“方案”提出，住宅原为公产房，原产权单位有一定经济实力，而住户有强烈改造愿望的，优先支持由原产权单位组织并投资进行节能改造和采暖系统平衡调节。对个体锅炉房或区域锅炉房供热的住宅，住户有强烈改造愿望的，优先支持锅炉房产权单位组织并投资进行住宅节能改造和采暖系统平衡调节。

此外，针对老城区住宅保温条件较差，实行采暖“煤改电”后电耗较高的现状，对确定长期保留的老城区四合院、平房，在结构安全的情况下，鼓励进行墙体、外门窗节能改造和使用可再生能源进行建筑采暖，其中对文物保护的四合院墙体可考虑采用内保温或不改造。

在落实投资渠道方面，“方案”特别提出建立由产权单位、业主、财政(包括财政、市级财政、区县财政)分担的筹资机制。针对不同的产权、不同建筑类型、不同改造方式，将给予全额支付、补贴、贷款贴息等多种方式的财政支持政策。

《北京市“十一五”时期建筑节能发展规划》和《北京市“十一五”时期供热节能规划》提出了“十一五”时期全市完成25％既有建筑节能改造，供热系统热效率平均提高10％，实际平均能耗降低10％以上，建筑能耗比“十五”时期建筑能耗降低17％的规划目标。按此目标，2010年前本市要完成4030万平方米既有非节能建筑的改造任务，同时还要对70％的燃气锅炉和燃煤锅炉、70％的供热管网完成节能改造，对35％既有居住建筑的热计量进行改造。

市建委负责人介绍，根据本市目前建筑耗能情况，“方案”提出对既有供热系统、大型公共建筑、普通公共建筑、居住建筑进行节能改造。其中居住建筑主要包括混凝土装配式大板楼、传统砖混结构住宅、农民住宅、老城区住宅。居住建筑节能改造包括外墙保温改造、建筑外门窗节能改造、屋面节能改造、单元门节能改造、采暖系统平衡调节、加装楼宇热计量表等。

2007年12月26日，在京举办的“北京市惠新西街小区项目12#楼建筑节能综合改造示范工程阶段工作会”上记者了解到，中国的既有建筑，尤其是2000年前建成的建筑，建筑能耗和居住环境都较差。中国北方采暖地区城镇的建筑面积约占全国城镇建筑面积的40％，达40多亿平方米。目前中国采暖地区平均每平方米建筑面积的采暖能耗为25公斤标准煤，与相同气候条件的西欧或北美国家相比，住宅的单位采暖建筑面积要多消耗50-100％的能量，而且舒适性较差。北方采暖地区的室内设计温度为16-18℃，但是通过对北京、唐山、呼和浩特、哈尔滨的调研发现，很多建筑室温达不到此标准，有的甚至只有12—13℃。

北京市惠新西街小区项目12#楼建筑节能综合改造，是中德技术合作“中国既有建筑节能改造”项目(以下简称EEEB项目)在京的示范工程，EEEB项目是建设部科技司与德国技术合作公司(简称 GTZ)共同策划并负责具体组织实施的中德政府间合作项目，德国政府通过GTZ为项目提供资金和技术支持。

北京市惠新西街小区项目是北京市的既有建筑节能改造试点工程，获得了北京市新型墙体材料专项资金的支持。惠新西街12#楼建于1988年，位于朝阳区惠新西街，紧邻北四环，距奥运主会场鸟巢仅2km，建筑面积约11000㎡，共十八层，计144户。该楼为内浇外挂预制大板结构，属于北京市典型的非节能住宅，由于保温效果差，室内温度低，部分墙体结露发霉严重，已成为百姓投诉的。经检测外墙传热系数为2．04W／㎡．K，远大于北京市65％节能要求的小于或等于0．6W／㎡．K，而中国建研院对12#楼的围护结构和供暖系统的综合测试也表明，12#楼耗热量指标为26．2W／㎡，也远高于北京市现行65％节能要求的14．65W／㎡。而从住宅使用寿命上看，仍将有20-30年的使用期，节能改造效果明显，因此北京市申请将其作为EEEB项目在北京市的示范工程。项目实施的主要目的是在唐山示范项目成功的基础上，为北京市和我国北方采暖地区既有居住建筑大规模综合节能改造和供热体制改革积累经验。

与此同时，记者也了解到，目前既有建筑节能改造也面处于尴尬境地，仍然面临一些问题，据北京市建委有关负责人也坦诚，既有建筑节能改造确实是有相当的难度。

据建设部副部长仇保兴说：“‘十一五’期间，建设节能建筑的总面积累计要超过21．6亿平方米。目前我国将有130亿平方米的已建建筑进行节能改造。”那么，既有建筑节能改造的蛋糕有多大?

建设部政策法规司副司长徐宗威说：“如果按照每平方米改造费用以100-200元计算，130亿平方米的节能改造费用将达2万亿元。”

尴尬一：是美味蛋糕，还是烫手山芋?

相比新建建筑，既有建筑占了大多数，因此节能改造蕴藏的商机也更具潜力，它是一块美味的蛋糕，还是一块烫手的山芋?

