购房购铺负下百万贷款应如何理财
在所有人眼里，现年27岁的吴淑玉（化名）都是一个“西关小姐”式的乖乖女。吴淑玉家境很好，父母都是高端工程师，良好的家庭熏陶使得吴淑玉性格温柔，本分善良，对父母的教导也言听计从。从小学到大学，吴淑玉一直都是好学生，整个大学甚至都没有谈过恋爱。2001年大学毕业后，吴淑玉在广州一家外企做日语翻译。
　　
　　然而，就是这样一个乖乖女，却在终身大事这个人生较关键的问题上，吴淑玉彻底违背了父母的意愿，对父母苦口婆心的劝说置之不理，不管不顾地闪电般地嫁给了一个穷小子，成为时髦的“闪婚”新娘。
　　
　　事情要从2004年7月10日说起，吴淑玉的一个非常要好的闺中好友要参加一个在中信广场某咖啡屋举办的“8时辰约会”派对，好友经常参加这样的交友派对，但是对于在“8时辰”内就要情定终身的派对还是次，于是她把吴淑玉也拉上参加了。本来吴淑玉对这样的事情是躲避不及的，但是经不住好友的劝说，她还是答应了。
　　
　　派对的场面比较壮观，8男8女分成两排坐，铃声一响，男女双方开始交谈，8时辰过后，铃声响起后再换人。这样，在一个公里内，可以约会8个人，这种既经济又省时的约会方式在欧美很风行，目前也开始在北京上海广州等大城市的白领圈子里流行了。
　　
　　就是在这次约会上，吴淑玉认识了他后来的老公陈玉亮，这个外形瘦弱，说话细声细气的农村小伙子，却给吴淑玉留下了深刻的印象。不知为什么，吴淑玉对陈玉亮甚至有隐隐的有些怜惜之情。
　　
　　当晚两人发了一夜的短信，陈玉亮讲述他在农村的故事，一个从偏僻小山村里一步步奋斗到城市里的小白领传奇的经历，这让出身优越的吴淑玉很佩服，而陈玉亮为残疾父亲治病欠下20万巨额债务更深深地打动了她，她甚至还有些怜惜这个比自己大6岁的男人。接下来的3天里，他们短信传情，情谊绵绵，仅仅3天，吴淑玉就做出一个惊人的决定——嫁给他！
　　
　　吴淑玉的决定让父母很吃惊，他们怎么也没有想到女儿竟然会嫁给一个债务缠身而且无论哪方面都不出众的男人，虽然极力反对，但深陷爱河的女儿根本不理会，一周后，吴淑玉背着父母和陈玉亮偷偷地领取了结婚证，然后搬入陈玉亮租住的小屋。
　　
　　后来，吴淑玉的父母看到木已成舟，也就默认了。2004年10月，吴淑玉的父母为她操办了一场盛大的婚礼，并且花30万在滨江东路为他们头付了一套新房30%的预付款，还有903756元的贷款需要他们俩人在未来10年内偿还。每月他们要还7531.3多元的贷款。
　　
　　然而，初为新娘的吴淑玉早已心向夫家了，她用自己多年积蓄12万，并私下里又从好友那里借了10万元（借条写的是吴淑玉的名字），约定在2009年11 月按照当时的银行利率一次性还本付息。这样，吴淑玉帮助丈夫还清了背负的所有债务，却向丈夫隐瞒了自己借钱的事情。吴淑玉想，自己每月7000多的工资，年底还有2-3万的分红奖金。偿还这点债务应该不成问题。
　　
　　不料，蜜月刚刚结束，爱女心切的吴母又偷偷的给了吴淑玉43.2 万元，吴母坚持要为女儿在住家附近头付一套裙楼商铺作为女儿自己的“私房”财产，她亲自为女儿选中了一套间24平米全价高达72万元的商铺，并坚持自作主张地为女儿办理了银行5年4成按揭，月供5428.44元。这样，吴淑玉又平白无故地背负了5年期本息高达325693.44元的债务。
　　
　　吴母此举用心良苦，为了女儿，她已经花尽了这家人全部的积蓄了。她实在不放心头脑简单、情感冲动的女儿，万一婚姻有变，只要女儿手中掌握一套旺铺也还可以安稳无忧。并且一再告戒女儿千万不要和她丈夫说。吴母的爱女之心，深深地感动了吴淑玉，却也为自己负担百万元的巨债而犯愁不已。
　　
　　吴淑玉原本想这样可以和丈夫从此过上幸福生活了，却没有想到，这个为爱可以为对方付出一切的“闪婚”新娘并不好做。
　　
　　由于双方接触时间太短，而且日常生活水平差距太大，一些不和谐的因素在蜜月后就开始出现了矛盾。再加上他们对于消费观念的不同，在一次次的争执后，他们心生间隙，这个为爱情而闪婚的新娘次失望了。
　　
　　 2005年春节时，吴淑玉因为一点小事和丈夫又一次发生了争吵，吴淑玉气愤的骂道：“你怎么那么农民？你身上的气息一万年都改不了！我当初瞎了眼才跟了你这么个没用的东西１这话深深地伤害了陈玉亮，原本在强势妻子面前他就有些抬不起头，现在妻子又这样说他，他也有些失望了，只是冷冷地回敬说：“我是农民不假，但我这个农民从结婚那天起就把5000元的工资一分不剩地交给那个富家小姐，而她每月还大方地给我这个农民600元的零花钱１夫妻间开始了冷战。
　　
　　从2005年4月开始，吴淑玉把滨江东路的商铺以每月1.46万元的价格租给了一个时装店，吴淑玉的想法是尽早还清债务，但是陈玉亮在7月的一个偶然机会里，突然得知妻子竟然在外面还有私房产业，于是他不再向妻子上缴工资了，并搬回了天河区棠下的出租屋里，分居使原本紧张的夫妻关系更加雪上加霜。
　　
