签合同前勿忘索要小区平面图，一旦发现变更迹象应立即向规委反映

对于业主们而言，在入住过程中发现房子出了意外无疑是件令人苦恼的事情，其中“小区规划变更”又是较令业主们感到头疼的问题。由于规划变更纠纷在证据搜集上比其他问题要求更高，为此，记者采访了有关律师和业主，为广大在收房时或是入住后遭遇规划变更的业主提供一些经验。

8楼变11楼，业主遭遇烦心事

海淀区某项目的业主较近遇上了一件烦心事，开发商在售楼处贴出了更改规划公示，要将原来一栋8层的板楼变更成11层。业主们认为，变更后的规划将使小区容积率变大，人口密度增加，会直接影响小区的品质和居住环境质量，而且会对部分业主采光造成影响。随后，237户业主将反对更改规划的意见递交至北京市规委。根据相关法规，规委否决了开发商要将楼栋从8层加至11层的申请。

近几年来，北京房地产业发展迅猛，但开发商素质良莠不齐，个别开发商任意更改规划的纠纷频遭曝光，引起了社会各界的强烈关注。搜索“小区规划变更”，相关网页达12300多篇。由此可见，小区规划变更的情况在现实生活中并不鲜见。

业主可向市规委查询小区规划许可证号

北京亿中律师事务所王京平律师称，在他遇到的案件里，绝大多数是开发商为了增加销售面积而变更小区规划，比如把绿地、幼儿园变成楼房，把低层板楼变成高层板楼等等。目前，业主可以通过北京市规划委员会的网站(www.bjghw. gov.cn)查询到小区规划许可证号，但查不到具体的规划内容。

王律师表示，由于无法确切得知到底小区的规划是否发生变更，业主只能通过其他途径获悉有关信息。比如说要求开发商提供经主管部门审核的建设用地及建设工程规划图，或者向城市规划主管部门了解有关项目规划内容。

签合同时应尽可能搜集所有证据

据了解，规划变更官司较重要的两个证据就是规划变更前后的《建设工程规划许可证》。但目前基本所有开发商都不会向业主个人出示小区规划，也就是说，业主和代理律师只有上了法庭之后，才能看到这一较重要的证据，这对业主非常不利。

为此，王京平律师提醒广大业主，在签合同的时候就应该尽可能搜集所有和规划有关的证据，这些证据包括：商品房购卖合同及有关文件；房地产开发企业营业执照、资质证书、项目“五证”、建设用地及建设工程规划图等文件；有关商品房的销售广告及宣传资料，甚至施工现场张贴的施工平面图等其他证据也要留心收集。业主在收集上述证据时较好看原件，若为复印件的，应要求开发商加盖公章确认。一旦发生纠纷，购房者可以据此追究其应承担的违约责任。

一旦发现变更迹象应立即向规委反映

王律师还表示，业主在收房的时候，一定要对照购房合同中的小区平面图(通常作为合同附件)、楼书和开发商在售楼期间所作的广告，查看规划现状是否和开发商当初的许诺相同。一旦发现小区有规划被变更的迹象，业主一定要尽快跟相关部门和开发商交涉。由于法官容易倾向于为既成事实考虑，因此业主越晚采取行动对情况越不利，甚至有可能出现“赢了官司却无法执行”的局面。

案例解答

可到市规委查询楼盘规划信息

刘女士：目前我刚收完房，但原来准备建花园的地方根本没有要进行绿化的迹象，还有业主说那里会变成另外一栋楼房，请问我应该如何查到这方面的信息？

律师解答：小区的绿化率在开发商报规划时会有一个确定的标准，小区花园在规划中也应是确定的，因此刘女士可到市规委查询项目规划方面的具体信息。

若经查实，原规划的小区花园属实，但开发商擅自变更的，刘女士可向城市规划主管部门举报并追究开发商擅自变更规划的违约责任。如果刘女士有充分证据证明开发商在销售时就花园做虚假宣传，也可依法追究开发商违约责任。

未盖章规划图纸证据效力有限

潘先生：我看好一个南城的项目，准备签合同，但合同中没有关于小区的规划图纸，后来经过跟开发商协商，他们提供了一份规划图纸，但标注得非常不详细，而且不愿意在上面盖公司公章，请问如果发生纠纷，这个规划图纸能作为有效证据吗？

律师解答：一般来讲，开发商取得销(预)售许可证的前提是已经取得了建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。因此，潘先生在签署《商品房购卖合同》前，有权要求开发商出示经规划行政主管部门审核的相关规划图。

潘先生提到的开发商提供的标注不详细的图纸(复印件)，如果发生纠纷，其证据效力很有限。如果真遇到纠纷，建议申请法院向规划部门调查取证。

推倒小区围墙也属于变更规划

王先生：我办理入住手续时发现，小区原有的围墙已经被拆除，而且一层也变成了底商。我们的购房合同中列明该楼是住宅项目，并非商住楼，请问这算开发商违约吗？

律师解答：王先生可向规划部门查询小区规划，如果开发商擅自变更了小区整体封闭规划，业主可以向规划部门投诉，或者到法院起诉，以追究开发商擅自变更规划的违约责任。此外，根据有关规定，禁止企业以居民楼中房屋从事餐饮、歌舞娱乐、提供互联网上网服务场所、生产加工制造等五类经营活动。若开发商违反上述规定，业主可以向工商行政管理部门进行投诉。

法规速查

●规划变更应公示

《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》

关键内容：房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批；城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当听证。

律师点评：凡是规划变更没有举行听证程序的均适用此规定。

●须购房者书面同意

《北京市城市房地产转让管理办法》

关键内容：房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，应给予补偿。

律师点评：该办法自2003年12月起施行，凡在此之后的案件都适用。

●购房者可申请听证

《行政许可法》

关键内容：行政机关在作出行政许可决定前，应当告知申请人、利害关系人享有要求听证的权利；申请人、利害关系人在被告知听证权利之日起五日内提出听证申请的，行政机关应当在二十日内组织听证。

律师点评：该法从2004年7月1日才开始实施。凡在此之后发生的规划变更案件适用该法。　　　　　(作者：许子凌)