06年是一个政策年，三月份至今，政府先后端出近十条政策，加息、国六条、十五条、个税、限外资等等，每一个都分量十足。而在这过程中，作为较普通的自住客，他们会有怎么样的购房经历和心情呢？为此我们找到一位在连续政策流中完成购房卖房的自住客，或许从他的经历，他的得失可以折射出一种政策下的购房愿景。

一月，初生购房念头

华建民（化名），刚过五十，上有老下有小，一家三口加上老母同住在一套三房二厅二卫内。该房周边配套设施齐全，小区房龄在八年左右。

建民大器晚成，四十岁才通过考试应聘成为某街道的国家公务员，经自身的刻苦勤奋，3年时间升至科长。随着公务员的待遇逐步提高，现在建民的收入已经不亚于一个中层白领了。那套三房是01年他为了提高住房条件购购的，当时上海房价很低，六里110平米总价才30多万。

今年过年期间，看到周围很多同事都购了新房，再瞅瞅自家住的小区和房子，挑挑毛病可是一大堆。建筑外立面破损陈旧，老式房型南北不通采光很差，四楼对80岁的老母来说也很不方便……于是建民心中诞生了一个换新房的念头。

三、四月，看房、选房

经过一番计量后，建民基本确立了老房换新房的计划，目前要保留旧房还达不到这个条件。计划有了，接着就是较痛苦的看房过程，周末两天都没得休息，和妻子一起四处看盘。新房、二手房，凡是中意的小区都不会放过；售楼处、中介、媒体广告，有房源信息的都会关注留意。

渐渐的，建民夫妻挑选的范围开始扩大。原本仅在住址附近的六里、昌里、南码头等地区搜索，现在已经扩展到上南、北蔡。

每天出入家门，建民一家都可以看到杨高南路、浦三路路口的一个大广告牌——海上国际花园，这个楼盘引起了他们的兴趣。

四月一个星期六的下午，建民夫妻乘公交730在乐购锦绣店下车，不远处就是海上国际花园的售楼处，但一进门却被告知房源已经所剩无几。鸡头鸡脚谁要啊，于是建民夫妇一头扎进了乐购对面的中介一条街。

　相比售楼处，中介的二手房源真是眼花缭乱，海上国际花园业主中投资客的比例很高，交房之际他们更是蠢蠢欲动，即使卖不掉也能出租收回报了。中介工作人员也殷勤得多，推销的手段也丰富多样：“上个月温总理说了，要解决部分城市房价上涨过快的问题。要开始调控了，现在购房是杀价的好时机啊。”

建民对房产政策并不了解，也不感兴趣，他只是把自己的购房要求告诉了中介，让他们推荐几套合适的房源。三房、四房、复式，经过一连串的挑选和实地看房，建民夫妻对海上国际花园总体的社区印象很好，位置比原址远三、四站路，在接受范围之内。

边看房边作比较，这是建民四月份每个周末的必修课，终于到了第三个周末，他有了初步的意向：182平米的跃层四房，一楼连二楼，带自家花园。上家挂牌价165万，单价算下来9100元左右，比市场价要低一些。

　四月底，敲定购房，老房挂牌出售

四月下旬，在表现出比较强烈的购购意向后，中介让建民和房东面谈一次。从中介处得知，房东是上海本地的投资客，海上国际花园有2套房，闵行一个楼盘还有2套房，目前还贷压力比较大，资金也很吃紧。在海上国际花园交房之前他就在附近的中介挂牌了，定价也刻意略低于市场价，想尽快脱手减轻还贷压力。

建民是次购房和人砍价，按朋友给他的建议，他开门见山地就表示要拉到零头，160万。上家可不干，已经比市场价低了，较多让1万，税费各自分担。于是双方开始僵持，建民想反正我有房住不着急，急的是你。

4月28日，央行再次加息，各档贷款利率上调0.27个百分点，投资客的成本又增加了。可他们较担心的还不是这增加的成本，政策对购房人心里预期的影响才是较可怕的，随之带来的观望气氛很可能会重演05年的那一幕。

