住宅是有明确使用价值的一般商品，也是具有投资价值的产品，甚至可以看做金融产品。很多人购房不是为居住，而是为了出租或等待房价上升后转卖，炒作房地产和“炒楼花”就是这样引出来的。况且，即使购房是为了自家居住，也不能想象在所购房子中住上一辈子，总要根据家庭收入和家庭人口状况的变化换住更合适的房子。应当说房地产二级市场的发展正在为住宅的变换提供条件。那么评估住宅交换价值要考虑哪些因素呢？

　　要综合考虑住宅的使用价值

　　这里所说的综合考虑，是想告诉购房人全面权衡住宅使用价值的各个要素。在购房前，根据家庭实际需要和个人的偏好，将各个使用要素分别赋予不同的权重，然后对不同楼盘的各个使用要素进行分类打分，各项要素加总后就可以得到一个总分值。一般说来，总分值越高，该住宅的交换价值越高；反之，结论亦相反。

　　我们购房时要全面权衡每一个使用要素，既要看楼盘的长处，也要看楼盘的短处，既不要购购某些要素功能剩余的房子，也不要购购某些要素功能严重不足的房子。各个使用要素均衡的情况下，该宅的相对价值就较高。购房者应尽量选择那种各使用要素均衡的住宅，即业界通常所说的具有“均好性”特征的住宅。较近几年来，中国房地产市场上盛行“炒概念”、“炒卖点”的不良风气，很多开发商借此手法让购房人注意自己所开发楼盘的优点，而让他们忽视其劣势，达到“一叶障目”、“一俊遮百丑”的目的。这种手法和股市上“炒概念”、“炒题材”的手法没有二样，上当受骗的只能是购房人。

　　要考虑住宅的售价高低

　　不同的开发商，对开发的住宅有不同的订价标准，开发商如何订价，购房人无从知道也没有必要知道，但购房人必须对所选住宅的价格进行比较，以支付较低的价金获得所中意的住宅。一般说来，购房者可以用以下两种方法评估开发商的订价高低：

　　1．选取位置、环境、楼宇品质及其他条件相当的不同楼盘，再结合各楼盘的施工进程，就能轻易地看出各楼盘的售价高低。不过，住宅产品的性能差别很大，用这种方法比较出的结论往往不可靠。2．比较不同楼盘的性能价格比。用上期所述的方法求出各使用要素总分值，与相应楼盘的售价进行比较，就可得到该楼盘的性能价格比。性价比越高，该楼盘对购房人的价值越高；性价比越低，对购房人的价值越低。

　　要考虑城市总体发展

　　购房时要考虑所在城市或区域的成长特性，城市或区域越具成长性，房屋越具有投资价值；反之，如果该城市或区域处于衰落中，就较好不要在此投资购房。当然，购成长城市或区域的房子时也要冷静。要注意城市发展的规律，即城市的发展与扩张是一个渐进的过程，不能指望一夜之间一个城市就“丰满”起来了。前些年，在南方一些城市房地产虚热时，不少人就忽视了这个规律，本打算购房子等待增值，却反而被缩水的房地产给套住了。在同一城市的不同区域之间，也存在着与城市发展轨迹相同的规律。城市不同区域的功能变迁也是一个渐进的过程，它头先遵循经济原理，即城市不同区域的功能分布主要由不同物业承受租金的能力决定的。其他如自然、历史、人文甚至政治因素也起很大的推动作用。今天房地产市场正在走向成熟，购房人的购购行为越来越理性。人们同时注意房屋的使用价值和交换价值，也就是注意住宅的整体价值。成熟的市场、理性的购房人呼唤成熟、理性的房地产开发商。作为房地产开发公司的负责人，我愿摈弃炒作概念、卖点的陋习，以规模开发为经营手段，为百姓多建房、建好房———真正价廉物美的住房。

　　庄维花园总经理　曾万友

　　写在较后

　　本刊上期登载了庄维花园总经理曾万友所写的《借你“慧眼”学挑房（上）》后，受到不少读者的好评。现住西直门地区的张新德先生来电话说：“我目前正准备购房，看了曾总的文章，，觉得曾总很有正气，能为购房人着想；，觉得这篇文章很实用，很多地方都给我提了醒儿。比如曾总在文中提到的‘建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证和商品房销售许可证等5证中，除建设用地规划许可证外，其他4个证书上的栋号要与拟购房产所在的栋号一致’，这个细节我以前连想都没想过，看了曾总的文章后，觉得很在理儿：如果这几个证书上所标栋号与自己所购的房子的栋号不一致，就等于自己购了没有‘证儿’的房，拿产权证就会受影响。俗语说，购的没有卖的精，开发商对购房中的技巧、应注意的问题肯定非常了解，希望北京晚报能多登一些这样的文章。”

　　张先生的话反映了不少读者的心声，也反映了我们的心声。作为编辑，我们在感谢庄维花园总经理曾先生的同时，也希望更多的开发商及业内人士能给我们提供一些对百姓购房有帮助的稿件。

（北京晚报）

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