去年下半年开始，面对广州市的中低收入家庭，政府推出了廉租房、经济适用房和限价房三种带有保障性质的住房，解决广大市民的居住困难问题。三种房名称不同，购购限制条件不同，但因三种住房政策同期出台，且从征求意见稿到政策正式出台都有所改动，不少市民会混淆三种住房的购购条件，并产生“三种住房我可选哪种”的疑问。记者针对三种不同住房的申购条件、退出机制及上市限制进行详细解读，为市民选择申请哪种房子提供参考。

1廉租房

非恒久居住，每两年审核

廉租房保障政策为有住房困难的较低收入家庭提供过渡性的住房，分到廉租房或获发放租赁补贴不是恒久性的，一旦较低收入家庭生活条件有所改善，就要通过退出机制腾退廉租房或停止发放补贴，把住房优惠让给其他需要帮助的家庭。

廉租房政策规定，廉租房住房保障每两年审核一次。退出机制规定，领取租赁住房补贴的给予12个月过渡期，过渡期内发放租赁住房补贴的50%；过渡期满，停止发放租赁住房补贴。享受实物配租的应腾退廉租住房；暂时无法腾退的，给予12个月的过渡期，过渡期内按公房租金标准计租；过渡期满，仍不腾退廉租住房的，改按公房成本租金标准的50%计租，一年后按公房成本租金标准计租。

所以，低收入家庭一方面可以通过申请廉租房保障改善居住环境，如果经济允许也可以通过购购经济适用房来实现居住的恒久性改善,而且获得廉租房保障的家庭如果退出廉租房保障可以优先购购经济适用房。

·申请条件（同时符合）

a申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户口，并在本市工作或居住。b家庭年可支配收入、家庭资产符合政府公布的标准。本年度申请标准是家庭人均月可支配收入640元以下（含640元），家庭人均年可支配收入7680元以下（含7680元），人均居住面积10平方米以下，申请人家庭人均资产净值限额7万元以下（含7万元）。c无自有产权住房，或现自有产权住房人均居住面积低于10平方米。d未享受过以下购房优惠政策：按房改成本价或标准价购购公有住房；购购解困房、安居房、经济适用房；参加单位内部集资建房；落实侨房政策专用房；政府提供的其他购房优惠政策。e申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购购或出售过房产。

·房源：新社区项目

白云区同德新社区；海珠区大塘新社区；荔湾区党恩新街新社区；天河区泰安花园新社区；荔湾区郭村新社区；海珠区琶洲安置型新社区；荔湾区芳村花园二期新社区；黄埔区新溪新社区；黄埔区东苑新社区；海珠区新港中路新社区；白云区松洲新社区；天河区珠吉新社区；天河区广氮厂区项目；荔湾区大坦沙项目；南沙开发区政府出资收购存量房。（以上同属经济适用房房源）

·并非人人都能分到廉租房

据了解，广州廉租房政策是包括实物配租和发放租赁补贴的，并非所有符合条件的低收入家庭都能分到廉租房，大部分是通过发放补贴到市场上租房。

据廉租房新政策，廉租房实物配租方式仅适用于双特困户家庭和符合廉租房住房保障条件的烈士遗属、优抚对象、移交政府安置的军队离退休和离职人员、转业复员军人、孤老、三级以上残疾人等家庭。此外的符合条件的低收入家庭通过发放租赁补贴或公房租金核减解决居住困难问题。

　2经适房

房价较低，上市限制多

据了解，广州经济适用房新政策把经济适用房购房对象收窄了，限于低收入家庭购购。这使经济适用房成为市民可以购购的房价较低的房子，价格是开发成本、税金和3%的利润，由于经济适用房房价减免了土地地价，价格肯定比限价房价格低。但按新规定，经济适用房套型建筑面积控制在60平方米左右，建筑面积较高也只有70平方米，户型比限价房小。如果家庭人口多的可以按规定以小家庭为单位进行申购，或选择购购限价房。

另外，经济适用房上市限制比限价房多，转让经济适用房或再购商品房，其补交的土地收益也比限价房的多。所以，市民可根据自身需要看选择哪种住房。

·申购条件（同时符合）

a申请人及家庭成员具有本市城镇户口并在本市工作或居住。b家庭年可支配收入、家庭资产符合市政府公布的标准。本年度申请标准是家庭人均月可支配收入1524元以下（含1524元），家庭人均年可支配收入18287元以下（含18287元），人均居住面积10平方米以下，申请人家庭人均资产净值限额11万元以下（含11万元）。c无自有住房，或者现住房人均居住面积低于10平方米。d未享受过以下购房优惠政策：1.按房改成本价或标准价购购公有住房；2.购购解困房、安居房、经济适用房；3.参加本单位内部集资建房；4.落实侨房政策专用房；5.其他购房优惠政策。e申请人及其共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购购或出售过房产。f经济适用房申购以家庭为单位，因此单身人士不能申购经济适用房。

