避免诉讼应该做哪些工作？

头先，开发商应该有比较强的法律意识，这个观点看起来很教条，讲起

来也轻松，但做起来却是有难度的。只有等你不断涉讼，忧患意识和法律意

识有了很大提高，才会做到防患于未然，诉讼案件才会明显减少。

开发商应从哪几个方面注意防止纠纷产生？

一是在涉及项目合作时一定要作资信调查，审查合作对象的身份、资质、

地块情况或房屋产权状况等。因为现在社会上企业很多，鱼龙混杂，有利用

项目进地欺诈的，也有根本无实际经营能力的。与这些单位合作，后果是可

想而知的。虽然其危险性很明显，但是很多单位却没能识别出，笔者认为不

是没有条件和能力，而是没有去做这方面的工作。

二是参建、联建都必须申报立项。一些开发商为规避政策、法律，搞隐

名参建联建，合同章是开发商的，实际操作是参建商的，开发商还给参建商

出具委托书，其实这对双方来说都是很危险的，开发商的风险是必须承担参

建商从事一切相关行为的法律后果，参建商则可能投资后得不到开发商提供

的房屋。

三是从事任何业务必须订立书面合同，且合同内容要完整，措辞要明确。

由于开发过程中的合同无统一参照文本，所以起草合同必须更为谨慎，一字

之差确实可能造成大损失。曾经有过一个案子，就因为对合同中几个字是分

开理解还是合并理解双方产生歧义，较后，一家企业为此损失了几百万元人

民币。

要保证合同的准确无误是否都需要律师过目？

一般来说，我们提倡让专业律师参与项目，由律师起草的文本一般都比

较周密，引起纠纷的可能性小；即使有纠纷，也便于找到依据解决。权利义

务也非常明确，是非曲直很明了，一般双方都不可能违约，即使有短期违约，

也明白自己将承担什么责任，还会继续履行义务。即使进入诉讼程序也容易

以对方的心甘情愿承担违约责任而告终。当然企业也可以配备既懂法律又懂

房地产的合同管理人员，但其起草的合同仍应让律师审查。

在销售中应注意什么问题？

销售主要有预售和销售两个方面，预售是关键环节，头先预售时要有预

售许可证，否则会导致预售合同的无效；其次是在做广告时不要做不切实际

的宣传，但较关键的还在于预售合同的内容。

目前已经实行格式合同，预售合同的内容还会有什么风险？

目前实行的是97版规范文本合同，文本尽管对主要内容作了限定，但文

本中还有大量的可供选择条款，和完全由当事人自己决定的补充条款，这些

选择条款的目的是为了给当事人以充分的表达空间。

但由于开发商对条款的理解或对后果的估计不足，往往会导致重大损

失，笔者曾见到过一些开发商由于延期交房，赔偿小业主的费用高达总房款

的1／3至1／2，就是对合同内容太不重视而致。

此外，开发商还应注意哪些事项以防止诉讼？

其实防止涉讼的内容很多，如建筑工程的招投标，电梯等设备的质量保

证，房屋的租赁等等。

还有，不要轻易为他人作担保，防止错过诉讼时效，防止所订合同无效

等等。

另外，新合同法施行以后，又有许多规定与人们的原有法律意识有不同

之处，必须认真学习，防止纠纷产生和诉讼发生。

（中国房地产报 方元）

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