某种层面来讲，中国楼市是典型的政策市，很多时候，市场和政策并无轩轾，但救市政策远比抑制政策见效快。2008年10月楼市低迷之际，从信贷、税收优惠到国务院的131号文等一系列刺激政策，使得2009年上半年中国楼市快速反弹，发展到下半年的地王频出、豪宅热销、投机成风，再到癫狂。据国家统计局数据显示，2009年12月，房价已涨至15年以来较高点。

看变化

密集出台的政策让楼市充满猜想，媒体也不乏各种解读。总的来说，是经历了2009年四季度的政策盘整和2010年一季度新政的拨云见日。随政策脉动，短期内的市场变化也是分为两个阶段。总的来说，是短期政策效应是呈现"量变"特征，下面以北京市场为例。

政策预期下的恐慌性购房

2009年四季度各月北京市期房、现房的签约套数分别为20066套、24932套、30516套，成交量猛增，2009年11、12月的环比增幅分别为24.25%、22.40%，12月甚至达到了2009年1月份的近3倍；而成交均价分别为15800元/平方米、17024元/平方米、17463元/平方米，也是步步攀高。二手房情况类似。

这主要是由于在开发商和媒体的舆论造势下，政策调控的预期更加强烈，加上通胀预期的鼓噪，购房者抢搭"末班车"；而一年下来去存量化速度远快过预期，供需缺口持续拉大，融资渠道顺畅的开发商缺乏降价求售的动力。从而再现"量价齐升"的熟悉局面。

政策乍现后的供需方观望

2010年1月（截至1月27日）北京市期房、现房共实现签约13144套，政策作用明显，一部分是被信贷、税收政策影响的投资投机需求，挤掉了一部分"泡沫"，但更大的一部分其实是"迷信"了新政会使房价下调的美好预期，而陷入持币观望。但成交均价依旧处于上升通道，2010年1月（截至1月27日）成交均价为18323元/平方米，比2009年12月再上调近1000元/平方米。二手房更为明显。

进入"价涨量跌"状态，除了购房者持币观望外，更重要的原因是开发商持价观望，购卖双方陷入对峙。开发商资金充裕、控制供给方面的优势仍在，故短期僵持下，开发商尚居上风。

2010年2月，恰逢春节和地方政策相继正式出台，楼市成交量继续走低已是几无悬念，但预计多数城市房价将继续向上。

择时机

新政中用"遏制房价过快增长"，而非以往"稳定房价"，措辞更加严厉。笔者认为，综合政策和供求来看，政策有一个消化期，新增住房也有一个建设周期，开发企业在资金充裕、不乏土地的情况下，将在上半年继续主导房价处于上升通道，但涨幅会明显收窄。下半年有望止涨维稳，并伴随小幅回落。

市区购房抓住"金三银四"

2010年楼市是否平稳，将一定程度上取决于传统"金三银四"的实际表现，因为上半年会是一个观察期，如果春节后的2～3个月里市场出现政府预期的调整，则不会再出台明显打压政策，2010年楼市无论从政策层面，还是市场层面，都将较为平淡。

对市区房源有需求的人，可选择在3、4月份入市。这是传统的供应旺季；其次，在政策作用下，房价有下调可能，开发商会针对那些预算充足、价格敏感度较低的购房者，推出一些优质房源，通过供应结构调整，维持房价高位；再次，市区优质房源的稀缺性，即使在市场出现盘整下调时，抗跌能力也较强，尤其是项目头次开盘之际，往往是更适合抄底。

关注远郊房源的人则要慎重入市，远郊房源除抗跌能力弱之外，更喜欢在市场好的情况下，鱼目混珠，随行就市，盲目涨价，市场一旦调整，资产缩水程度将更为明显。

中产置业要趁早

研读"国四条"中的保障性住房相关政策后，笔者认为，2010年保障性住房将会"动真格"，而这种效应将在2010年下半年开始显现，以北京为例。

2010年1月25日，北京政协会议上，指出"确保保障性住房用地占全市住宅供地面积的50%以上，确保占全市住宅新开工建设套数的50%以上"；"配建保障房的比例由原先的15%上调至30%"；"创新政策性住房建设机制，发挥国有企业的积极性，广泛吸引社会资金参与"；"推动保障住房由以售为主向租售并举转变"等。

这表明2010年政府将在供应量、配件比例、融资方式创新及配租/配售体系上进一步明确，同时头次明确了公租房向京外特殊人群开放。虽然这意味着解决了很大一批中低收入者的住房问题，减少了商品房市场的部分需求，但供应结构变化也会引起新问题。

2010年土地将有一半用来建设利润相对小很多的保障性住房，从1月成交的土地来看，楼面价居高，并再现新地王。从开发企业利润化的角度来看，必须通过将商品住宅"泛豪宅化"才可以与保障性住房的需求群体相区分，并通过高端楼市以摊"厚"利润，从而导致房价的两极分化。笔者认为，中产，或者说中等收入人群，购房需趁早。否则，将有可能陷入高不成，低不就的尴尬境地。

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盘整：政策微调和"国四条"酝酿

2009年10月，银监会再次强调严格二套房贷政策，国土部多次表示严查闲置土地，大多是对已有政策的重申，但已包含调控信号。

2009年11月，国土部对宗地（地籍的较小单元，是指以权属界线组成的封闭地块）出让规模做了重新规定，大中小城市分别不得超过20、14、7公顷；而温总理头次表态"抑制投机性购房需求"，高层的声音带来了12月政策的密集出台。

2009年12月7日，经济会议表示"支持合理的自住需求，同时增加普通商品住宅供应"；9日，国务院常务会议提出"坚持扩大内需，特别是增强消费对经济增长的拉动作用"；14日，国务院常务会议通过的"国四条"。随后各部委积极响应，出台相关细则：18日，五部委联合下发《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将拿地头付比例提高至50%；22日，财政部、国税总局下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，将个人住房转让营业税免时限由2年恢复到5年。

"国四条"是从供应、需求、市场秩序三方面进行"有保有压"的调控：保普通住房的供应和刚性自住需求，压非普通住宅供应和投资投机需求。并进一步强化了保障性住房供给的力度和决心。

拨云见日："国四条"的细化和落实

2010年1月10日，国务院下发了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），是对"国四条"进行的更加系统、全面的部署；12日，央行上调存款准备金率0.5个百分点，收缩货币流动性；14日，国土部下发《关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，规定经济适用房、廉租房、中小普通住房用地占比不得低于70%，被称为"新70/90"政策。

而政策效果多是取决于地方政策的出台和落实，2010年1月下旬开始，各市两会纷纷召开，落实精神，如江苏省《关于促进房地产市场平稳健康发展的指导意见》、南京市《关于支持自住型和改善型住房消费促进房地产市场平稳健康发展的意见》、《广州市闲置土地处理办法（修订草案）》、《上海市促进房地产市场健康发展政策措施的实施意见》等。(作者：柳明珠)