注：经济适用房申购条件与申请廉租房保障条件大致相同，仅“家庭年可支配收入和家庭资产条件”有所提高。

·房价：成本+税金+利润

据了解，广州经济适用房新政策仅是指出经济适用房按微利原则确定，由政府定价，并没有具体确定经济适用房的售价。但国家颁布的《经济适用住房价格管理办法》规定，经济适用房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。

也就是说，经济适用房减免了土地地价，房价远比限价房低。2003年前后，广州经济适用房房价在3000多元/平方米左右，预计新推出的经济适用房房价会略高，但肯定低于限价房房价。现在限价房房价较低3900元/平方米，较高6500元/平方米。

·面积：仅60m2，人多的不够住

根据经济适用房新政策，经济适用房套型建筑面积限制在60平方米左右，建筑面积较高不超过70平方米，户型只能是两房两厅单位。而限价房套型建筑面积较高90平方米，可以设计成三房单位，户型比经济适用房大。因此，经济适用房适合小家庭购购，如果是三代、四代同堂的，可以分拆成小家庭申购，当然轮候的顺序会往后些。但由于共同申购的家庭成员一旦获购经济适用房后，就不能再购购限价房，所以市民要根据实际居住需要来选购购经济适用房还是限价房。

·限制:满5年才能卖，差价补得多

新的经济适用房政策限制其上市，并实施回购制度。头先，购购经济适用房5年内不能出租、出借和转让。如果业主因特殊原因要转让的，由市房改办住建办回购或安排其他合资格的家庭购购，回购或购购价格按原购房价格每年扣减1%计算。打个比方，一套22万元的经济适用房，2年后要回购的，原业主只能收回20.58万元。

经济适用房购房自签合同起满5年后，可以自由上市，但原业主需按届时同地段普通商品住房与经济适用房住房差价的80%补交土地收益，而限价房的土地收益是补差价的70%。

　3限价房

房价高于经适房户型面积较大

限价房是供广州市中等收入市民购购的，政府征收部分地价，房价比经济适用房高。限价房由开发商建设，户型设计和小区规划以及装修标准要比经济适用房好，上市限制也少于经济适用房。

·申购条件

a广州市市辖区城镇户籍人口。b本人在广州市市辖区没有独立套型住宅自有产权登记记录；属已婚人员的，夫妻双方各自在广州市市辖区均没有独立套型住宅自有产权登记记录。c男性年满25周岁，女性年满23周岁。d个人申购的，本人税前年收入在10万元以下；以夫妻联名方式申购的，家庭税前年收入在20万元以下。个人和家庭税前年收入情况由申请人在购购限价房时如实自行申报。

·房源

保利西子湾（房价6500元/平方米）；万科城新里程（房价6000元/平方米）；中海金沙馨园（房价6150元/平方米）；中海金沙洲B3735F01地块（房价6375元/平方米）；富力金沙洲项目（房价6050元/平方米）；龙光科学城限价项目（房价4000元/平方米）；花都风神项目（房价2800元/平方米）东风日产乘用车公司员工有购购优先权；开发区宏康NP-F3-6地块项目（房价5500元/平方米）；花都亨利限价房项目（房价3900元/平方米）；番禺奥园限价房项目（房价5500元/平方米）。

·房价：商品房房价的70%

售价按土地公开出让时同一区域、同一地段的同类型商品住宅市场价格70%的标准计算。目前限价房项目中房价较低的是花都项目3900元/平方米，较高的是金沙洲项目6500元/m2。

·面积：90m2以下比经适房大

限价房套型建筑面积不得超过90平方米，目前拟销售的限价房建筑面积98平方米，设计成三房两厅两卫，面积比经适房大。

·限制：满5年才能卖，补差价的70%

限价房同样有限制上市的规定，购房后自发房产证日起5年内不能出租和转让，要转让的由政府回购，回购价格按原购房价按成新折扣计算。购房满5年的，限价房允许出租和转让，但要补土地收益价款，土地收益按出租和转让同地段、同类别商品房市场价格与限价房购购价格之间差价的70%计算。

限价房业主再购房的限制比经适房少。限价房业主购房5年内再购商品房的，限价房按原价折旧成新后回购给政府；但满5年的，则只需补足土地收益价款就可以了，而不需要再回购房子。

　　　　　(作者：黄颖)