　　目前，吴淑玉夫妇正在协议离婚。陈玉亮只肯负担吴淑玉为他偿还债务的22万元借款，约定从2005年开始，每年偿还4万，到2009年时偿还剩余的6万元。对于房产，陈玉亮表示他不会要回他已经缴纳的房贷款，当然也不会再为那个让他窒息的豪宅继续月供。
　　
　　 27岁的吴淑玉陷入了困境。未还的108.8万元的房贷款将全部压在她的身上；同时她自己还要负担全部的商铺按揭贷款；而且好友的借款也将在2009年到期。
　　
　　爱情没有了，房子不能再丢。如今的吴淑玉绞尽脑汁地要把自己的房产保留下来，它不仅仅是自己未来的住处，它更是父母对女儿的一片深情厚爱。
　　
　　 2005年10月19日，吴淑玉拨通了本刊的热线，她求助本刊为她寻找一位理财专家，为她做一个5年期的一整套理财规划，以顺利地度过2009年这道坎。
　　
　　（注：目前，滨江东路商铺售价2.8-3万元/平方米，租价为3000-5000元/平方米，零售业。满堂红置业提供。）
　　
　　邓为民：中国建设银行银行广东省分行通达理财俱乐部客户经理 电话020－83011335
　　
　　吴淑玉短暂的婚姻走到这一步，令人惋惜，但由此引发的个人财务危机又使我们捏一把汗。由该案例可以看出吴小姐做事较为情绪化，婚姻如此，对于吴淑玉个人财务安排来说就应理性对待，下面就吴小姐目前财务状况作一分析。
　　
　　一、资产负债表
　　
　　吴淑玉个人资产负债表 单位：万元
　　
　　 资产负债
　　
　　 住房100住房70
　　
　　商铺72商铺28.8
　　
　　债权22借款10
　　
　　
　　 总资产194总负债108.8
　　
　　
　　 净资产85.2
　　
　　
　　从吴淑玉个人资产负债情况看，净资产较高，但大部分为房产，且资产负债率达到56%，风险较高，负债总额高达108.8万元，需要在5-10年内连本带利一起还清，到期总共要还134万多元，个人没有存款，也没有购购人身保险，应付突发事件能力较弱，仍然需要依靠父母财务上的支持，但为了女儿，父母也用尽了自己多年的积蓄，所以在出现意外时父母的支持的能力是有限的，这就需要她对个人财务进行调整。
　　
　　二、收入支出表
　　
　　
　　吴淑玉个人收入支出表（年） 单位：元
　　
　　收入支出
　　
　　工资收入84000住房还贷90375.6
　　
　　年底分红25000商铺还贷138000
　　
　　商铺出组160600假设个人支出18000
　　
　　陈玉亮还款
　　
　　 40000
　　
　　总收入309600总支出246375.6
　　
　　净收入
　　
　　 63224.4
　　
　　从个人目前收入支出表看，尚可，但收入很大一块来源于商铺的出租，考虑到可能的房屋空置与欠租损失，商铺出租以11个月来计算年收入，另外前夫的还款也可能存在一定的变数，为了降低风险，需考虑增加现金流入。
　　
　　三、理财的目标
　　
　　（一）头要目标应是还清负债，5年内还清用于购购商铺本息325693.44元的债务和朋友处连本带息114400元债务，10年内付清用于购购住房连本带息903756万元的贷款。
　　
　　（二）为应付突发事件，至少应准备6万元以动性高的资金作为应急金。
　　
　　（三）提高家庭的保障，购购适当的人身保险及医疗险。
　　
　　（四）汲取婚姻失败的教训，摆脱离婚后带来的困扰，寻找真正合适的伴侣，准备重新步入结婚礼堂。
　　
　　四、理财建议
　　
　　（一）可怜天下父母心，吴淑玉的父母倾资给女儿购购的商铺具有较高的投资价值，根据评估物业计算公式看，该物业的年收益×15年远大于房产购购价，具有较大升值空间。打理好财产，减少父母担忧也是回报父母的较好方式。
　　
　　（二）吴淑玉面临的问题是入不敷出的危险，每月工资收入7000多，对于大学毕业不久的她来说相当不错，但每月平均支出却超过2万元，商铺出租一旦出现断期，则会面临巨大的财务危机。储备应急准备金和增加现金流为头等大事，离婚后一个人住在大房子里也较为寂寞，可以考虑搬回去与父母同住，一则可将自己住房出租，参考周边的出租住房估计每月可增加3-4千收入，再则也可减少一些个人支出。每月除了还贷以外，结余的资金用于储备应急金，考虑到流动性和安全性，可分别投资到货币市场基金（如：华夏现金增利基金）和新发行流动性高的债券基金（如：博时六号-稳定价值债券投资基金），以增加收益。应急金的资金量应以3-6个月个人支出计算，同时考虑到父母目前的财务状况，取其上限12万为宜。
　　
　　（三）测算住房的投资收益只有3%- 4%左右，低于资金成本，投资价值较低且负担较重，建议选择适当的时机将房子卖出为宜。即使再婚，未来的女婿是否愿意住在这套房子里也是个未知数，因此卖掉住房不失为良策。吴淑玉这时可能会想婚姻没

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