市民付巨款购房，总想获得一份安全保障，那就是看到大产证才心定。在一般房屋购卖中，购房者会在合同中约定，销售商何时出示大产证。日前，静安法院对一起购房者状告房产销售商延缓出示大产证时间，要求支付违约金4万余元之诉，作出一审判决，由华昊公司支付购房者梁先生一家，以总本金49.3万余元按照银行同期贷款利率支付违约金。

购房者：无产证？起诉！

双方争议的房屋地处康定路上，该房屋原系上海天怡房产商开发建设。2001年5月中旬，因天怡公司无力履行法院判决的债务，华昊公司在法院委托的拍卖中，通过竞拍获得了在建工程该大厦42套房屋，并于同年8月28日在房产交易办理了登记手续。

2002年1月19日，梁先生一家三口与华昊公司签订了《上海市商品房预售合同》一份，约定梁先生一家以49.3万余元的价格，购购该大厦内一套118.99平方米的房屋，交房期限为同年的12月31日。在该合同的补充条款中约定：“华昊公司承诺在2002年12月31日前，办出房地产大产证，向梁先生出示大产证并正式交房。如未按期办出大产证，华昊公司承诺按梁先生一家已付全部房款赔偿损失(利率按同期按揭贷款利率计算)。”

之后，梁先生一家支付了全部房款。2002年4月22日，华昊公司也将房屋交付梁先生一家使用。但因华昊公司一直没有办出大产证，引起梁先生一家的不满，于今年6月18日向法院起诉，要求赔偿违约金4万余元。

房产商：有钥匙即可

可华昊公司则辩称，梁先生一家的房屋属拍卖所得，因该大厦系在建工程，天怡开发商在解决大厦的问题上，合作不很默契。后经政府主管部门多方协调下，确认办理大产证由天怡公司负责。可见，大产证一直未办出的责任在天怡公司。

再说梁先生一家已于2002年4月22日入住所购房屋，双方在合同履行过程中改变了交房的条件，这说明非但没有造成梁先生的损失，反而使梁先生一家获得提早入住的利益。

钥匙与大产证缺一不可

法院认为，商品房的交付包括权利的交付及实物的交付，并与购房者办理房屋交接手续(俗称交钥匙)，通知购房者办理产权过户手续。

在双方的补充条款中约定，出示大产证和交钥匙必须同时具备，作为华昊公司提前交钥匙的义务，不能免除应出示大产证的义务。遂一审判决支持了梁先生一家的诉讼请求。

法官提醒

商品房预售合同中，购房者往往会遇到销售公司的延期交房。应该说，目前现有的《上海市商品房预售合同》，对于房产销售商如何交付房屋都有了明确的规定，即获得大产证的同时交付房屋，再协助购房者办理小产证。

尽管，在商品房预售合同中购房者与销售商，会补充一些条款作为约定，如设置违约赔偿金，但这种赔偿金实质就是违约金性质。因为违约的种类有很多，违约条款有概括性和具体性之分，前者对违约行为不做具体区分；后者是针对不同的违约行为约定不同的违约金。

就本案来讲，双方在违约条款中明确，即未按期办出大产证，系具体违约条款，那么梁先生一家提前入住的事实，不能减轻华昊公司的违约责任。因为华昊公司通过拍卖取得该大厦部分房屋产权，对于该大厦属在建工程是明知的，应当预见在与开发商处理问题时的难度。无法按期办证的风险由华昊公司承担，至于华昊公司与开发商天怡公司之间的问题，华昊公司可通过其他合法途径获得解决。

作者:□通讯员李鸿光 记者杨帆 制图沈毅