都说乔迁是喜，惟独徐小姐的新家住得却很烦——在不明不白地市购的电梯公寓，产权证迟迟没有到手不说，连房子也不明不白地少了二十年使用期限！徐小姐没想通为什么同是电梯公寓，别人的就可以住七十年，而她的就只能住五十年……

案·情·回·放

我的住房咋个突然变“性”了？

“我哪里想过什么土地性质方面的事嘛！”说起这个问题时徐小姐真是欲哭无泪。原来徐小姐在２００４年底在城中区购得一套电梯住宅，在签订购房合同的时候，双方约定开发商于交房后六十天内办理房屋产权证和土地使用权证。但是迄今徐小姐已在新房居住半年，开发商却迟迟没有办理相关证书。更为气恼的是她在追踪产权证时却被告知，由于她购购的属于在综合性用地上修建的房屋，所以只能办理商用房产权证，也就是说按照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》，该房屋只有五十年的使用权，和住宅用房七十年的使用权相比较，整整少了二十年。

徐小姐得知这一消息后一下子懵了。事先购房子的时候没有任何人告诉徐小姐有关房屋的土地性质的问题，她以为房子修成住宅就是住宅了。到现在徐小姐还没想通：“虽然说五十年后我很有可能就不住这个房子了，但是开发商凭什么差我二十年的使用期限呢？”

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购房土地性质要看清

徐小姐所遭遇的购房纠纷的根本问题在于她购购的是“商务住宅”而非“住宅”。两个称谓虽只有两字之差，而其本质却根本不同。头先，“商务住宅”是一种既可办公又可居家的特殊产品，是一定时期内一定市场环境下的特殊产物（今年起，这种产品已经被叫停，不容许再打这种擦边球）；“住宅”则是专为解决安居使用的纯居家产品，使用性质界定得非常明确。其次，根据什么样的土地修建什么样的房屋的规定，“商务住宅”的土地属性多是综合性用地，使用年限是被政府限定了的五十年；而“住宅”的土地属性就非常单纯，就是居住用地，使用年限是７０年。就徐小姐遭遇的变故来说，购卖双方在告之和询问上均有过失，但尽管如此，并不能影响双方成功交易的事实，更不存在开发商差她二十年房屋土地使用期限的说法，购房者所购房屋的价值与其房屋土地使用性质及使用年限也难以界定存在偏差，尚构不成欺诈（因为开发商并未向其承诺产权证是７０年）。

另外，目前，由于法律法规未对若土地使用年限不同房价应如何处理作出规定，而且商品房价格受土地成本、建筑成本、开发成本、市场因素等许多方面影响，因此购房者购购商品房时仅以土地使用权的实际年限未达到住房土地的法定较长年限为由，要求解除合同或者降低房价是难以得到法律支持的。

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《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让较高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。

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房子价值有多少土地寿命可决定

在当前，其实还有许多消费者在购房过程中，并不关心土地的使用性质，而开发商一般也只有在购房者询问时才予以回答，这往往容易给购房行为埋下纠纷隐患。虽然现在像徐小姐遭遇的“５０年商务住宅”不再允许销售了，从规划到销售，商和住尽管也已界定得非常明确。但是，随开发用地的闲置，土地使用年限依然会缩减。容易导致购房者所购的房屋，花的是现在的市场价格，拥有的却是几年前甚至更长时间之前就在开始计时的土地，一来二往间白白损失房屋使用年限不说，还在交易价格上受到委屈——因为，从理论上来讲，购房者的购房金包括建筑物成本、土地成本和开发利润，开发商在确定售房价格时头先考虑的也是建筑成本和土地成本，而土地成本则与土地所处的口岸位置和土地的使用年限密切相关，因此，同一种使用性质的土地使用年限不同会导致房价不一样，使用年限少，房屋价格也应相应减少。

因此，购房者在签定购房合同前不仅要注意查看“五证”，还一定要注意土地使用权证上载明的使用性质和使用年限。

　　　　　(作者：赵霏雯　王雪)