邱宝昌律师提醒广大购房者在购房时小心谨慎，理智选择，不要被开发商的广告宣传所迷惑，多了解有关的法律知识，加强风险和维权意识，尽量减小风险或避免风险的发生。

6月25日，北京市国土资源局局长安家盛表示，将对“小产权”房开始进行大规模调查，并加大力度对其进行整治和规范。而在此前的6月18日，建设部发布购购新建商品房的风险提示。当前房地产市场中存在诸多风险，建设部新闻发言人指出，广大购房者在购购新建商品房过程中，要注意加强风险意识和维权意识。

购房风险增多引起建设部重视

近年来，有关购房问题的纠纷与日俱增，这些纠纷不仅涉及的人数多，而且影响大，已经成为社会的热点和难点问题。

针对当前房地产市场中，特别是购购新建商品房过程中存在的损害消费者合法权益的行为，建设部新闻发言人表示：当前房地产市场中，特别是购购新建商品房过程中，开发商利用虚假广告、违规预售、签订存有缺陷的商品房购卖合同，或在集体土地上建设房屋违法销售，损害消费者合法权益的行为时有发生。为此，广大购房者在购购新建商品房过程中，应注意加强风险意识和维权意识。

虚假广告误导购房者现象增多成监管

国家工商总局副局长王东峰在全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议上的讲话中强调：要加强房地产广告管理。要严厉查处房地产交易中虚假广告和其他违法广告，对房地产广告中有关房地产项目名称、面积、价格、用途、位置、周边环境、配套设施等内容虚假违法宣传的；要依法严肃查处，对未取得商品房预售许可证的房地产项目，严禁其发布商品房预售广告。

目前，房地产销售过程中虚假广告存在的问题比较严重。开发商的广告宣传或者是口头承诺是对购房者的一种推销方式，它并不是一种承诺，不意味着开发商对售楼宣传单上就物业的介绍承担法律上的责任。

因此，购房者的法律保障较终要落实到合同上，对此，北京市汇佳律师事务所主任律师邱宝昌提示购房者，仔细阅读并充分理解合同中的主要条款，如房屋的交付、产权证的办理、违约责任等，对于现在很有争议的车位、公共部位的权属问题一定要有约定，以免事后发生纠纷。实践中经常有消费者与开发商发生纠纷后，都不知道合同中是否有相关约定，以及如何约定的。甚至很多是开发商让签字就签字，合同都没看过，这是不可取的。再次，有些消费者听了销售员的推销或看了宣传广告后，就签了合同，但合同中并没有对相关问题进行约定，等入住后发现与当初的承诺不同，但合同中没有约定，很难受到保护，所以不能轻信口头承诺和宣传，一定要将这些承诺落实到合同中。

建设部明确“小产权”房违规

6月25日，在国土资源部和北京市人民政府举办的全国“土地日”大型宣传咨询活动上，北京市国土房管局局长安家盛表示，从对所谓“小产权”房的局部市场调查扩大到对全市全部房地产开发项目的调查，对涉及非法开发“小产权”的开发商做停工停售处理。至于一些己形成规模的“小产权”项目，由于涉及到村民集体组织的利益，政府将会慎重地解决。

据悉，北京市的土地国家所有的占18％，其他部分均为集体土地。从近年利用卫星动态监查的情况看，北京市违规用地的总体状况虽然有所好转，但管好集体用地任务却更重了。头都经济贸易大学教授张跃庆对记者表示，集体土地建商品房不符合农业用地的规定。从物权法角度讲，集体土地建的房屋是拿不到房屋产权证的，属于非法销售，消费者的利益很难保障。

原北京市城市规划设计研究院副院长董光器认为，农民利用集体土地开发商品房住宅是不应该的，通州这种情况较多。这类集体土地开发的住房，其生活配套、交通设施等都不完善。

政府提醒购房者，由于此类房屋得不到法律保护，不能购购。对此，邱宝昌表示，城市居民不能购购在集体土地上建设的房屋。因为现在法律是不允许在集体土地上进行房地产开发的。集体土地上建设的房屋只能向本集体内的成员出售，非本集体内的成员即使购购了此类房屋，也无法办理房屋产权证，合法权益是很难得到保护的。

香港太平洋国际集团投资顾问(中国)有限公司董事长贾卧龙认为，从法律上讲，集体土地上建的房屋是不受法律保护的，政府不倡导购房者购购这类房屋，因为国有土地上市转让是违反国家相关规定的。从长远发展来看，郊区变城市化的发展，政府会征收一些农业用地。政府也会出台相应政策，对已经购购集体土地房屋的购房者将有明确说法。

“售后包租”存在隐患

据了解，全国各地一些开发商以售后包租、返本销售、分割拆零销售等形式销售商品房，并在媒体上大量刊登相关的广告。建设部提示广大消费者：以售后包租等形式购购商品房有风险，投资须慎重。

邱宝昌表示，售后包租等销售形式涉嫌违反建设部《商品房销售管理办法》第11条及国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第16条等有关规定。建设部《商品房销售管理办法》第 11条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第16条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者的承诺。”

同时，售后包租等销售形式存在很大的风险隐患：头先，项目建成后，根本达不到预期的收益，无法兑现当初的高额回报，现在已经发生了不少这样的纠纷。其次，这些房一般用于商业目的，出租给商户使用，房屋的价格极不固定，在办理房屋产权证时容易出现障碍。再次，若碰到不法开发商，利用高额回报为诱饵，吸引广大消费者购购，待聚敛到大量资金后，或用于其他项目，或携款逃匿，都将损害广大消费者的利益。

由于售后包租方式存在很大的风险，邱宝昌建议消费者不要片面听信开发商的宣传，天上不会掉馅饼，高回报必然伴随高风险。面对高回报的诱惑要理性对待，仔细鉴别相关信息，做好相应的市场调查，较好向专业人士咨询，综合考虑后再作决定。一旦发现开发商有违约行为时，要及时采取措施，通过协商、诉讼等方式解决，以维护自己的合法权益。

专家提醒：购房时检验“五证”、“两书”

《房地产开发企业资质管理规定》要求从事房地产开发的企业必须取得相应的资质。邱宝昌表示，房地产开发企业的资质实行年检制度，房地产开发主管部门应当将房地产开发企业资质年检结果向社会公布。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》的规定，销售商品房应该具备“五证”和“两书”。“五证”指《国有土地使用证》、《建设工程施工许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房销售(预售)许可证》，“两书”指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。政府部门对以上各种证件都有公示的规定，开发商应主动公示，若开发商不主动出示，可要求开发商出示相关的证件，也可通过政府有关部门查询开发商是否取得了相关证件。

正是基于上述问题，建设部才发布这样一个风险提示。邱宝昌提醒广大购房者在购房时小心谨慎，理智选择，不要被开发商的广告宣传所迷惑，多了解有关的法律知识，加强风险和维权意识，尽量减小风险或避免风险的发生。

　　　　　(作者：冯京津)