业内人士介绍说，建筑节能已经成为国家制定的标准规范，各级政府部门以及各个建筑单位必须按照节能标准去做。做好建筑节能工作一方面可以使国家以有限的资源维持长远的发展，另一方面可以提高人们的住宅舒适度又降低能源消耗，可以说是件利国利民的好事。

但随着科学技术的不断进步和人们节能意识的不断深入，既有建筑节能改造将会有2万亿元还是更多的商机不是定数，而是变数。既有建筑节能改造一定会带来巨大的商机，并且为中国的社会经济发展带来良好的扩大内需的机遇，但是要筹集到如此庞大的资金必然会成为改革中一个重要的课题，也是一个重大的难题。2万亿元的商机确实非常诱人，但改造的难度也相当大。相比之下，新建建筑达到国家建筑节能标准比较容易，因为规划设计图纸如果达不到要求，就不会通过审批。

尴尬二：谁来购单?如何融资?

既有建筑节能改造是较头痛的问题，由于绝大多数房子都已经商品化，谁来出资改造成了政府、专家、物业公司、业主都在问的问题。

虽然降低能耗、节约资源、提高舒适度受到各方的一致认可，但在何种情况下采取何种措施却是大家认识的不同点，这个不同点就源于谁来出钱。

目前政府在这方面还没有明确的规定。要保证住宅的舒适度提高，老百姓的利益不受损失，同时又保证建筑节能政策的实施，需要政府明确实施要求和各方责任，解决好共同的、合理的、公平的利益分摊问题。

对此，各方人士均表示政府补贴、多方筹集才是正道。

业内人士分析指出，对于政府来说，收益在于节约了资源，保护了环境；对于业主来说，提高了住宅舒适度，节省了房屋运行开支；对于物业公司来说，减少了维修费用；对于开发商来说，提高了房屋质量，延长了建筑寿命和使用年限，所以各方的投入都是值得的、有回报的，这是大家共同的利益，需要大家共同出力。

基于此，既有建筑节能改造的核心问题不是技术问题，而是政策问题。要有具体的政策明确各方责任，大家的认识取得了一致，这项工作并不是很难展开。

有专家建议，在政府经常性预算中设立建筑节能支出项目，主要用于节能技术开发、宣传、示范、推广以及能耗调查和节能监管，将长期国债中一定比例用于建筑节能投入；改墙改基金为建筑节能基金，设既有建筑节能改造专项基金和供热改革专项基金；此外，扩大墙改产品减征税目范围，允许某些建筑节能产品减征增值税。

对此也有人持反对态度，认为光靠政府投入很难解决如此庞大的资金需求，还应该呼吁社会各界，尤其是开发商、拥有房屋产权的单位、业主来共同承担。社会各界共同推进这项工作会更加有利于既有建筑节能改造的展开，多方筹集的方式更能确保资金到位。

持此观点人士认为，在争取国家财税支持、鼓励节能技术创新方面，并强调建筑行业要认真贯彻《能源再生法》，结合当地经济发展水平及区域性人文特征去采取适当的节能技术。政府可以根据楼盘的“科容率”——科技含量的比值大小以及能耗节省了多少适当地给予建筑开发商优惠，鼓励政策减负相应的税收，引导开发商自愿加入到建造“低能耗、高舒适度”的建筑行列。在既有建筑节能改造的初期，要调动起大家的积极性，政府不仅要有优惠政策和鼓励措施，应该对一些试点示范工程进行补贴。

在目前既有建筑节能工作还没有全面展开的情况下，政府每年在治理环境污染、改善空气质量方面投入很多，收益却不明显。而节能改造可以减轻环境污染，减少政府在这方面的财政开支，若能将这部分开支作为改造的补贴，不仅使百姓受益，对整个国家和社会的可持续发展也有深远的影响。这与国家取消燃煤采暖而代之以燃气采暖并予以补贴是一个道理。

尴尬三：收益如何分配?

投资取得回报是人们投资的初衷，否则投资也就失去了吸引力。但不可否认的是，投资也会给我们带来风险。那么用于既有建筑节能改造的投资会给我们带来怎样的收益呢?

专家普遍认为这项投资一定会取得很好的收益，由于投资的比例不同、所处的位置不同，各方取得的收益也不同，但结果一定是各方受益。

据中国建筑业协会建筑节能专业委员会会长涂逢祥介绍，国外对于既有建筑节能改造的普遍做法是，由能源管理公司或者能源服务公司对既有建筑进行评估，做出改造预算以及回报周期的方案，在与房屋所有者签订协议后，向政府申请贷款，政府给予贴息。之后，能源管理公司负责改造工作，承担风险，改造后协议期内的收益归能源管理公司获得，这样可以让他们收回投资并有赢利。对于房屋所有者来说，协议期内仍然要按照原先的标准缴纳费用，协议到期后，能源管理公司撤出，以后的收益就全归房屋所有者了。

这种做法在发达国家很普遍，值得我们去学习、借鉴。

尴尬四：回报周期有多长?

既然这项投资前景广阔，风险又小，那么它的回报周期又如何呢?

专家提示，建筑节能改造的是一个长远的概念。目前，应该如何计算还没有一个明确的公式，而回报周期将由于不同的既有建筑工况和采取的节能技术种类而长短不一。一般来说，房子从不节能改造成节能50％，7年左右可以收回成本。

“低档次产品的投资，收益快但收益期短，高水平的原创式投资获利要慢而长，做已有产品技术的中间

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