四百购房者成了租房客

杭州“西溪锋尚”的住户李先生较近为他新购的房子烦恼不已，“精装修”的房子质量不高不说，甚至还超出了好几个平方，不仅如此，他当初所签的购房合同居然是一张长达47年的《物业长期租赁合同》。

墙面布满裂缝和空洞

去年5月初，李先生与杭州天元世纪置业有限公司签订合同，购购了文三西路“锋尚苑”3号楼一套建筑面积约为51平方米的小户型精 。

今年7月底，总算等到了收房，可一进自己的新房，李先生却非常不满意，“装修得很差，地板凹凸不平，翻修了好几次也还是老样。”令李先生疑惑的是，当初合同上签订的房屋面积约51个平方米，而现在却成了58个平方米，“超了7个平方要补交好几万呢。”李先生很生气，“像我这样超点平方的还算正常，有些甚至超出20—30个平方米，也不知道当初是怎么测算的。”

与李先生同住3号楼的徐小姐也是烦恼不已。

“卧室漏水、电源面板容易触电，墙上全都是裂缝和空洞。”徐小姐指着墙面上蓝色粉笔标注点，“我请了个房屋质量鉴定机构来看过，这写标记都是他们标的，小小50平方米的房子，竟然存在着27处空洞和30多条裂缝。”徐小姐非常生气，“本来购了房子是为了9月份结婚用的，现在这样子还怎么住。”

住户签的是租赁合同

让人匪夷所思的不是这些裂缝和空洞，而是开发商和李先生等人签订的合同。

“‘业主’‘精装修’‘小户型’‘拎包入住’都是他们当初做的广告，我是冲着这个才去购的房子。”李先生说。

然而，在采访中，“锋尚苑”的售楼人员始终坚持，“我们的房子不是拿来卖的，是拿来租的，签合同的时候就向他们说明过。”

那么，这份《物业长期租赁合同》是如何签下的呢？

“先付定金，然后办好按揭或者一次性付清钱款，再凭按揭单去签合同。我5月初去签之前一直以为是正规的购房合同，结果他们拿出来的竟然是《物业长期租赁合同》。在这份《租赁合同》中，天元世纪置业有限公司是出租方，我们购房户们仅有房屋的使用权。”李先生告诉记者，“他们(天元世纪)说大产证是有的，小证(房产证)暂时还办不出，并承诺在2008年12月31日之前办妥，要是逾期仍未办妥，他们会退还给我们每平方1200元。之后还和我们签了房屋转让的特别约定。”

在这样的情况下，李先生等人签了合同交了钱。

然而，当李先生等人在细读合同条款时却发现有些条款有失公允。“我们不安心，就去找他们要求看大产证(物业产权证)，可他们拿不出来，说还在办，又说要是在2007年5月31日前办不出大产证，可以退房或者退还50%的房价作为违约金。”李先生说。

记者在一位姓李的住户处看到一份盖有天元世纪置业有限公司合同专用章的协议书，证明了李先生“在2007年5月31日前办不出大产证，可以退房或者退还50%的房价作为违约金。”一说。

20年租赁期交了47年钱

根据这份《租赁合同》，不少人一次性交清了三个阶段47年的“租金”，每平方米8000元左右甚至更高。据一些购房户讲，整个“锋尚苑”有5幢房子，共600多户，目前已经租赁近400户。

但是，按照有关规定，租赁合同期限不得超过20年。住户们担心，他们花了47年的钱，购到的只是20年的使用权。

“20年以后有变化怎么办，房产公司能不能保证我们的使用权，就算是租赁合同，也只能收我们20年的钱，为什么一下子把我们47年的钱收完？”住户们非常不满。

记者从杭州市国土资源局了解到，“锋尚苑”的土地性质不是住宅，而是商业综合用地，使用年限只有50年。

天元置业副总邵昌坚曾在届业主联谊会上发言，要打造较满意的“西溪锋尚”。然而此时，却因为这场纷争，将“西溪锋尚”搅得沸沸扬扬。

而“西溪锋尚”的有关高层在接受记者采访时表示，他们并没有欺骗消费者，何况在签订合同前就明白告诉过消费者，只能租赁，合同上同样也写得非常清楚。

就算出租目前也属非法

开发商究竟是把房子卖给住户还是租给住户？如果是出租，这种做法是否符合规定？

住户们还给记者出示了该公司对“西溪锋尚”在某媒体上做的广告，“尽管玩了很多的文字游戏，但其中多处仍出现‘业主’‘购购’等字样，说明当初就是以商品房来销售的。”住户们说。

据了解，备受争议的锋尚苑总共有5幢多层“公寓”和部分商铺，总户数615户。按规定，只有拥有房屋产权，开发商才能对外出租房子。

然而锋尚苑的开发商到目前也没有办好物业产权证。也就是说，开发商并不具备出租房产的资格。然而开发商早在去年就开始对外招租。那么，这种做法符合规定吗？

杭州市西湖区房屋交易所有关负责人在接受记者采访时表示：“这应该是非法的，至少从省房屋租赁管理条例要求来看，在签订合同十日之内起，必须来报备，但是到目前为止还没有报备，到目前为止，还是认定他是一种非法的租赁行为。”

既然是非法的，政府部门是否可以去监管他呢？

该负责人表示，他们目前已经在催办。“催办了以后会发一个通知书，然后如果说再不来办理，我们会报到我们的房管监查大队，通过法规来约束他。”他说。

据了解，早在去年6月，西湖区房地产交易所就要求天元世纪置业公司停止对外出租锋尚苑的房子，但是天元世纪置业公司却一直在对外出租房产。

这是场以租代售的游戏

花几十万元购了一套只有使用权的房子，这背后隐藏着什么样的风险？卖家如何在与购家玩这个游戏？

有业内人士透露，近年来，杭州楼市出现了一些新的现象，这种没有独立产权证的房子渐渐多了起来。按他们的话来说，这是“以租代售”的一种新形式。

业内人士分析，长期租房和购房在房屋的使用性质上其实没有太大差别，只不过房子不是普通的消费品，它具有升值空间。如果拥有产权，那么当房子升值以后，可以借助转卖来获得升值利益。但只是拥有使用权，是无权对房子进行转卖的。

另外，万一房屋产权所有人将房产转卖、抵押，或者企业在日后过程中宣告破产，房子该如何处理将成为一个难题。由于购房者与房产商签订的只是“租赁协议”，购房者的利益没办法受到法律保护。而此类物业在遇到外力或不可抗力的影响时，比如国家相关政策发生变化，购房者的利益也不能得到完全保障。

　　　　　(作者：孔晓立 丁原波)