正在举行的第十二届房展会，为市民购房提供了一个放心高效的消费环境。在人们选择心仪楼盘的同时，位于展区北片区的市地方税务局直属七分局展台前，也围满了前来咨询的市民，购房要缴多少税？购什么房子可以享受到优惠税收政策？特殊情况下税款应怎么算？这些问题，自然也成了购房者较为关心的内容。

毫无疑问，在商品房交易时，税费是每个购房者都要遇到的一个环节。5月26日，针对购房应缴税种类及缴税政策等相关内容，本报记者采访了市地税局直属七分局的相关负责人。

商品房契税如何缴纳

据介绍，商品房是指由房地产开发公司综合开发、建成后出售的房屋。商品房分为非住房和住房两大类，而住房又分为了普通住房和非普通住房。

本市界定普通住房的标准应同时符合以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上；单套建筑面积在143平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。

本市对个人购购普通住房执行优惠税率，契税按房屋成交价格的3％计算，并减半收取。对于个人及单位购购的非住房、非普通住房则按总价的4％收取。个人应在同房地产开发公司签订商品房购卖合同之日起30日内办理契税纳税申报手续；购购商品房缴纳各税计税依据包括购方购购商品房支付的所有价款及价外费用；此外，对房屋交易价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由契税征收机关参照市场价格核定。

二手房购卖如何缴税

本市对个人购购普通住宅类的二手房，契税按3％并减半征收。普通住宅的界定与商品房中对普通住宅的界定相同。在征收教育费附加、价格调控基金、营业税、城市维护建设税时，普通住宅购购不足5年对外出售的，按差价（卖出价－购入价）的5．575％缴纳；超过5年（含5年）的，免缴相关税款。

征收个人所得税时，个人自用不足5年的住房对外销售或非先进的家庭用房对外销售的，按照核定价全额乘以1％征收个人所得税或按房屋销售收入减除房产原值及合理费用后的余额乘以20％征收个人所得税。个人自用达5年以上、并且是先进的家庭生活用房对外销售的，携带购卖契约、过户单、房产证、身份证申请办理免征个人所得税手续。销售非住宅时，则按房屋销售收入减除房产原值及合理费用后的余额乘以20％征收个人所得税。

征收土地增值税时，按政策规定的标准来计算。对个人转让应征土地增值税的房屋及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，根据《中华人民共和国征收管理法》第35条的规定，实行核定征收，暂按转让收入的0．5％征收率计征土地增值税。2008年11月1日起，个人销售住房暂免征收土地增值税。 特殊情形下，房产交易税收咋执行

特殊情形房产交易主要包括：房屋拆迁、重购、以房换房、房屋继承、分析、分割、与等形式。

房屋拆迁：房屋、土地被县级以上人民政府批准征用或占用后，重新承受房屋、土地权属，成交价格没有超出土地房屋补偿费、安置补助费或虽已超出但不超出30％的，免征契税；对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。

以房换房：房屋被县级以上人民政府批准征用，或占用后重新安置住房，或与开发商达成协议以房换房，或单位与个人、个人与个人之间以房换房的，交换金额相等的，免征契税。

继承、分析：承受方不缴纳契税。

注：对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人 （包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受去世者生前的土地、房屋权属，属于与行为，按4％税率缴纳契税。

房屋与纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿其他单位或者个人。

个人无偿与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：

（一）离婚财产分割；

（二）无偿与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（三）无偿与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（四）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗人。

　产权与不征个人所得税

（一）房屋产权所有人将房屋产权无偿与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

（二）房屋产权所有人将房屋产权无偿与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

（三）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗人。

除本通知条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿与他人的，受人因无偿受房屋取得的受所得，按照"经国务院财政部门确定征税的其他所得"项目缴纳个人所得税，税率为20％。

对受人无偿受房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产与合同上标明的与房屋价值减除与过程中受人支付的相关税费后的余额。与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产与合同未标明与房屋价值的，税务机关可依据受房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受人的应纳税所得额。

受人转让受房屋的，以其转让受房屋的收入减除原捐人取得该房屋的实际购置成本以及与和转让过程中受人支付的相关税费后的余额，为受人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受人转让受房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

受方：按4％税率缴纳契税。

财产分割：属夫妻共有财产的，因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方，不征收契税。

纳税申报要办哪些手续

1．产权交易：到太原市房地产交易大厅办理房产交易、过户手续；

2．申报受理：纳税人办理房地产交易手续后把所需资料递交房地产交易大厅直属七分局管理一科征收窗口。

3．缴纳税款：凭征收窗口开具的《纳税申报表》直接缴纳税款。

4．领取证明：凭缴款证明领取《契税完税（免税）凭证》。

凭《契税完税（免税）凭证》和其他有关资料去房地产管理部门领取中华人民共和国房屋所有权证。

(作者：岳霞红)