房和地的自然关系，如同鞋帮和鞋底，但是，鞋帮(房)和鞋底(地)的所有权归属不同，

使用的年限也不同。房屋所有权的年限在法律上没有具体的规定，只要你不购卖、与等，

在法律允许的情况下，它的所有权长期归属于你。而国有土地不同，其所有权属于国家，你

只依法取得一定年限的使用权。

1990年国务院发布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十

二条规定：“(一)居住用地70年；(二)工业用地50年；(三)教育、科技、文化、卫生、体育

用地50年；(四)商业、旅游、娱乐用地40年；(五)综合或其他用地50年。”同时《城市房

地产管理法》和该《条例》还规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者

需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期；土地使用权出让合同约定的使用年

限届满，土地使用者未申请续期或经申请续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，土

地上的建筑物、其他附属物所有权由国家无偿取得。当然，属于建筑物的地上房屋也不能例

外。

开发城市房地产用地，按照法律规定，一般都是以出让方式支付了土地使用权出让金后，

从国家手中有偿获取的。因此，建成的房屋价格中包含着出让金(地价款)；地价又是房价的

一项重要组成部分。所以说，购购商品房、二手房、经济适用房等，在搞清房屋占用土地的

来源和性质的前提下，还要搞清土地的用途及其法定的土地使用年限。依据2000年陕西省人

民政府批准西安市市区国有土地基准地价标准，以商业用地作一简单测算，我们就清楚了搞

清土地出让年限的重要性：西安市区一类商业用地出让年限为40年，按每平方米基准地价

3300元(每亩220万元)计算，每年一平方米地价为82.5元(每亩5．5万元)，如果此类地上

按1：2.5容积率建楼房，每平方米楼房建筑面积的房价中有1320元的地价，约占房价30％

左右。从开发商以法取得土地使用权之日起，经过设计、建筑、装饰、销售等环节，当购到

房产之时，土地的使用年限较少已少了一两年，多达五年以上的年限也大有人在。

购商品房搞清土地使用权的年限及其剩余年限，主要是为了维护房屋购卖双方的权益，

防止购了土地使用权年限“缩水”过多的房屋，必然多付地价款，减少房屋占有时限，造成

经济上不必要的损失。

（西安晚报 韩秉学）