读者陈建国问：我于2003年9月购得本市西区某一热销楼盘三室两厅两卫住宅一套,建筑面积164平方米,每平方米售价人民币7600元。商品房预售合同签订当日一次性付款,获9.8折优惠,共支付房款人民币1221472元。此后不久,发现在我购房之前开发商早就将同一房屋卖予他人。经过多次交涉,各方坚持己见。我的前手购房者称,其所购房屋在我之前,因此我与开发商的购房合同无效。而开发商仅同意退还房款,不愿意作任何经济补偿。请问开发商一房多卖,在多份购房合同中,应当以哪一份合同为准?如果购房合同解除,购房者可以获得哪些经济补偿?

上海市嘉诚律师事务所主任张嘉兴律师：在房屋销售时,开发商为谋私利就同一套房屋签订两份甚至多份购房合同的现象时有发生。这种行为不仅破坏了房地产市场的交易秩序,有的甚至触犯刑法,构成合同诈骗犯罪。

陈先生来信所询问的两个问题,是在处理一房多卖案件时必须解决的重要问题。头先,同一套房屋存在数份购房合同时,只能确认履行其中一份合同。确认的原则是：一般情况下,以时间先后为序,认定履行较先签订的一份购房合同。但是,如果先签订的合同没有经过房地产交易市场登记备案,而后签订的合同却作了登记备案,则应当认定履行经过登记备案的合同。其次,购房者签订的合同因开发商一房多卖而解除,在以前的司法实践中,法院处理这类案件往往判定开发商返还购房款,支付利息。如果开发商的一房多卖行为造成购房者其他损失的,据实赔偿。这样的处理方法,客观上产生了一定的副作用。有的开发商利用一房多卖的手段,先收取购房款,拖一段时间后或者经法院审理判决后,再予以归还。这实际上是变相地向购房者贷款。为了惩戒房地产交易中一房多卖的违法行为,较高人民法院于2003年4月28日颁布并于同年6月1日起施行的《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定,因一房多卖而解除购房合同的,购房者除了请求返还已付购房款及利息、赔偿损失外,还可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

本律师还要提醒陈先生和其他购房者：为了避免落入开发商一房多卖的陷阱,建议你在与开发商签订购房合同前,凭本人身份证或委托律师,去房屋所在地的房地产交易市场查询你所欲购购的商品房是否已作了交易登记。如果作了交易登记,这就意味著这套房屋已经卖出。