>>>购房人物记

于明：满腹牢骚小户型

于明的购房经历有点像小说里的人物，说起来充满了挺多曲折。他身边的朋友评价说：“看了一年的房子，把人的性格都改变了，性格开朗的于明现在经常满腹牢骚。”据说，他每到一个售楼处，都会先找墙上挂的房源销控表，可每次都发现，使用面积40-50平米、建筑面积70平米的房子上都插满了小红旗。于是，他又会发起牢骚：“这小户型房子咋就这么少？卖得咋就这么快？”

于明告诉记者，他真希望政府能出台新的政策，强制开发商多建小户型房子，满足像他一样既要购房又购不起大房的购房者。他说，自己真不存在炒小户型的想法，而是想购房结婚。可购一套小户型真的挺难。或许，于明不能找到合适的时机购到小户型，但他的牢骚说明小户型真的有些供不应求。

70平米房子像块“宝”

购房时，北方习惯于谈论使用面积，一般40-50平米被称为小户型，而其建筑面积一般为70平米左右。可就是这个70平米，成为许多人尤其是年轻人的梦想。

70平米的房子像块“宝”。为什么会这样？房地产策划师张立迎说，你看看都哪些人在购小户型就会发现其中的秘密：一类人确实需要房子，年轻人要结婚或者为父母购环境好的新房，小户型的房子总价低，又可以满足生活基本需要；类是为了工作需要或孩子入学需要，这两种需求都是工作或上学离家近一些，购房子又不会有太多经济负担；第三类是手里有一些闲钱但又不多，购房子就算投资了，其选择只能是小户型。

或许正是张立迎所说的刚性需求的大量存在，才造成了如今小户型一房难求的格局。除此而外还有一个原因，张立迎说，目前投资界公认的就是小户型有着保值升值较好的功能。他认为，小户型除了永远有刚性需求外，其便于管理、方便装修等原因，都使得小户型的成本非常低，在出租、出售方面很容易出手。因此，小户型一直是投资者的青睐对象。越是市场走势不稳定的时候，这种现象会越明显，就会促使市场的需求量进一步放大。

靠政策？靠市场？

前不久，住房和城乡建设部官员直言，楼市调控的着力点不应是降房价，而应是调节供应结构，加大普通住房，特别是中小户型、中低价位住房的供应。

这不禁让人想起了曾经严格执行过的“70/90”政策。该政策较早始于2006年5月，简称“国十五条”，头次提出明确新建住房结构比例，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。在上述政策刺激下，小户型住宅供应量在其后的两年内大量增多。

“70/90”政策的放松开始于2008年末2009年初，那时正值全球金融危机蔓延，一系列房地产刺激政策随即发布，旨在打压房价的“70/90”政策自然被放松或完全摒弃。业内人士说，该政策的重新启动恐怕很难，因为在目前土地市场较热的情况下，政府除了加大保障房供应外，还可以在拍地要求中让开发商建一定比例的经适房和限价房，这样就可以大幅提高中低价房的市场比例。

其实，无论该政策能否重新启动，开发商都应重新审视市场需求，毕竟楼市的购卖双方都在走向理性。作为商品的住宅，其销售较终还要靠市场来解决，而市场的重要一方就是需求者。没有人会相信，需求不旺盛的市场能长久撑下去。

“70平米”为何数量少

小户型既然需求旺销售快，难道开发商不知道吗？精明的开发商当然知道小户型有需求，不然为何每个楼盘内都会有一些小户型。但开发商为什么又会只建少量的小户型呢？

“中小户型成了部分楼盘保本、应对销售风险的灵丹妙药。为了防止开盘遇冷，影响整个楼盘销售，多数开发商在开盘时头推的就是中小户型，以吸引大量人气，获得稳定的销售业绩。等到项目成功落地之后，开发商才逐渐推出其他户型。”一位开发商这样向记者解释上述问题。

位于利民开发区的华远新家园一直在创造着销售奇迹，几年以来，该楼盘无论是遇到何种调控，都保持着稳定的销售业绩。该楼盘销售经理认为，这都是小户型的功劳。该楼盘连续开发了四期项目，每一期项目都会将小户型作为大比例推出，因此在销售方面不存在难度。但其开发商也坦言，这种设计方法会减少很多利润。小户型的建设成本较大户型更高，设计难度也更大，这种吃力不讨好的项目，开发商一般不愿染指。

业内也有人认为，随着新政的出台，会有更多开发商进行中小户型开发。因为中小户型供应的对象都是购房用来自住的刚性需求者，不属于新政打击的对象。可仍有一些开发商还没有意识到这一点，这也就成了“70平米”的尴尬。