可以这么说，在购房人购房和开发商售房的关系中，市场的风险大部分

由购房人承担。因为，购房人对开发商的可能风险，在于不能按时付足房款，

但因现在的商品房消费信贷之普及，购房人的付款风险已大大降低，开发商

基本上没太大风险。而购房人付款后至开发商交房及完善房屋产权经常有一

段时间差。这样，由于购房人和开发商之间的严重的“信息不对称”及目前

开发商的“道德风险”大量存在，购房人承受了过多的风险，也遭遇了太多

的不幸，这些风险和不幸有：

（1）开发商隐瞒无开发资格或无商品房预售许可证等事实对外销售期

房。一般而言，这种开发商本身的资质就差，且无诚信可言，这样在购房人

付了房款之后，一般无法取得预定的房子，在合同被宣告为无效时只能拿回

本金和同期银行贷款利息，但是在取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开

发商早已将房款挪作他用或携款躲避，较后判决书上的权利也无法变成现

实。

（2）开发商恶意搭售商品房，特别在房价价位高时，其往往通过在合

同的“实测面积与暂测面积差异的处理”条款中设定不允许购房人在实际面

积超过约定面积一定幅度（一般为5％）时有权解除合同，只能按合同价补

足。这样，在房价下跌时购房人即无法要求以交付时的市场价补足或造成购

房人根本无能力补足而无端构成违约，更为严重的是可能造成开发商超预售

许可面积而使超面积部分的商品房无法办理产权登记。对于“缩水”的商品

房，一个的麻烦是预计使用的面积达不到，房屋使用受限却无法重新选

择。

（3）商品房的逾期交付的原因很多，但多数法院片面强调要求合同的

实际履行，致使购房人无法摆脱该合同而作重新选择。而且在现行的格式文

本“甲方逾期交付的违约责任”条款中，一般设定在超过几个月后仍未交付

时只能终止合同并获得20％已付款的违约金或在获得10％的已付款的违约

金后继续履行合同，而未给予在逾期交付过程中发生房价下跌之时适用价格

罚则（逾期交付从低价）应有的地位。

（4）发展商对房屋设计单方面作出重大调整，这本属开发商的重大违

约，但目前使用的格式合同却对违约责任的设计很不合理——仅规定开发商

退回房款并给付一定利息。依此，购房人在因设计重大调整不满意而退房时，

往往已丧失了找到更好房子的机会或须花费更多的价钱才能找到，而因这种

机会成本的损失在文本合同中也无明确规定赔偿，索赔的成功率预计很低。

（5）房屋的“裂、漏”是个大问题。而且一般认为裂缝在0.3mm以内

属合理安全使用范围，但若0.3mm以内的裂缝存在于顶楼或洗手间处的楼板

或外墙，则下雨或平时的漏水不可避免，且整修的效果差、其过程也烦人，

此时购房人一般只能忍受。不过，值得高兴的是厦门市中级法院的判例确认

了有问题的商品房不仅要整修，而且可重新按质论价，购房人多少可拿回一

些房款作补偿。

（中国证券报 谢耿亮 郑晓东）