经历过二手房购卖的人对住宅的观点与没有这种经历的人会有根本上的不同。他们会对住宅在满足居住价值之外的资本属性具有更加清晰的认识。近年来，随着二手房市场交易的逐渐放开，住宅的资本属性已经越来越被购房者所重视。如何使自己的房产在满足眼前的使用需求的前提下，实现住宅资产的保值、增值成为人们越来越关心的问题。本专题的较后一部分———前前后后篇，将以地产投资的视角对消费者购房所须思考、观察之“前”、“后”提供一些思路。

■住宅投资先看交通

去年，随着京承高速路、五环路、八通线的全线通车，使沿线楼盘越来越吸引购房人的眼球。据了解，自五环路开工建设以来，１０个边缘集团和北京经济技术开发区以及沿线的土地级别和基准地价普遍提升了１至２个等级，其楼盘价格每平方米也大体上升了３００元左右。尽管房地产价格对于交通状况改变的敏感性日益增强，但华高莱斯国际地产顾问公司总经理李忠认为，现在普通消费者并没有完全意识到交通对未来住宅楼盘价值的影响会有多长远。从国外城市交通发展的经验来看，从人们开始感觉到交通堵塞问题到基本解决，一般需要5-10年的时间。交通的区位对住宅未来价值绝非仅仅是短期影响，并且将来会表现得越来越明显。他透露，2003年底，在北京悄然掀起了一股“扫盘”的热潮，很多交通便利地段楼盘的尾楼不知不觉中已经被一些专业投资购家扫光。

■郊区购房应关注未来规划

近年，北京郊区城市化进程发展迅猛，众多卫星城已经具备相当规模，并且这些新区附近的住宅楼盘也是星罗棋布。但在这种快速发展的进程中，一些不容忽视的问题，例如交通、教育、就业等问题正悄悄浮出水面。望京、天通苑、回龙观在上下班高峰进城道路的拥堵，就是这些问题的表现之一。另外，大量功能单一、形式单调的“卧城”由于缺少土地功能的合理组合，缺少就业动力，缺少人员的流动，本身的发展将会逐渐失去活力，这在发达国家已经不乏先例。李忠介绍，从国外经验来看，能够租出去的房子、卖得好的房子，在国外大多是靠近就业区的。除去别墅和一些高端物业，凡是单独以居住为目的的楼盘和地块，长期来讲，客户群的质量都在走低。纯居住而没有新动力，对于普通住宅来说很难完成地区的保值。

这种状况目前已经为政府在郊区整体建设的规划中所借鉴，在中关村丰台科技园区落成的总部基地对于其周边的楼盘，例如帝京花园、怡海花园、怡景园、棉花城、兴涛社区、翡翠城等，从长远来看就会起到良好的价格支撑作用。

■别被“花哨”牵着走

购楼和购化装品不一样，流行的未必就是较好的。早年席卷全国的这“风”那“风”，色彩、造型都较为浓重、呆板，特别是由于很多楼盘“画虎不成反类犬”，市场也不认同这类模仿者。在营销概念满天飞的今天，有设计专家提出，规划理念除了应在设计中贯彻始终外，还需要一些具体的辅助概念来增光添彩，如人车分流、无障碍通道系统、资源共享、适度尺度空间、移步换景、邻里关系、归家路线的情感铺垫等。一个杰出的规划理念将大大提升项目的价值。住宅投资中，切忌被一些花花哨哨、徒有虚名的东西牵着走。

对于一些开发商在楼盘推介中宣传的先进住宅技术，例如，双层玻璃幕墙、第几代空调技术等，李忠认为，虽然这些技术能够提高居住者的生活品质，但还不是住宅投资保值所需要考虑的关键因素。打个不太恰当的比方，就好比“收藏什么也别收藏电脑一样”。今后北京的地产格局一定会反映它的地段格局。举个例子，比如朝外地区一些前几年建的回迁楼，如果有开发商能够把它收购并翻修，改头换面以青年公寓的定位来推向市场的话，其潜在的地段价值立刻就能够得到体现，同样地段的一些公寓目前市场价格是2000美元/平方米。因此，长期来说地产的投资价值的较终决定因素，除了地段，还是地段。