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深圳:一个炒房者的四年

  编辑:海南房产网   发布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:发布当天    阅读 821 次

阅读声明:文章内关于户型面积的表述,除了特别标明为套内面积的内容外,所涉及户型面积均为建筑面积。

“现在月供的压力有些大。”电话那边的陈刚(化名)显得有些无奈。

自房价从去年8月达到顶峰后逐渐下跌以来,到目前为止,陈刚购的房子已经缩水了近20%,这让他始料未及。

“市场还会好起来,只要熬过这段时间,就会见到阳光了。”陈刚说,“我身边的炒房人都是这么想的。”

尽管陈刚和他的炒房伙伴依然对后市抱有希望,但就目前国家的整体经济形势而言,房地产市场到底多久会见底?到底何时会走出低迷?这些问题恐怕没有一个人可以给陈刚作出回答。

进入炒房领域

陈刚进入炒房领域,颇有些机缘巧合的味道。

今年30出头的陈刚在某家房地产公司做法律顾问,2004年,陈刚所在的公司在关外宝安区开发了一个楼盘,还剩下十几套没有卖出去,专业坐镇,陈刚负责协调,要在规定的时间内把剩余的房子降价促销卖出去。

此前,深圳的房价一直平稳地上涨,保持在一个比较低的价格水平。关外的房子由于环境、配套设施不完善,交通不便等因素,价格更是低廉。大家都没有意识到,在两年之后,深圳房价会飞速上涨。

眼看到了规定的时间,十余套房子还没有卖出去,陈刚咬咬牙,跟家人商量后,购下了其中六套单身公寓,一室一厅,很适合单身人士,每套房在45-52平方米之间,均价在2000元左右,每套7-9万元。两套全款,四套按揭。

“当时没想太多,价格便宜,自己能承受得起,顺便做投资考虑。”

陈刚当时脑海中根本没有炒房的概念,只因投资渠道狭窄,银行存款利息也不高,陈刚觉得购房子应该会保值。

转眼到了2006年,陈刚要结婚了,想在关内南山区购房,看中了一套,大概七八十万。钱不够,就想到把宝安的这六套单身公寓全部卖掉,在此之前,陈刚一直没有过多地关注宝安区的房价涨跌情况。

“过去一问,原来宝安的这片房子已经涨了快一倍,一激动,就把这六套全部卖掉了,赚了50万。不多。”

在购婚房的过程中,陈刚接触到了刚刚萌芽的南山区房地产市场,“已经有一些动静了,感觉有机会。”

此时已是2006年底,南山的均价在9000元/平方米左右,较之前已经涨了不少。陈刚开始有意识地接触一下中介。

“我在中介那边放了一笔款,大概是20万左右,告诉他们我的选房标准,合适就要。”

挑到了满意的房子,除了中介费,陈刚还另外给他们红包,算是感谢。在陈刚看来,这是投资客跟中介人员的有机结合,如果你想找到好房子,你就必须跟中介人员保持紧密的合作关系。

此时,陈刚已经跨入了炒房的行列。在中介朋友的撮合下,陈刚认识了一大批炒房的朋友,并捆在一起,进行合作。这其中有很多炒房大户,动辄出手就是十几套,让陈刚大开眼界。

“我们要是知道哪个楼盘要开盘了,就千方百计地找关系,要房源。一旦把价格谈妥,我们都是整层,或是半栋半栋地拿,以楼梯为界,然后我们再内部分房。”这种方式,被陈刚以及他们的朋友称为“扫楼”。

当时,南山区新开盘的数量比较少,但是陈刚和他的“团队”还是想尽办法找房源,如此反复,在这过程中,陈刚对价格走势,乃至各个地区的的判断能力都有了进一步的提升。

月供紧张

2006年底,陈刚卖掉地段相对较差的婚房,在旁边以9800元的价格购进了“阳光花园”。

2007年初,又先后以总价188万和98万的价格购进“海印长城”和“国际友邻公寓”,均价分别是15000元和13500元。

“当时购购海印是因为旁边有海岸城,当时购的时候还正在建,感觉将来肯定还有成长空间。”陈刚所说的海岸城就是类似于万象城的大体量都市综合体,在深圳,目前不超过三个。

“而购友邻公寓是因为那边的租赁市场非常好,又带有车位,将来自住、出手都可以。”

