律师：陈奕廷

　　职务：云南格元律师事务所副主任

　　律师个人简历：陈奕延律师曾是一名人民警察，就职于昆明市公安局多年的司法实践练就了沉稳实干的工作作风。之后投身律师行业，并以专业的房产法律服务为执业方向。

　　案例一

　　沙盘上是双拼，收房时变三拼

　　陈女士购购了昆明某楼盘的联排别墅，在其购购时该楼盘还是期房，看不到实物，只有沙盘。销售人员向她推荐了一套双拼的别墅，她看了沙盘模型上这套双拼的别墅侧面的采光通风都不受影响，而且花园面积也较大，于是就交了钱签订了购房合同。一年后这位购房者按期去收楼，到了才发现她购的双拼别墅变成了三拼的别墅，她的房子被夹在了中间，花园小了不说，侧面的采光通风也受了影响。于是她与开发商交涉，可是多次交涉未果，都被开发商以各种理由推脱责任，并且，就在她与开发商交涉的过程中，开发商还把沙盘上的双拼更改成了三拼，连证据也被抹杀了。

　　解读：不论是开发商有意欺瞒还是开发商销售推广制作沙盘时出现错误，其实她这个问题在签订合同时是可以避免的，至少是可以追究开发商的违约责任的，关键在于签订合同时不仅要将分户的户型图附在合同里，还应当将整个小区的总规划平面图附在合同里，因为房屋的位置、朝向、与其他房屋相邻的距离等，户型图上是看不出的，只有总规划平面图才能确定，而一般开发商提供的合同中都没有总平面图，所以需要购房者特别提出来。另外在出现纠纷时，应当先咨询律师如何固定证据，自己收集证据，有可能不符合法律上证据的形式要求。较好在律师的指导下将证据固定下来再与开发商交涉。

　　案例二

　　房子峻工谁说了算

　　汪先生在昆明某楼盘购购了一套房子，在接到开发商交房通知后，到该楼盘接房。可是到了现场后却发现，小区里道路还是黄沙满天，坑凹不平，楼道里地砖还没铺好，绿化花园也还不见影踪，就连水、电都没有通，根本不能算竣工。汪先生很不满，这样的房子根本不能住，怎么能交给业主呢？于是找开发商理论。可是开发商说，已在补充合同中约定了：“购销合同中的建设单位组织验收合格是指房屋单体建筑，经勘察、设计、施工、监理四个单位及甲方共同验收合格并签章，房屋取得上述单位验收签章的，即视为乙方所购房屋已具备交付条件。”现在上述几家单位已经验收合格，所以是具备交付条件的。于是汪先生决定不接房，可是开发商认为，按合同约定，自甲方（开发商）通知交房起三日内不来接房的视为房屋已交付，所产生的风险由乙方承担，并且物管费由乙方承担。

　　解读：为避免出现类似交房标准不一致的纠纷，对于购房者应当与开发商约定，房屋竣工验收是指经主管部门综合验收，房屋经综合验收方可交付。这样，对于工程质量、规划设计的落实、配套的基础设施和公共设施的建设、物业管理的落实情况都得到验收后开发商的房屋才符合交付的标准，达不到标准的，购房者可拒绝接收，由此造成的延期交房的责任也可要求开发商承担。

　　案例三

　　签合同要看清物业性质

　　张女士在昆明市区购购了一套住宅，在购购的时候没有验看土地使用权证，就交纳了定金，并且在售楼人员的催促下没有仔细阅读条款就签订了认购书，该认购书上写了“该物业性质为写字楼物业”，但并没有引起张女士注意。准备交纳头付款签订正式合同时，张女士才听朋友说，该楼盘土地使用权只有五十年，张女士很着急，我购的是住宅，为何土地使用权却只有五十年，而不是七十年呢？

　　解读：商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让的较高年限是四十年，综合用地的较高年限是五十年，而住宅用地的较高年限是七十年。并且《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。但对商业用房的使用权到期后如何处理，《物权法》则没有提及这个问题。写字楼属于商业用地，在认购书中这样约定，等于张女士认可了所购物业的性质，对张女士非常不利。

　　陈律师提醒购房者，购房之前要验看五证，其中土地使用权证不仅要看有无权利，还要看土地使用权出让的年限，土地使用权的用途，看建筑规划许可证也要看规划的用途，另外，无论是签订认购书还是购房合同都要认真阅读合同条款并弄清每一条款的含义和内容。（编辑：凝水）

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