前天，浙江省第九届人大常委会十三次会议通过了《浙江

省实施中华人民共和国消费者权益保护法办法》（以下简称《实施

办法》）。新修订的《实施办法》头次将商品房的购卖、物业管理、

装修等内容列入消费者权益保护的范围之内。新《实施办法》将保

护购房者哪些方面的权益？消费者如何更好地使用该法？我们特意

请省消协秘书长王永木等有关人员来回答消费者的疑问。

问：为什么要在《实施办法》中增添商品房的内容？

答：近年来，商品房成为新的消费热点。与此同时，商品房质

量无法保证，面积缺斤少两等现象时有发生。由于有关法规的不健

全，商品房的投诉处理成了难点问题。为了更好地保护消费者的权

益，省人大在修订草案中增添了这些内容。

问：商品房被列入《实施办法》后，它是否和家电等商品一样，

属于“三包”范围？

答：《实施办法》十八条、十九条对商品房退房、保

修做出了明确规定。商品房因其特殊性，不可能像家电那样的产品

随意调换。

问：消费者在什么样的情况下，可以要求退房？

答：凡经营者有下列行为之一的，应当根据消费者的要求负责

退房。1、未取得预售许可证预售商品房的；2、将未经竣工验收（包

括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房交付

使用的；3、商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付

时间等违反合同约定；4、未在约定时间内提供办理契税证、房屋所

有权证和土地使用权证的所有材料，或者未在委托办理协议约定的

时间内办妥上述证件；5、小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环

境以及其他配套设施与承诺（包括构成要约的商业广告）不相符的。

但因国家建设需要致使规划改变的除外。

问：如果要退房，是否按照当初的购房价退？

答：消费者要求退房时，如果遇房价上涨时，经营者必须按同

类地段同类商品房标准的新价格退还房款；如遇房价下降，经营者

按原价格退还房款。也就说，就高不就低。

问：听说新《实施办法》规定，商品房超过合同约定面积的，

可以不付钱，是这样吗？

答：不完全正确。新《实施办法》规定，商品房面积超过合同

约定允许误差上限，消费者未要求退房的，经营者不得要求消费者

支付超过部分面积的价款；商品房面积不足合同约定允许误差下限，

消费者未要求退房的，经营者应当退回不足部分面积价款，并按不

足部分面积价款的一倍赔偿消费者的损失。

问：如果我购购了100平方米的房子，合同约定误差可在3％内，

假如实际面积只有110平方米，我该怎么做？

答：你既可以选择退房，也可以选择不退房。如果退房，则按

照就高不就低的原则；如果不退房，按照合同约定误差即3％以内（包

括3％）的要补足房价款（即补＃平方米的房款），超过3％的则不

需要再付钱（即余下的7平方米算是开发商给购房者的了）。

问：我购了100平方米的房子，购房合同约定误差可在3％，如

果实际面积只有90平方米呢？

答：你可选择退房。如果不退房的，3％以内（包括3％）部分

（3平方米）由开发商退给你房价款，余下的7平方米开发商就要按

照14平方米的面积补给你房价款。

问：房产广告上有某些关于房屋及配套设施的承诺未兑现，但

又没有写入商品房购销合同中，开发同称这些承诺不具有法律效力。

遇到这种情况怎么办？

答：一些房地产广告吹得天花乱坠，房子的户型、质量有多好，

绿化有多少，交通便利，配套有豪华游泳池、网球场、学校、超市……

但当消费者实际拿到房子，或是房子本身有质量问题，或是公交车

未通，绿地缩水，学校、超市建成无期。这种情况下，不管承

诺内容是否载入商品房购销合同，只要是构成要约的广告承诺就具

有法律约束力（内容明确具体，可操作性强，针对特定对象的商业

广告。编者按），必须得到兑现。否则消费者可要求退房，或者要

求赔偿相应损失。

问：商品房如何进行“包修”？

答：新《实施办法》十九条规定，商品房实行质量保修制

度。在正常使用情况下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房

间和外墙面的防渗漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按国

家规定执行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。

问：在建设部98（102号）文件中规定，屋面防水的保修期为

三年，如果开发商按照这个规定执行呢？

答：新《实施办法》由省人大立法，地方立法的法律效力应当

高于规章。因此，开发商应当执行新《实施办法》的有关规定。

问：如果房屋渗漏修不好，该怎么办？

答：在保修期内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重

质量问题的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题经两次修

理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求负责退房并赔

偿损失。退房价格仍按照就高不就低的原则。

问：保修期内的维修费用，该由谁来出？

答：维修费用，包括公共部位的维修费用，由经营者承担，不

得使用物业维修专项基金。

问：商品房如果因施工的原因发生问题时，还能向开发商索赔

吗？

答：可以，因勘察、设计、施工承包人的原因致使商品房在合

理使用期限内造成消费者人身、财产损害的，房地产经营者和负有

责任的勘察、设计、施工承包人应当承担连带赔偿责任。

问：新《实施办法》在物业管理上有何新规定？

答：其第三十条规定，住宅区业主委员会有权按规定选择物业

管理公司；物业管理公司未按照合同约定提供服务的，业主委员会

有权解除合同。

问：住宅装修上有何规定？

答：经营者对装修部位应当在一年内予以保修。并且从事住宅

装修的经营者应和消费者书面约定施工限期、施工质量、施工费用、

质量保证方式、违约责任等内容；由经营者提供装修材料的，应书

面约定材料的名称、规格、等级、价格等。

问：新《实施办法》出台后，现在或者以前购购的商品房能否

参照新的《实施办法》来维护自己的权益？

答：新《实施办法》从明年1月1日起实行，也就是说，只对

明年1月1日后发生的商品房消费行为适用。

（钱江晚报 叶元春 余洁 程洁）