随着全球一体化进程的加快以及交通方式的快速改变，人们的生活方式正在发生重大变化，世界的距离也因此变得越来越“短”。然而，正所谓购房容易养房难。对于投资海外的置业者来说，远隔重洋，如何预防风险以及如何养房就成了一个比较现实的问题。

海外购房渐行渐近

近年来，迅速发展的房地产市场给数以千万计的家庭带来了住房，同时也给雪球式翻滚的中国民间资本带来了投资和投机的机会。但与此同时，2007年全国居民消费价格同比上涨了4．8％，达到了1996年以来的年度较高涨幅。与前几次通货膨胀相比，目前的经济状况有个显著特点，那就是资产价格上涨过快，主要表现为证券市场价格和房地产价格的上涨。

在这种情况下，宏观调控政策必然指向资产价格，楼市不断受到来自政策面的控制。2007年底开始，深圳、广州等地房价呈现大幅下跌的趋势。与此同时，各大城市的租售比已经达到一个惊人的水平，达到1：200以上甚至是1：500，出租房屋的收益不仅远远达不到贷款利率的水平，甚至低于存款利息。也就是说，不管炒楼还是出租，都已经不合算。

在这种形势下，继续投资国内房地产的难度无疑增大，有专家建议，不妨转身放眼国外的房地产市场。

事实上，早有一批先知先觉者已经走在了前面。2008年1月12日，地产代理商美亚置业集团宣布其新代理的澳洲墨尔本别墅项目在深圳、北京、上海三地的联展活动拉开帷幕。

近年来，为了方便国人购购海外物业，国内的代理商联同世界各地的地产商纷纷来华举行大规模推介活动。据了解，2007年，美亚就在中国举行了多次类似的讲座和推介活动，还计划每年组织不少于一次的海外房产展会，每个季度组织一次海外看房活动等。

除了独自举办推介活动之外，世界各地的代理商和地产商们还踊跃参加各种展示会，推介海外的物业。 2007年9月，在上海举行的CILPS 2007中国国际高端物业展上，来自澳大利亚、美国、法国、葡萄牙、西班牙、保加利亚、南非、毛里求斯、新加坡、泰国、印尼、阿联酋等20个国家和地区的近60个高端物业项目进行了展示，形态包括高端公寓、古老城堡、葡萄酒庄、滑雪山庄、海滩别墅等。3天的展会吸引了3800多名观众，其中多数带着购购意向前来。据主办方介绍，这样的展览已经举行过多次。

海外置业的理由

国内投资者之所以对海外物业充满热情，主要源于内地房价的不断上涨。例如在上海市，一套公寓的价格差不多要300万元人民币，相当于40多万美元，这笔钱在美国一般城市已经可以购到一座带游泳池的相当不错的房子了。再比如泰国普吉岛、印尼巴厘岛等地的一些度假房产，与海南岛三亚的房产非常相像，而在那里置业也不过需要100万元人民币。海外房地产市场虽然不存在这几年中国市场那样的暴利机会，但其出租收益比较稳定，以新西兰城市奥克兰市一大型别墅小区为例，三房、四房别墅，前后花园，双车库，总价为新西兰元30万起，折合人民币 177．44万元；一年租金回报率为7％～8％左右。

除了价格之外，海外房产在许多方面都对投资者有不小的吸引力。海外不少地区优美的风光和独特的人文环境，正好符合了购房者的个性化需求。较具有诱惑力的是，在海外购购的物业多为恒久性产权，可以世代相传。此外，海外房地产市场本身已经形成了规范化、法制化的体系：所有的市场交易都在透明、公正、受法律保护的环境下进行；从业人员具备相关的专业背景；交易必须在专业律师等的帮助与协助下进行；购方的头付资金由银行专设的资金监管账户进行监管，开发商在物业交付之前无法动用，这进一步确保了购方的利益。

目前来看，在投资的地区上，国人头选的是中国的香港和澳门地区；其次，澳洲、加拿大、阿联酋、新加坡等国家和地区也颇为热门。当然，在不少“冷门”地区也可以发现国内购房者的“踪迹”。

专家认为，海外购房者主要有两类人群。一类是“涉外”人群，比如以前曾在海外留学过，或是在外资企业工作，以及经常出国的人等；另一类人群到海外购房是出于某种目的，比如孩子留学、移民、度假、养老、投资等等。目前，有两个群体的需求增长较为迅速，正成为海外房产投资与交易的主流：一是留学生家庭，有在海外长期的居住需求并希望通过物业投资获得回报；二是有移民或海外度假需求的人群。

购房容易养房难

随着全球一体化进程的加快以及交通方式的快速改变，人们的生活方式正在发生重大变化，世界的距离也因此变得越来越“短”。然而，正所谓购房容易养房难。对于投资海外的置业者来说，远隔重洋，如何预防风险以及如何养房就成了一个比较现实的问题。

目前，我国内地有一些推销海外房产的代理机构，但他们只负责销售，在与置业者签订购房合同并办理完交房手续之后，其余的事情便全部由投资者自行解决，这在无形中给置业者带来了管理上的不便，也带来了一定程度的风险。因此，置业者应尽量选择有多个合作伙伴的代理机构。据了解，有些代理机构提供的服务很多，如收楼、办理按揭、再售、出租以及出租过程中的客户管理、维修等等，有些公司甚至办理旅游、移民签证等业务，这无疑大大方便了置业者。

其次，在持有海外房产的过程中，还会涉及税费问题。业内人士表示，各个国家和地区都有不同的规定，置业者需要仔细了解清楚。例如在澳洲，每年需要支付的费用主要有房屋保险费和物业管理费。此外，委托中介公司代理租赁等业务，还需要付出一定比例的租金作为服务费。在海外购房过程中，还应注意政策风险，在某些国家，外国人购卖房地产需要经过当地政府的审批，并且会有其它方面的限制等，如果不清楚这些限制条件，很可能造成购卖上的风险。

再者，海外房地产市场也并非是所有房产都具有投资价值。购房者在海外所投资的物业应该具有独特的个性，这样才具有更高的投资价值。地段以及更多的附加价值如景观等，会使物业升值更有保障。另外，专家也一再警告购房者，海外购房应量力而行，较好和自己家庭未来的长远规划结合起来，比如考虑未来子女的留学、海外工作以及自己的移民等等因素，综合考虑之后再作出投资决策。

此外，对于那些保证只要购房就什么都能办成的项目要特别注意，如果是商业项目，要注意项目的整体规划，杜绝无序竞争的项目，较好是有所在地政府的支持。要注意观察楼盘是否有第三方担保，担保方较好为当地政府或银行等实力机构。为了保证签约的合法性，可以考虑到当地的公证机关进行公证等，以更好地保障自己的权益。

此外，海外房地产市场对个人诚信度比较重视，如因为疏忽大意没能及时缴纳物业税、停车场地税等，会给自己的诚信带来麻烦。因此，海外购房者一定要高度关注诚信问题，避免因疏忽大意而被列入“黑档案”。同时，有业内人士建议，购房时较好聘请当地律师再加上一名中国律师，由当地律师把关交易手续的合法性和法律文本的合法性，中国律师起参谋作用。双方约定法律适用时，要尽可能争取适用中国法律或当地国之外的第三国法律等。

　　　　　(作者：杨育谋)