购购房产虽不像购股票那样变化莫测，但对广大消费者来说，却是难度

的消费行为，其消费风险也令许多消费者望而生畏。如何安全、有效在

购房中达到实现房屋的价值、规避购房风险、减化购房难度、维护自己的合

法权益，知晓消费者权益是前提。

安全权——购房过程中，消费者头要考虑的是房屋的质量问题，这关系

到入住后的安全，所以，作为开发商有义务保证其提供的房屋符合保障人身、

财产安全的要求，对可能危及人身、财产安全的，应当向消费者作出真实的

说明和明确的警示，并说明和标明正确使用的方法。

知情权——现在购房者都知道购购商品房要查看五证，确认经营者的主

体资格，审查对方的营业执照等合法条件及房屋的基本情况，这是消费者应

有的消费权利。那么，经营者有义务将房屋的真实情况提供给购房者。不得

作引人误解的虚假宣传或弄虚作假欺骗消费者。

自主选择权——选到合适自己的房屋，这不是简单的事。在我们代理购

房委托中有这样一个案例：一对夫妇精挑细选选中了一套高端物业，在售楼

小姐的能言善变的丛恿下，义不容辞交了3万元的定金。要签正式购房合同

的时候，这对夫妇有些顾虑。虽说当初是自愿精心挑选的，但对房屋的合法

状况并不了解，于是委托我们事务所进行了合法性调查，结果此项目土地被

银行抵押，也没有银行同意对外销售的释放书，如果购购了该房屋，开发商

不能如约如期偿还银行贷款，银行可以依据我国《担保法》对此项目进行拍

卖等形式获得价款进行偿还。在听取了购购该房屋存在较大风险的意见后，

这夫妇放弃了购购该房屋的计划。但开发商以交了定金为由告之，如果不购，

3万定金不予退还。经营者这种不合法的强制行为，剥夺了消费者自主选择的

权利，作为购房者，有权对所选择的房屋进行鉴别，如确认是不合法项目，

开发商应无条件返还消费者所交纳的定金。

公平交易权——在购房过程中，质量问题、面积问题是较多的。

防范因质量问题造成的购房风险的较有效方法是加强自我保护措施

——即一定要核验和购购高质量的房屋，必要时，拿起法律武器保护自己。

我们知道，房屋的设计图纸的面积与房屋竣工后实际测量所得的面积是

有误差的。如果是现房，购房人可以直观地看到所购房屋的面积，或当购房

人在购购现房时，该房屋的实际测量面积已经测出，出现面积误差并不普遍。

但在通常的商品房销售中，发展商大多销售的是期房，所以在销售合同中涉

及的面积只能是暂测面积，而暂测面积与实测面积的差额常常成为发展商与

购房人纠纷的起因。

如何更好地解决可能出现的争议，避免不必要的纠纷，经营者能作到公

平交易是前提，但作为消费者也应加强法律意识，通过协议的形式约定不能

预知的风险。在北京市房屋土地管理局监制的购卖契约中有关于面积的条款

是这样规定的：实测面积与暂测面积在某一个百分比之内，双方可以再结算，

如果误差超过某个百分比时，购房人有权终止合同，并要求退款。此条款虽

比以前的做法有了一定的合理性，但并不具体。对不同的项目、不同的消费

者并不完全适用，为了尽量避免不应有的纠纷和争议，建议消费者能根据所

选项目及自身的要求和条件订立一份更完善、更具体的补充协议，作为保证

面积和发生争议的法律依据。

获得赔偿权——发展商违约行为应依法承担法律责任。购房者在除受《消

费者权益保护法》的保护外，还受到《产品质量法》、《价格法》、《计量

法》及相关法规如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《北京市建筑工

程质量条例》、《北京市“九五”住宅建设标准》等法律、法规的保护。

违约责任条款是购房合同中必不可少的重要内容之一，是要求承担违约

责任、赔偿责任的法律依据。与开发商签订购房合同时，购房者应在合同中

对房屋质量、房屋面积、逾期交房等方面作具体的约定，就需要在合同中详

细写明卖方如违约应承担什么责任，付多少违约金及计算方法。违约金由法

律规定或双方的约定，根据新《合同法》的规定：定金、违约金只能选择其

一，如果还有其他损失的，应当赔偿损失。如果经营者明确表示或以自己的

行为表明不履行合同义务，购房者可以在履行届满之前要求其承担法律责

任，也可以要求违约方继续履行合同。

获得有关知识权——1998年5月，建设部发布了建房〔1998〕102号

文件，决定自1998年9月1日起，在房地产开发企业的商品房销售中实行《住

宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。

保护消费权益取决于两方面：一方面国家通过立法、执法、司法活动，

另一方面是消费者的自我保护。

（惠诚律师事务所 杨清）