近日，上海楼市再起波澜，在购房礼、打折、降价等手法相继登场后，开发商营销战再度升级。

开发商下了狠心

9月初，各开发商施展起了“攻心术”，先是某楼盘打出“一成头付”的广告，其余20%头付款先由专业投资公司垫付，到交房时再付清。紧接着新湖房地产开发有限公司更为大胆地推出“无理由退房”计划，承诺从9月8日起至10月31日，凡购购新湖明珠城9号和10号楼盘房源的客户，将享有两年内随时退房的权利，不愿意退房的客户可根据市场行情的变化获得差价补偿。

无独有偶，新江湾城头个销售楼盘也推出了一项“购房价格全面保护计划”，承诺从此次开盘至明年6月30日交房，全面承担楼市行情波动的风险，若楼盘所在区域房价下跌，开发商将给予购房者差额补偿。

潜在风险不容忽视

在采访中，记者了解到，无论是一成头付、差价补足，还是原价退房，不少市民确实对此有相当兴趣，但也有争议。家住莘庄的王小姐表示，现在购房较怕房价下跌，即使为了自住，也不愿看到所置产业大幅缩水。既然开发商愿意承担这方面的风险，这种促销手段还是挺有吸引力的。而有些购房者却疑虑重重，如此好事，会不会有什么猫腻？也有市民对退房还贷操作细节表示了关注，如果通过银行贷款购房，退房以后需要提前还贷，银行届时提出收取提前还贷违约金，开发商愿意承担吗？

上海市申房律师事务所孙洪林律师在接受采访时表示，诱惑越大，风险越大，购家不能轻信承诺。他向记者一一盘点了这些手段背后的风险：

一成头付看似降低了门槛，实际上对普通购房者来说，还贷压力并不会减轻。孙律师为购家算了笔账，由专业投资公司垫付的20%头付是一年期的借贷，其利息收入由开发商负担，因此对购房者来说，惟一的实惠就是这笔无息贷款，相当于7000元的折扣。对开发商而言，如果投资公司本身和他们就是一伙，也就是回笼资金的早晚而已。另外，他认为专业投资公司并不是金融机构，这种借贷方式有违国家信贷金融的有关规定之嫌，虽然这笔贷款本身对银行没有直接影响，但一旦发生纠纷，未来有可能牵扯到银行，带来麻烦。

此外，“无理由退房”是５年前潘石屹推出现代城项目时的营销杰作。孙律师表示，这个让大多数购房者感到欣慰的承诺，却在实际操作中常遇到困难。他一针见血地指出：“无理由退房”的承诺有两种可能，一种是房子的性能价格比十分优越，不愁卖；另一种就是在退房程序上设置重重障碍，“无理由”往往演变成很多个不能退房的理由，较终让购房人打消了退房念头。

开发商底气十足

对于购家的种种疑虑，开发商们显得底气十足。新湖房产毛协康表示：“我们整个楼盘有80多万平方米体量，而目前参与退房计划的仅4万平方米，客户根本无须担心我们的履约能力。”

孙洪林律师认为，开发商能从消费者立场上考虑游戏规则，这是个好事，但承诺究竟能否兑现还有待考验。这一小试牛刀的促销行为如果成功，必然会有众多卖家效仿。他建议购家要小心谨慎，购卖合同一定要规范详细，尤其是一些特别约定和承诺都应该录入，较好请有经验的律师把关，以免掉进陷阱，惹来不必要的麻烦。