在经过春节短暂的修整之后，楼市又将迎来春季新盘上市新高潮，开发商的各种市场预热活动现在也已全部展开。记者在采访中发现，已于去年6月天津市房管局叫停的“先期预订”、“内部认购”等房地产开发企业变相的无证销售商品房行为，如今又开始出现。

内部认购变作咨询

和去年禁令出台前有所不同，目前市场中公开宣传“内部认购”的几乎销声匿迹，一些开发商纷纷打起擦边球，“内部咨询”成为新项目上市前较普遍的市场推广名词。

尽管很多售楼员表示其目前进行的“内部咨询”活动只是方便购房者提前了解自己的项目，并非是违规进行“内部认购”，但记者却发现，这些所谓的“内部咨询”有很多本质上都是“内部认购”的改头换面：购房者交纳数千至数万元不等的费用，即可在项目未开盘销售前选定自己中意的房屋，并享受一定的优惠，如果购房者在开盘前不打算购购了，这些预订费用还可退还。

主要目的提前造势

开发商为何如此热衷以“内部认购”的形式推广新项目呢？一些地产企业负责人表示，这主要是为了在新项目开盘前尽可能多地积累客户。一般地产商开发一个楼盘都会经历前期准备、市场预热、正式销售、尾盘销售四个阶段，如今市场竞争越来越激烈，开发商都希望在项目正式销售前能锁定一部分有购购意向的客户。只进行客户登记对双方都没什么约束力，于是开发商便提出了“内部认购”的营销方式：购房者提前交一部分费用，开发商将购房者中意的房子预留下，待开盘后再签订正式合同。

戴德梁行研究顾问部经理王红认为，房地产商搞“内部认购”的主要目的就是为了造势，让人觉得：房子已经不多了，再不登记等开盘的时候想购也购不到了。王红指出，一般房地产项目销售，开发商的做法是推出预售房屋总量的一部分，并且对所推出的单元进行精心搭配。通常是选较差的户型和楼层先出手，这样一方面可声称那些好的单元已经“名花有主”，另一方面还可以避免这些“丑女”到较后“待字闺中”。当然，这其中也要混杂一些好房型，否则会造成目标客户的流失。开发商一般在房子数量、户型、朝向等的推出和价格的制定上做文章。前者关系到售楼进程的快慢，后者决定了售楼利润的厚薄。另外，部分资金紧张的开发商也会借“内部认购”的机会提前回款，加速资金周转。

购房者苦衷一大堆

依据有关规定，各房地产开发企业在开发项目未取得《商品房销售许可证》之前，自行或委托房地产经纪机构，采取“放号”方式认(订)购商品房或签订“认购卡”、“订购卡”、“确认卡”、“派筹卡”等任何形式的认(订)购协议，以及以任何名目向消费者收取包括“订金”、“预订金”、“诚意金”、“诚信金”等费用，都属于违规销售行为。

然而目前的现实是，每逢楼盘开始“内部咨询”时，售楼处总会人满为患。购房者明知这种做法违背了有关规定，但仍执意要抢先交上“订金”，占下自己想要的房子。

据了解，一些购房者认为，与其开盘时去售楼处排队，还不如趁早在内部认购期下手，这样朝向、楼层、面积、户型等方面的挑选余地还大一些。内部认购时和开发商签了协议，如果不满意还可退还订金，反正也没什么风险。

存在风险提高警惕

天津市房屋主管部门有关人士提醒购房者，不具备预售条件的商品房，一定是某项手续还没有办下来，或在某个环节上出了问题。购了这样的房子会有两种可能：一是确实如开发商所说，一步步办妥各种手续，让内部认购房成为合法上市的商品房，将内部认购书换签为正式合同文本；另一种可能是，此项目在某个环节上是违规的，不能按时办下合法销售的手续。这种结果将给购房人带来麻烦，引发纠纷。

戴德梁行研究顾问部经理王红对记者说：“很多购房者也许并没有考虑周全，结果在各种促销方式的刺激下就订了一套房，这样又变相帮助了开发商制造楼盘好卖、销售兴旺，从而引发更多客户的购购欲望，不知不觉中成了开发商的‘托儿’。而且，这种先期预订、内部认购行为，客观上有可能会增加市场中某些人炒楼花的行为，扰乱房地产市场秩序，不利于房地产市场的健康稳定发展，不利于营造公平竞争的市场环境。”　　　　　(作者：姜昊)