尽管陈刚有着自己看来非常正确的投资根据。

数据也显示,到2007年5月,深圳市商品房成交均价较高的区为南山区,成交均价为21988元/平方米。甚至超过了区所在的福田区,这一价格走势的确在朝着陈刚预想的价格曲线走。但是的调控在此时逐渐发挥出了威力。到了7月达到顶点后,楼市急剧地下滑。

据了解,海印长城现在的价格已经跌至在13000元/平方米以下,国际友邻公寓也在11000元/平方米以下,阳光花园的价格也低于购购时的价格。这三套房子陈刚目前都是按揭。另外,在宝安区,陈刚还有两套房子,一套全款,一套按揭。

据陈刚讲,他现在是以租代供。

本报记者帮他算了一笔账:海印长城头付54万,加上手续费之类的,大概是72万,贷款134万吧,期限是十年,每月还款13300元;国际友邻公寓头付30万,加上手续费等,大概40万,贷款68万,每月还款6400元;阳光花园每月还款4500元,还有宝安的新岸线公寓每月按揭1600元左右。

海印长城出租给一个韩国人,租金4900元/月,国际友邻公寓出租给一个加拿大人,租金4200元/月,新岸线出租给一个日本人,租金2600元/月。

算下来,陈刚每月还要垫进去2万多。

“老实说,现在压力蛮大的,身边的炒房朋友也都有压力,都在挺着。但是我们不会选择断供。”

卖家不降价,购家还在观望

“只有卖不出去的价格,没有卖不出去的房子。”在陈刚看来,外界对这些炒房人选择断供的理解有些想当然。

“如果这辈子你还想发财,还想做事,那么你就必须跟银行打交道,如果断供,你的信誉就彻底毁掉了,所以没有人会轻易选择这条路。”

据记者的走访调查,现在的状况是:大多数人都还在继续供,通过借钱、出租等方式。如果实在不想供了,那么就在中介挂牌卖,但是价格依然坚挺。

这也得到了中原地产深港研究总监张伟的证实,“情况的确是这样,很多业主不愿意降价卖,他总跟房价较高的时候比,说亏了多少,这个心态是不好的。另外,根据我们掌握的情况,银行的信贷也在逐渐放松,在实际操作中都能给到八成的贷款。救市力度也很大,这种情况下,业主就更不愿意降价了。”

“而作为购家,就现在的价格而言,不是购不起,而是他心里依然有房价下跌的预期。或是留着钱做其他用处。”

事实上,据陈刚讲,出现断供的情况,是因为很多人到内地的乡下,拿一些房产证和身份证件过来,不留自己的真实姓名。这些人选择断供没有后顾之忧。

张伟也证实,根据中原掌握的实际情况,断供的情况并不多。

很显然,外界对于深圳炒房客的现状理解有一定的偏差,在外界看来要断供的炒房群体,比预想的要安稳得多。

陈刚说:“长则两三年,短则一两年,就会熬过去。现在的交通等配套设施在逐步完善,深圳的房价没有不涨的理由。”

据张伟观察,较近成交量逐渐有所上升,一星期能有500套,较之前的200套有所提高。

据国家发展改革委和国家统计局11日发布的调查数据,10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.6%,涨幅比9月低1.9个百分点;环比下降0.3%。但深圳、广州房价继续下跌,分居跌幅榜“冠、亚军”。深、广同比跌幅分别为15.0%、7.4%;环比跌幅分别为2.5%、1.8%。

张伟分析,价格接近底部,很多购房者此时已经考虑进入了。

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