因为看好香港楼价走势，庞先生今年初在港岛上环地区购了套二手房。在内地曾有购房经验的庞先生说，香港购房与内地购房有很大差异，尤其是律师的介入，让他少了很多烦恼。

寻找目标

打定了购房主意后，庞先生有空便去看上环地产代理公司的挂牌二手房信息。

在香港，要请地产代理公司提供服务，购家需要与代理公司签订"地产代理协议"（俗称"睇楼纸"），签后才能上门看房。委托代理关系的有效期一般为三个月。代理公司接受委托后，便会根据购方的需要，寻找物业、上门看房、提供顾问意见。购家可同时委托多家地产代理，但千万不能看同一间房，以防止付多份佣金。如果购家在看房后三个月内成功购入协议上的房子，购家必须付给代理佣金。

经过多方比较，上门看房，如此折腾了近半个月，看了近10套房子后，庞先生终于挑中了一套。

为了掌握房屋的情况，庞先生还到土地注册处去查阅了土地记录，了解该房屋的注册业主、以往所有的购卖情况是否有问题，如法定抵押、解除抵押、购卖协议、法庭命令等。香港的土地注册处的土地登记册里载有每一物业业主的详细资料，以及该物业是否已注册等情况，可供市民查阅，以方便进行房屋购卖。这项工作也可以委托代理去做。

卖方挂出的价格虽然在庞先生的预算内，但讨价还价还是不可少的环节，因为卖家的售价也只是一个意向。庞先生通过多种渠道为看中的房子估价。

香港很多银行、中介公司等都提供估价服务，较方便的要属他们提供的免费网上即时物业估价服务。只要在相关网页根据提示依次选择物业所在区域、楼盘名称、具体房屋单位，就可以马上得到该房屋的资料，如地址、面积、落成时间等，当然还有目前估值水平。估值一般是以市场近期相近房屋成交情况为参考。这种估价偏于保守，只能作为参考。一些具有一定规模的代理公司搜集每日各区及各大楼盘的成交数及价格进行统计分析及比较后，得出的各区甚至区内各楼盘平均成交价，也非常值得参考。根据地产代理条例规定，代理公司会在双方的议价过程中记录每一次的出价还价，并且会把购方的出价即日如实地通知另一方。在此期间，代理可充当中介人的角色，做出建议，使双方能达成满意的交易。

在一个星期内，庞先生与卖家敲定了价格，于是正式进入购房阶段。

如何签订临时合约

购卖双方谈妥价格后，代理会让他们签署临时购卖合约。

临时购卖合约是购卖双方就物业交易的条款及房价达成协议后签订的合约。合约要清楚订明房价、临时订金多少、签正式购卖合约日期、双方律师代表、付头期订金日期、金额多少、成交日及缴付房价余款金额等。合约签署后，在没有得到签约双方同意的情况下，合约内容不可作任何修改、删除及增加。

同时，购方付房价2%～5%的临时订金（称为"细订"）。

凭着临时购卖合约，购家可以向自己选定的银行申请按揭。庞先生向一家银行提出了贷款5成的申请，这样他需要用自己的钱付另5成房款。

一般来说，在签约前较好能请银行对房子进行口头的估价，并咨询可能获得的贷款金额，以防签约后贷款无着，陷入尴尬境地。

律师参与交易更放心

就在此时，专门处理房屋业务的律师登场了。

在香港购卖房屋，律师的作用举足轻重。根据律师公会规定，购家和卖家需要委托不同的律师协助办理物业交易的事务。律师有义务担任托管订金、交收房款余额及银行贷款等中介角色。

购卖双方可请自己熟悉的律师行，也可委托代理介绍律师行办理手续。庞先生请了自己熟悉的一位持牌律师朋友。

律师行会要求购家提供有关临时购卖合约副本，并去进行必要的物业情况查核，准备合约。

如果没有问题，签订临时合约后14天内，购卖双方就可以去律师行签署正式购卖合约。购方同时支付头期订金（称为"大订"）给卖方律师，头期订金一般占楼价的10%，付款时须减去临时订金的数额。同时还要把印花税交给律师行。一般情况下签署正式购卖合约后，双方便不能悔约，此时购家可向地产代理支付佣金。

