用假离婚规避房产转让个税

　　市民赵女士较近想卖掉家里的房改房，听说广州市地税局今年起，对个人转让房产要按照“财产转让所得”项目适用税率20%征收个人所得税，赵女士盘算了一下，自己的房改房当初是花了10万元购的，如今在中介放盘的行情可卖到40多万，增值30万元，按20%来算这岂不是要交6万元的个人所得税吗？赵女士又听说，还有一项税收优惠政策是，居住满五年以上的家庭先进用房可以免缴个人所得税，可是赵女士家的房改房虽然居住已满五年，可并不是先进家庭用房，赵女士和老公一年前另外购了一套商品房，这样夫妻俩名下就有两套房子。

　　6万元对家庭支出来说并不是个小数目。如何能够在卖房改房时少交点个税？精明的赵女士想到了一个“好主意”：跟老公商量好，两口子先搞假离婚，离婚后一人名下一套房，这样两套房子就成为各自的先进家庭用房了。这时候再卖掉这套房改房，不就可以免交个人所得税了吗？夫妻俩可以等卖掉房子以后再复婚。

　　房产转让多所得多征税

　　听记者介绍了赵女士这个案例后，广州市地税局有关人士表示，此次出台该补充规定，对房产转让多所得多征税，少所得少征税，无所得就不征税。此次补充通知规定，个人出售二手房有转让所得、有增值的，对增值部分征收20%的个人所得税；没有转让所得，又能提供完整的证明材料予以证明的，免缴个人所得税。

　　对房改房转让的业主来说，广州市地税局称：“税收负担不会加重。”对房改房业主出售的房产，在计算应纳个税时，是用个人出售房改房的销售价，减除多项“成本”后的增值部分，然后再按照20%的税率计缴个人所得税。这其中，减除的“成本”包括：住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用。其中经济适用住房价格按县级(含县级)以上地方人民政府规定的标准确定。

　　广州市地税局举例说，李先生拥有的一套100平方米的房改房，以42万元的价格售出。根据政策规定，李先生可扣除的“成本”包括：

　　100×2300元(广州市每平方米经济适用住房价格，假设)＝23万元；原来支付的超标准购房款＝6万元；李先生向财政或原产权单位缴纳的所得收益＝0(目前单位已取消该规定)；李先生支出的合理费用2万元；以上“成本”合计共31万元。那么，李先生纳税额为：(42-31)×20%＝2.2万元。

　　以房产证确定是否先进用房

　　广州市地税局有关人士告诉记者，目前市面上的房改房，大多数房龄已经超过5年以上，按现行规定，家庭先进住房暂免所得税。按照1999年取消房改房，大多数个人转让房改房的人都可享受税收优惠政策。对于个别房改房在5年之内的，不是家庭先进住房，就要按规定收个人所得税。

　　那么，到底怎样才算“家庭先进住房”？记者采访发现，目前由于地税、房管、民政、公安等部门的有关信息没有联网，核查时较难界定是否“家庭先进住房”。

　　专家表示，对于先进住房如何确定，个人所得税法规定，以产权人持有房产证确定是否先进。个人若持有两项房产，当然就不是先进。夫妻结婚后，个人名下均有房产，两套房子自然都视为家庭用房，就不能享受个人转让家庭先进住房免个人所得税的待遇。对家庭先进住房确认，税务机关的确定，需要通过房管部门掌握资料判断确认，也要通过纳税人自觉申报来确认，享受免征个税待遇。

　　假离婚有风险

　　如果“五年以上家庭先进住房”难以审核确认，会不会让部分人钻政策空子偷逃税呢？广东华之杰律师事务所张珩律师昨天在接受记者咨询时表示，对于优惠政策中“家庭先进住房”的界定，国家有关方面尚没有一个正式的、全面的解释，政府部门在具体操作中会按照目前有关规定进行把握。对于住房转让者来说，要按照政府规定依法纳税，不要存在规避税费的侥幸心理，因为按照税务稽查制度，任何违反国家税收政策法律法规的行为都将受到严肃处理。

　　偷税者罚款较高可达五倍

　　广州地税表示，个人在转让自有房产过程中通过低报、瞒报成交价格等虚假申报方式进行偷税的，或者房地产中介机构、其他单位和个人教唆、协助他人偷税的，主管地方税务机关将根据有关法律规定进行处罚，罚款较高可达五倍。

　　对于上文所述赵女士的案例，广州市地税局有关人士认为，对这种具体个案中个人的行为不便评述，但这对夫妻是否有必要先离婚，再将房产转到各自名下，要看他们的需要了。地税部门在具体操作中，只是看房产证的产权人是否先进作为确定个人转让家庭先进住房与能否享受免税优惠的条件。

　　现代人婚姻似变脆弱

　　“为了省6万元税钱，就用婚姻来做赌注，这到底值不值？”赵女士的这种想法，也引起亲戚朋友的纷纷议论，有人认为，由于政策的多变，令普通百姓辛苦积累的财产不断“缩水”，于是采取这样极端的措施进行“自我保值”无可非议，毕竟这并不违法。也有人认为这也反映出一个社会问题，就是“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，在利益面前，现代人的婚姻似乎也变得脆弱了。当年为赶福利分房的末班车，有人搞假结婚，现在又想为了卖房子少交税假离婚，其实，这里面假结婚和假离婚都有风险，当事人一定要三思而后行。

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