现行条例是一种立法探索中的倒退表现。”


　　“如某一大业主持有二分之一以上的面积投票权，而他若反对某项动议，无论其他业主如何折腾，业主大会的任何决定都将无从作出。”知名律师周玉忠指出。


　　“这次改为按照国家规定执行，这样一改的话，就存在一个问题，一票独大没有限制，而且国家规定目前为零，如何操作，这一条的立法等于是没有立法。因此一票独大还是要限制的”。


　　业主被打物业吊销资质规定被删除


　　2006年文本第46条曾规定：“物业管理企业人员对业主或者物业使用人采取人身、财产侵害等报复行为的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。颁发资质证书的房地产行政主管部门可以降低该物业管理企业的资质等级或者吊销其资质证书。”


　　2006年前后，广州多次发生恶劣的业委会主任（或筹委会主任）被打致残的严重事件，之后此类事件依然不绝于耳。迫于社会的压力，当时的征求意见稿增加了这条。


　　参加过2006年版《条例（草案）》修订的深圳物业管理进修学院教授、知名的物业法规专家李钊认为，“这种侵权的方式是非常恶劣的，让这样的物业管理公司离开物业服务公司是有必要的，现在的规定是笼统的，由公安机关按照治安处罚条例进行处罚，这是不符合目前的现状的，将人打了，还强迫你接受它的服务，这合理合法吗？”

　　业委会社团法人地位不明确？


　　建议民政部门应予登记


　　此外，有专家更指出，在业委会的地位上，更看不出任何的进步。


　　根据我国法律规定，只有在民政部门登记注册的社团组织才能具有法律诉讼主体资格，而业委会只是在房管部门注册，并没有在民政部门登记，使业委会法律地位长期空白。


　　对此，省政府参事王则楚认为，当务之急是明确业委会的法律地位。对业主委员会这个自治组织的独立社团法人地位予以明确，民政部门应该予以登记。


　　事实上，早在1994年《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第16条规定，业委会经民政部门登记具有社团法人资格。1998年6月，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主联合会经海珠区民政局登记，就取得了社会团体法人资格。


　　“在一定条件下赋予业主团体法人资格是多年来宝贵经验的总结，是落实物权法的现实需要，同时也是各国的普遍做法。”深圳大学教授魏秀玲说，“《条例(草案)》在公共物业的组成范围和保障方式内容上，可以突破但未突破。”


　　专家建议


　　听证应不限议题


　　条例应由省人大全体会议通过


　　根据征求意见的通知，本次听证会议题 于几个法条。


　　周玉忠律师认为，立法听证会应由代表各方利益或观点的专家学者、业主代表、人大代表、政协委员等参加，听证过程可通过类似PK的方式进行充分辩论，全程公开并不限定议题。


　　广东的物业管理立法多次走在全国前面，此次也不应当例外。只有坚持改革创新，先行先试，我们才有可能继续当好物业管理立法的排头兵。


　　根据立法计划，本草案将由省人大常委会表决通过。但《立法法》第67条规定：“规定本行政区域特别重大事项的地方性法规，应当由人民代表大会通过。”


　　多位法律界人士认为，物业管理的立法，关系到人民群众的根本切身利益，关系到民生幸福、和谐稳定与社会进步的大局，关系到《宪法》、《物权法》保护公民不动产物权的规定在本行政区域内能否得到切实有效的落实，关系到科学发展观是否得到真正落实。


　　知名律师周玉忠认为，就“物业管理立法”毫无疑问是“本行政区域特别重大事项”。依据《立法法》的上述规定，应提请省人民代表大会全体会议表决通过，如此也算是省级人大立法的一个突破。


　　业主委员会任期届满，不得继续履行职责？


　　给开发商与物业公司侵权机会


　　《条例（草案）》的第34条说，“业主委员会任期届满，不得继续履行职责。”


　　广州海珠区业主伍嘉穗说，“现在规定了‘业主委员会任期届满，不得继续履行职责’，业主委员会到期就停了，没有执行机构业主大会如何运作？小区出事怎么办？”


　　“规定原业委会在新业委会诞生之前就下课，同时还会给处于强势的开发商和物业公司制造借口和侵权的机会。这无疑使得业主自治运作的持续性不可避免地遭受严重破坏，既不符合组织法原理也不能切合业主自治的实际，是不可取的。”业主王文和指出。


　　广东省社会科学院杨知源博士说，“不得继续履行职责”的规定无异于政府或其代理方临时接管，这一条又属越俎代庖的限定。


　　“根本就没有必要对业委会的任期进行限制，让业委会干多久，换不换届是业主自己的事情，只要业主自己愿意，3年5年10年都可以，他人无权干涉。《物权法》什么时候对业委会任期限制了？也没有对此进行限定。现实的情况是，业委会成立难。做这样的限定，就是抬高业主成立业委会的门槛，属于没事找事。” 深圳市物业进修学院教授李钊说。


　　前期物业管理


　　应有具体时间　　


　　“前期物业服务的选聘、收费及服务存在诸多问题。前期物业服务一管数年甚至数十年的情况在广州也不新鲜，这严重损害了业主权利，也不利于物业服务的市场化发展。因此立法应有所应对。”一位物业管理专业人士说，“对此也应当听取各方意见。”


　　某物业公司经理在与多名业主的座谈会上说，前期物业管理也侵害了部分正规物业公司的权益，破坏了正常的市场秩序和正当竞争。开发商的物业公司，不论干得多坏都可以赖着不走，那些好的物业企业则无法得到发挥。


　　“在前期物业管理里，应当给前期物业管理制定一个具体的时间，两到三年。物业公司不能长期在小区做‘前期管理’，较后引发冲突，成为社区和谐的隐患。这方面广州的怪事特别多。”李钊指出。


　　合同终止时， 物业公司应当立即退出小区


　　《条例（草案）》第49条 说，“业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”


　　“物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务……原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。”


　　李钊说，物业公司合同终止时，应当立即退出小区，并立即无条件撤出。这符合《合同法》的要求，也防止有些物业公司走之前，先把小区砸一遍才撤。


　　广州律师陈铭指出，李钊教授说的事情一点也不新鲜，经常发生。若规定在合同终止15日内退出物业管理区域，这15天不在合同期限内，如何履行物业服务义务将没有合同依据，势必形成在合同终止后延续长达15天的不稳定期。这对于广大业主及即将进驻的新的物业公司无疑是相当不利的。

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