上家急了，主动打电话给建民，表示愿意放3万。建民不是省油的灯，从各种媒体上他也了解到政策可能产生的效应，于是紧咬160万不放，还是那句，你急我不急。

没过几天的4月30日，还没进入5月份，上家终于还是摒不住放弃了底线，答应160万成交。终于，建民敲定了这套新房，具体的购房资金他也谋划好了。原住房还没出售，所以他先问亲戚筹100万，等老房卖了再还，加上60万积蓄，10万公积金贷款，20万商业贷款，基本上可以应付房款和装修费用。

天，建民就把老房在周边中介挂了个遍，全装修110平米三房挂牌105万，这个价格也略微低于市场价，尽快脱手可以把亲戚的借款还清。

五、六月，几度调价，急于脱手

接下去的几个月，轮到建民急了。5月17日，国六条出台，业内普遍认为一场房地产宏观调控将拉开序幕；5月28日，国六条中有关套型面积的政策细化出台，90平米、双70％的标准浮出水面；5月31日，国六条中二手房营业税予以明确，购购不足五年的住房对外销售全额征收营业税，建民得知自己的房子已超过五年，一场虚惊。

仅隔数日，建民已经从下家变身为房东，急于出售的心情他这次可是真切地体会到了，满口答应亲戚不出几个月就能还钱，而现在的状况让他坐立难安。虽然亲戚的借款可以延期，但他更担心的是这房子究竟几时能卖掉，还卖不卖的掉。

政策虽然没有对建民出售那套房子产生直接影响，但整个楼市风声鹤唳的局面或多或少波及到二手市场。建民算过，五、六两月来看房的加起来不到五个，而那边新房的装修已经被提上日程。一边收不回钱，一边又要开始花钱，建民急了。在中介的建议下，两个月内他三次调低价格，105万到104万，104万到102万，较后一次直接下放到100万。

而有意向的看房人还是不见增多，要不就是杀价过狠，要不就是嫌房型不好。进入七月份，酷暑更是阻挡了许多看房人，建民也似烈日般心急火燎。难道还要继续调价？

八月初，政策帮忙，成功出售

酷热的七月，政策出台的步伐依然不见停止的迹象，明确90平米为单套建筑面积、规范房地产交易秩序、限制外资，一系列看似对建民无关痛痒的政策接连问世。7月26日，关于对二手房转让强制征收个人所得税的政策重拳出击，8月1日后转让未满五年的二手房将征收20％的差额所得税。二手房市场无疑遭到重创，一时间转售为租现象激增，还有一部分人则在寻找政策空子想办法避税。

可没想到的是，二手房征个税的新政反而帮了建民一把。中介告诉建民，他的房子房龄已超过五年，属于免税的范围，而且较近他们把这类免税房写在黑板上放在店门口，作为推荐房源，利用的是购房人担心房东转嫁税款的心理。

从无人问津的老房到被推荐的香饽饽，建民这套房子开始受到了关注，来看房的人也多了起来。不久之后，就有两个人表示了购购意向。经过一个星期的商谈，8月6日，建民根据总价的接受程度选择了其中一位外地来沪安家的生意人，总价99万，税费各半。

就这样，在大半年的时间里，建民完成了一次住房的新老交替。而前前后后的几次政策，令他既有得又有失，他也切切实实地体验到上海房地产市场的风云变化。

较近，建民一直忙着装修新家，对于这次的购房卖房经历，他发出了这样的感言：要不是我要购房，我也不会关心这么多的房产政策，没想到楼市变化那么大，出一个政策就会有一个反应。投资客太多、投资比例太高，都会导致楼市发展的不健康、不和谐，较后倒霉的还是我们普通购房人。还是看得出来，这些调控政策是要打压投资客，为我们老百姓谋福利的。

　　　　　(作者：汤旻涛)