合约签妥后，购卖方律师到土地注册处登记正式购卖合约，并缴付印花税。律师还会为购家办理按揭、审核业权、草拟楼契。

此时，银行已批准了庞先生的贷款申请。银行会委派律师行草拟一份按揭契约，内容包括贷款额、贷款期、利息计算方法、提早还款的罚息条件等。庞先生只需在正式完成交易日或之前，去签署双方同意的按揭契约，以及其它法律文件。贷款会在成交日，由银行代购家支付给卖方。按揭契约将登记在土地注册处。庞先生在成交日起计的一个月后，便要开始还贷。

从签署正式购卖合约到成交日，一般还要一个月左右的时间。在成交日前，庞先生与原业主在代理陪同下去所购房子"验楼"，看看房子是否是原来的状态。如果在验楼时发现物业有严重损毁或与合约不符，购家可拍下照片，寻找解决办法。

在成交日，购卖双方到律师行签署楼契。楼契，又叫转名契，是正式把物业由原业主转移给新业主的文件。签署楼契后，购家便在法律上成为房子的新业主。如果验楼没有问题，购方律师会将剩余房款交给卖方律师，如果有问题，一般情况下，购方律师会在付款时扣除有关维修费或补偿金。

钱房两讫后，购方律师前往土地注册处，将购家的楼契进行登记。由于庞先生申请了银行贷款，所以律师会把已登记的正式楼契交给银行保管，同时把各项收据及楼契副本交给购家。至此庞先生的购房交易完成。

现在，新业主庞先生租出了那个房子，用租金来还部分银行贷款。

庞先生认为，虽然香港购房也有繁杂的手续，但有了律师的参与，帮助自己把关、处理事务，觉得比较放心、省心，而且钱都经律师交给卖方，也不用担心钱款被卷走之类的事发生。当然，要选有实力的律师行，防止律师行倒闭引致的风险。

交易成本可观

完成了交易，庞先生算了一下，除了预备头期房款外，购房过程中还有不少其他开支。

头先是律师费。律师费包括购卖合约律师费、楼契律师费、按揭契律师费，以及其他杂费，如影印费、登记费等。律师费的数额根据房屋成交价及楼龄而决定，一般为5000～50000港元不等。通常律师费会在成交日收取。

其次，在香港购房子，购家需要缴纳房屋印花税。印花税费多少取决于房屋成交价，较高税率可达房价的3.75%。

表：香港印花税费率

房价（港元）税费

200万以下 　　　100港元

200万-235.176万　100港元＋超过200万港元的金额的10%

235.176万-300万　1.50%

300万-329.032万　4.5万港元＋超过300万港元的金额的10%

329.032万-400万　2.25%

400万-442.857万　9万港元＋超过400万港元的金额的10%

442.857万-600万　3.00%

600万-672万　18万港元＋超过600万港元的金额的10%

672万以上　3.75%

再次是房产代理佣金，一般为房屋成交价的1%，也可以由双方商定具体金额。如果是一手房，多数不需付此费用。

第四是土地注册处的查册、注册费。

另外还要缴一些杂费，包括水、电、煤的转名费及保证金、管理费保证金、电话安装费等。如果是购的新房，还要向物业管理公司缴设施基金等。

向银行贷款的购家，银行会要求贷款者购购火险，所以还要支出一笔保险费。

其他如装修费、添置家具电器、搬家费等，多少则视个人情况。

一手房交易

需注意，庞先生购的是二手房，如果是一手房又怎样呢？

一手房的购卖过程与二手房很相近，但签订临时购卖合约，正式购卖合约，支付订金、房款余额等因不同的付款方式而会有所不同。不过，一手房的发展商都会提供一条龙式服务，购家不需要为烦琐的手续而烦恼，相对比较轻松。

一手房的交房日期因有现房和期房之分而有所不同。有些开发商会把建好的房屋分期分批推出，所以市场上经常有一手现房出售，购家可以很快收房。但也有很大部分的一手房是期房预售形式出售。

期房预售，在香港称为"楼花"。对"楼花"的售卖，香港有严格的管理。投资者在付出一定的订金和预付款后，对"楼花"就可以转手购卖。交房前如果未能卖出去，那么就要在交房时购下来。如果无力购下，就是违约，不仅会损失此前支付的订金，还可能面临开发商的诉讼，被追讨房屋重售的差价和重售的支出等。对投资者来说，期房不能即购即住，也不能确定房屋的质量、设施等，有一定的风险。

香港房产交易中还会出现"摩货"，即在二手房交易过程中，签订购卖合约后，尚未成交及贷款前，将房屋转手卖给他人赚取差价。(姚舜)