消费者购购商品房后因面积差异而引起的纠纷正逐年增多，成为消费者投诉的一个热点话题。

《商品房购卖合同》示范文本中，“面积确认及面积差异处理”本应双方协商或按照国家有关规定处理，可实际当中，许多是房屋开发商单方作出了对消费者不公平的规定。

２００３年１２月，大连消费者韩女士向大连市消协投诉：２００３年３月，她与大连某房屋开发有限公司签订购房合同，购购了由其开发的已封顶的新建住宅小区23号楼3单元的６楼１号，建筑面积约为８９平米。当时，签定合同使用的是由辽宁省工商局和辽宁省建设厅共同监制、由国家工商总局和国家建设部共同推广的《商品房购卖合同》示范文本。

在签订合同时，她注意到，开发商拿出事先已将部分条款进行删改的示范合同文本要求其签字。删改内容为：“面积确认及面积差异处理”中的“在房屋面积出现误差时，双方同意按以下原则处理：面积误差比完全值超出３%时，购受人有权退房。购受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由购受人补足；超出３%部分的房价款由出卖人承担，产权归购受人。产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比完全值在３%以内（含３%）部分的房价款由出卖人返还购受人；完全值超出３%部分的房价款由出卖人双倍返还购受人。”

而在双方“自行约定”的第（1）条空白处，房屋开发商提前盖上了“该商品房建筑面积以大连市房地产测绘核定为准，单位不变，多退少补”的印章条。

韩女士于２００３年１０月底领到房钥匙，在２００３年１２月初进行装修时，这家房屋开发公司电话通知韩女士还需补交７.９２平方米的房款，原因是经有关部门测绘结果该房面积是９７.４平方米。房屋面积多了７.９２平方米，消费者不仅仍要承担超出部分的房款，而且还要贷款补差、增加取暖费、物业费的支出等。韩女士说：“开发商事先自行删改国家有关部门制定的《商品房购卖合同》示范文本，当时还不明白为什么，现在才明白，原来这是开发商事先设计好的一个陷阱。”

据大连市消费者协会统计，与韩女士情况类似的投诉在大连正呈上升趋势。有的消费者反映，“房子都居住一年了，开发商忽然通知我，本人房屋面积增加了８.１４平方，比原先增长了１０%，因开发商事先删改了示范合同文本，因此，开发商好像有了尚方宝剑，声称不按约定办，就要法庭见。这真是让人有苦说不出。”

《商品房销售管理办法》（２００１年６月１日起施行）十条规定：“按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比完全值在３%以内（含３%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比完全值超出３%时，购受人有权退房。购受人退房的，房地产开发企业应当在购受人提出退房之日起３０日内将购受人已付房价款退还给购受人，同时支付已付房价款利息。购受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由购受人补足；超出３%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归购受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比完全值在３%以内（含３%）部分的房价款由房地产开发企业返还购受人；完全值超出３%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购受人”。

较高人民法院《关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房购卖合同约定面积不符，合同有约定的，按约定办理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比完全值在３%以内（含３%），按照合同约定的价格据实结算，购受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比完全值超出３%，购受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。购受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款由购受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３%部分的房价款由出卖人承担，所有权归购受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３%以内（含３%）部分的房价款及利息由出卖人返还购受人，面积误差比超出３%部分的房价款由出卖人双倍返还购受人。”

大连市消协认为：“不论误差多少，只按多退少补、据实结算” 没有尊重消费者的自主选择权、公平交易权，是显失公平的条款。一是消费者购房时将房屋面积作为考虑购房的重要因素，房屋面积误差合理，则不至于影响消费者的家庭计划支出。但超出较多，将大大超过其经济承受力，这和强卖有何区别？其二、消费者提出不能接受经营者删改的内容，但经营者根本不与消费者平等协商，此种合同虽以双方约定的名义出现，实际则是开发商将自己的意志强加于消费者，使消费者在违背自己真实意思的情况下被迫签约，违反了民法的基本原则；其三、示范合同文本经经营者删改后，即不执行房屋实际面积小于合同约定面积时，面积误差比完全值超出３%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还购受人的规定，特别是将消费者在面积误差比完全值超出３%时所应享有的退房权利一笔勾销。经营者以双方约定的名义，为免除、减轻自己的责任提供了方便。更有甚者，一些开发商在消费者参考房屋设计图纸标注面积签定购房合同后，一方面规定“不论误差多少，只按多退少补、据实结算”，一方面在不告知消费者的情况下，施工时改变原设计图纸（个别开发商甚至擅自改变设计图纸），涉嫌欺诈消费者。

因此，大连市消协提醒消费者：

一、房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，消费者应当特别注意合同中对这种权利的约定；

二、《商品房购卖合同》示范文本内“面积确认及面积差异处理”中空格处可填写双方自行约定的内容，而不是开发商单方规定的对消费者不公平、不合理的条款，不可轻易填写或草率约定；

三、不可轻易同意开发商删除《商品房购卖合同》示范文本内印制的预先拟订内容，因为该《商品房购卖合同》示范文本是国家有关部门推广使用的，已充分考虑到了一些消费者对相关法律法规了解不够时，对消费者的保护。如果购卖双方无具体规定，商品房面积出现误差时如何处理，国家已有明确规定；

四、如果必须填写“自行约定”内容或删除《商品房购卖合同》示范文本内印制的预先拟订的“面积确认及面积差异处理”有关条款内容，建议向消费者协会、有关行政管理部门或律师咨询。

　　　　　　(作者：闫平)